В договорах аренды часто прописывается возможность одностороннего увеличения арендной платы со стороны арендодателя. Это исключение из общего правила. Увеличение арендной платы вступает в силу только с момента уведомления арендатора. Необходимо выяснить, что представляет собой данный документ.
Суть уведомления
Уведомление об увеличении арендной платы представляет собой юридически значимое сообщение (ст.165.1 ГК РФ). Это сведения, с которыми должен быть ознакомлен арендатор. На практике это означает, что уведомления порождают гражданско-правовые последствия для адресата.
Закон не оговаривает форму. Уведомление может быть совершено как письменно, так и устно. Рекомендуется составить полноценный документ. Работает простая схема: получил письмо – значит ознакомлен с новыми условиями.
Уведомительный характер – привилегия арендодателя и проблемы для арендатора. Собственнику имущества не требуется согласовывать и обсуждать финансовый вопрос с нанимателем – он просто отправляет ему письмо. Если арендатор не согласен с новыми условиями, то он не исполняет свои обязательства. При такой расстановке сил арендодатель выступает сильной стороной.
Факт доставки юридически значим сам по себе. Нет уведомления – нет и увеличения платы. Сообщение необходимо для того, чтобы обновить условия сделки.
Уведомительная схема работает только тогда, когда это прописано в договоре. Перед отправкой сообщения следует изначально выяснить, предусмотрено ли правило в соглашении.
Уведомление – это документ, со всеми вытекающими правовыми последствиями. Отсюда – необходимость тщательного составления.
Как составить уведомление?
Уведомление об увеличении арендной платы должно содержать две группы сведений: реквизиты и существенные условия.
Реквизиты:
- герб, логотип или иная символика (если арендодатель – юридическое лицо);
- наименование организации либо ФИО, если составитель – физическое лицо;
- ИНН;
- ОКПО (для организаций);
- банковский счет;
- контакты: почтовый и электронный адреса, телефон;
- дата составления;
- место оформления;
- подпись составителя.
Документ без реквизитов – простая бумажка, не имеющая юридической силы. Рекомендуется заполнять уведомление максимально подробно.
Под существенными закон понимает условия, без которых невозможна юридическая значимость документа. Если они отсутствуют, то нет и уведомления.
Существенные условия:
- дата, с наступлением которой действует измененная величина арендной платы;
- итоговая сумма платы.
Как и другие гражданско-правовые сообщения, уведомление составляется в свободной форме. Тем не менее, техника письма должна сохраняться.
Текст состоит из трех частей:
- Вводная;
- Основная;
- Заключительная.
Вводная часть содержит реквизиты, которые пишутся в правом верхнем углу. Обязательно название документа – «Уведомление об увеличении арендной платы». Пишется по центру после реквизитов.
Далее указываются причины, по которым возникла необходимость повысить сумму. Вводное предложение начинается с деловой конструкции. К примеру, если арендная плата увеличивается по причине роста цен, то так и пишется: «в связи с повышением уровня цен…».
Основная часть содержит нормы, на которые ссылается составитель. Например, если в договоре прямо предусмотрено право в одностороннем порядке увеличить цену аренды, то указывается конкретный пункт соглашения.
В заключительной части излагается итоговая информация: сроки и новая цена. Рекомендуется составить отдельный пункт «Приложения», в который будут входить дополнительные документы. Это может быть сам договор аренды.
В конце текста ставится печать или подпись составителя, а также дата и место оформления.
Общий стиль оформления – деловой. Факты должны быть изложены сухим языком.
Уведомление – это сообщение, которое должно быть ясным и понятным адресату. Должны четко фиксироваться размер и сроки.
В каком виде отправлять?
Закон не оговаривает строгую форму доставки уведомления. На практике используются следующие виды:
- заказным письмом;
- ценным письмом;
- в электронном виде.
ГПК РФ содержит норму, согласно которой юридически значимые сообщения можно отправлять по факсу или телеграммой. Рекомендуется отправлять ценным письмом с описью. Не забыть вложить и приложения. Таким способом обеспечивается подтверждение факта отправки. Если дело дойдет до суда, то письмо с описью будет существенным доказательством по делу.
Сообщение должно быть доставлено не раньше, чем за 30 дней до внесения очередной арендной платы.
Способы доставки:
- лично, вручается непосредственно в руки арендатора;
- через курьера;
- почтой.
Личное вручение действенно, так как появляется возможность поговорить с глазу на глаз. Необходимо убедить лицо сделать отметку на одном из экземпляров. Отметка делается в виде надписи «Документ получил».
С организациями-арендаторами дело обстоит сложнее. Каждый юридически значимый факт заносится в специальный регистр. Простое вручение из рук в руки может не принести никаких последствий, если соответствующий факт уведомления не был зарегистрирован. Необходимо убедиться в этом лично – обратиться к регистрирующему отделу организации.
Отправка через электронную почту – не лучший вариант. Он оперативен, но ненадежен. В случае судебного разбирательства не будет возможности доказать факт доставки. Суд принимает во внимание только уведомления на материальных носителях. Так сложилась практика.
Отправка через Почту России – наиболее распространенный вариант. Не требуется личного посещения контрагента. На руках у арендодателя остается чек и опись вложения. Порядок:
- составить два экземпляра уведомления и описи;
- обратиться в ближайшее отделение Почты России;
- отправить письмо.
Средний срок доставки – 10 дней. Зависит от региона.
Куда отправлять?
Неоднозначная ситуация: что делать, если местоположение контрагента неизвестно? Постановление Пленума ВС РФ от 2015 года разъясняет, когда уведомление является надлежащим образом отправленным. Конкретные нормы зависят от категории контрагента:
- гражданину – по адресу его регистрации;
- организации или индивидуальному предпринимателю – по адресу, который указан в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП.
Даже если адресата нет на месте, а письмо доставлено, то арендатор в любом случае будет считаться уведомленным. Уклониться от сообщения не получится.
Необходимость регистрации
Одобрение от государственного органа зависит от сроков договора. Если сделка заключена на период меньше одного года, то необходимости в регистрации нового соглашения нет. В то же время, долгосрочные договоры с обновленной информацией придется регистрировать заново. Юридически это означает изменение существенного условия. Раз изменилось содержание сделки, то это уже считается новым договором.
Само по себе уведомление не регистрируется.
Образец уведомления о повышении арендной платы
Изначально уведомление составляется в двух экземплярах. Один хранится у арендодателя, другой доставляется контрагенту. Реквизиты и существенные условия – обязательные требования к содержанию. Важно тщательным образом подойти к составлению документа. Ниже предлагаются бланки и образцы, которые помогут правильно оформить уведомление.
