Заключение договора субаренды — это распространенный вид взаимоотношений между физическими или юридическими лицами. Такой род договора предполагает передачу в аренду уже арендованного земельного участка. Но, оформление документа имеет ряд нюансов, о которых стоит знать.
Условия заключения договора субаренды
При заключении любого договора, в том числе и о субаренде, ГК РФ и ЗК РФ предусмотрен ряд условий, которые должны в обязательном порядке быть внесены в настоящий договор, чтобы он был юридически грамотным.
К основным условиям договора субаренды земельного участка относят:
- Согласие арендодателя (собственника) в письменном виде на повторную сдачу участка в наем третьим лицам (субаренду). Оно может быть вписано в условия настоящего договора или же предъявлено в виде приложения;
- Земельный участок, предоставляемый в субаренду, может использоваться только в соответствии с его основным назначением. Если он используется иначе, то это может являться причиной расторжения соглашения;
- Субарендаторы обязаны соблюдать санитарные и противопожарные нормы;
- Договор субаренды земельного участка оформляется только письменно;
- Собственник участка и субарендатор должны быть поставлены в известность о существовании друг друга;
- В договоре должны быть прописаны все существенные условия, предусмотренные законодательством ГК РФ (п. 1 ст. 432). К ним относят предмет договора. Требуется полное детальное его описание, которое должно соответствовать основному договору аренды;
- Должна быть занесена ссылка на основной договор аренды и приложена копия;
- Передающей стороной может быть только арендатор (собственник) земельного участка, или лицо по доверенности;
- Срок действия не может превышать срок основного договора;
- Если основной договор аренды участка расторгнут, то расторгается и настоящий договор субаренды;
- Порядок и способ осуществления сделки сторонами.
Важно понимать, что предмет договора аренды земельного участка предусматривает не только его передачу в субаренду.
Предмет договора также подразумевает под собой и действия, которые должны совершить стороны. К ним относят:
- Передача во владение субарендатора сданного в наем участка;
- Обеспечение его правильного использования субарендатором;
- Арендатор должен принять и использовать участок в соответствии с назначением;
- Внесение субарендной оплаты, согласно заключаемому договору, и возвращение земли в срок.
Также важно вписать дополнительные условия с точки зрения сторон, которые помогут достигнуть соглашения.
Содержание договора
Договор о субаренде земельного участка состоит из шести основных блоков. Если соглашение оформлено не соответствующим образом, с упущением одного из блоков, то оно может не пройти госрегистрацию или признаться ничтожным.
Структура соглашения о субаренде земельного участка выглядит следующим образом:
- Вступление содержит название договора и подробную информацию обо всех участниках сделки. Также здесь указывают дату и место составления договора субаренды;
- Основная часть договора предусматривает детальное описание предмета соглашения, которым выступает земельный участок. Здесь необходимо перечислить все технические характеристики участка, дефекты и другие сведения, по которым можно идентифицировать объект;
- Сроки действия настоящего договора — это также обязательный блок. Необходимо указать сколько будет действовать договор о субаренде, и указать срок аренды на участок из основного договора, так как они могут не совпадать;
- Следующий блок — это обязанности и права каждой из сторон. Для данного типа договора — это арендатор и субарендатор. Необходимо учесть все права и обязанности, иначе, в случае судебного разбирательства, не будет возможности решить тот или иной спор;
- Размер и сроки оплаты за использование земельным участком, порядок и способ также необходимо прописать как можно подробней;
- Заключительным блоком являются иные условия, которые посчитают важными для внесения в договор стороны.
Содержание договора субаренды земли может выглядеть так:
- Дата, место составления;
- ФИО сторон и паспортные данные;
- Предмет договора;
- Срок действия субаренды;
- Права, обязанности и ответственность участников;
- Порядок передачи земли в пользование субарендатора;
- Порядок выплат с арендатором;
- Порядок и причины для расторжения соглашения;
- Форс-мажор;
- Иные условия;
- Список приложений;
- Дата, ФИО, подпись участников.
Предмет соглашения
Описание предмета договора субаренды является существенным условием, предусмотренным законодательством ст. 607 ГК РФ. В этот пункт должно входить подробное описание участка, а также описание прав арендатора.
Земельный участок идентифицируется конкретными данными:
- Адрес;
- Площадь;
- Кадастровый номер;
- Категория земель;
- ВРИ;
- Описание границ.
Как показывает судебная практика, лучше к субарендному договору приложить межевой план или выписку из ЕГРН, а также дать ссылку на основной договор и приложить копию.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности обеих сторон в договоре субаренды необходимо четко прописать во избежание судебных споров и разбирательств.
Должны быть прописаны следующие тезисы касаемо прав и обязанностей:
- Арендатор обязуется передать субарендатору земельный участок на срок, указанный в рамках настоящего договора, который будет отсчитываться с момента подписания документа;
- Субарендатор обязуется принять передаваемую в аренду землю по акту приема-передачи и установленному порядку, согласно настоящему соглашению;
- Собственник должен быть оповещен о передачи владения земельным участком в субаренду;
- Собственник и арендатор обязуются соблюдать настоящее соглашение и не вмешиваться в хоздеятельность субарендатора, за исключением ситуаций, подкрепленных законодательством;
- Арендатор должен обеспечить контроль по использованию земельного участка, учитывая его предназначение, предусмотренное в основном договоре аренды;
- Арендатор имеет право на получение платы за субаренду;
- Субарендатор обязан оплачивать аренду, а также содержать арендуемый участок в надлежащем состоянии и вернуть его арендатору в указанный настоящим договором срок;
- По возвращению участка будет составлен подтверждающий акт;
- Любая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор по желанию.
Стоимость аренды и порядок расчёта
Цена договора и сроки ее внесения — это также существенное условие, предусмотренное законодательством в п. 12 ст. 22 ЗК РФ. Эти условия определяются собственником или арендатором самостоятельно. Если же земля принадлежит муниципалитету или государству, то стоимость аренды устанавливается в соответствии с принятым официальным решением о фиксированной оплате, которые принимают местные органы управления.
Порядок расчета установлен ГК РФ ст. 614. У сторон, в соответствии с законодательством РФ, есть возможность прописать сочетание различных форм оплаты или установить иные формы, порядок и сроки оплаты аренды.
Обычно оплата и срок устанавливаются согласно базовой ставке с учетом категории земли и ВРИ на сравнительной основе.
Срок действия соглашения и порядок расторжения
Срок использования землей по субаренде может быть ограничен в рамках основного договора аренды, так как не может превышать его. И если основной договор будет расторгнут с арендатором, то субаренда также расторгается. Это указанно в статье 618 ГК РФ.
Если собственник земли желает в дальнейшем сотрудничать с субарендатором, то в настоящее соглашение могут включаться такие условия. То есть, если будет расторгнут основной договор с арендатором, то соглашение с субарендатором не расторгается и оно является действующим. Субарендатор, в этом случае, становится арендатором и имеет те же права, обязанность и ответственность, что и предшественник.
Законодательством РФ установлены некоторые ограничения, касающиеся использования земель определенных категорий. К примеру, земли с/х назначения не могут использоваться более 49 лет (от 24.07.2002 N 101-ФЗ РФ).
Если сроки использования земельного участка в договоре не указаны, то считается что договор заключен на неопределенный или максимально возможный срок. В связи с этим, любой из участников соглашения может расторгнуть его, предупредив второго участника за три месяца (по желанию). Такие положения указаны в законодательстве ГК РФ ст. 610.
Также договор может быть расторгнут арендодателем, если арендатор не соблюдает установленные положения настоящего договора. К примеру, использует не в соответствии с назначением, или же не поддерживает переданное имущество в надлежащем виде.
Еще одним условием расторжения может быть задержка установленной оплаты или возврата самого участка. Причем, арендатор не только может потребовать возврата имущества в срочном порядке, но и оплаты за весь период просрочки.
Дополнительные условия
Стороны настоящего соглашения о субаренде могут внести в договор дополнительные условия, которые будут необходимы для заключения сделки. К таким условиям могут относят:
- Выплата пени за просрочку, где указывается размер пени и порядок выплат;
- Улучшение арендуемого участка за счет субарендатора с возможностью компенсации;
- Порядок решения споров и разногласий.
Образец договора субаренды земельного участка
Договор субаренды практически не отличается от основного договора аренды с собственником. Сроки, действия договора субаренды установлены в соответствии с основным договором. Главные положения, такие как предмет договора и цена, устанавливаются участниками заключаемой субаренды. Также они оговаривают и остальные условия.
