Договор аренды нежилых помещений закрепляет права и обязательства арендодателя и арендатора. Законодательное регулирование сделки и ее оформления осуществляется параграфами 1 и 4 главы 34 ГК РФ. Данные разделы дают информацию по общим положениям в сфере аренды, а также по ее предоставлению в отношении нежилых зданий и сооружений.
Условия аренды нежилого помещения
Ключевое отличие договора аренды от соглашения о найме заключается в сторонах сделки. Если найм производится только между физическими лицами, то арендовать нежилое помещение может как физическое, так и юридическое лицо.
Оформить по такому договору можно:
- отдельно стоящее здание;
- подсобное сооружение;
- нежилое помещение.
Объект соглашения должен быть представлен максимально подробно — чем больше характеризующих положений, тем лучше. Помимо него в договоре прописываются реквизиты и данные о сторонах сделки, а также условия сотрудничества, размер и порядок внесения арендной платы.
С учетом характера нежилых помещений договор аренды заключается преимущественно между юридическими лицами и предпринимателями. Такая сделка подразумевает сдачу производственного или торгового помещения, здания.
Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом заключается реже. Наиболее частый пример таких сделок — оформление гаража или иного подсобного сооружения. Схожее соглашение может заключаться и между физическими лицами.
Составление договора
Договор аренды нежилых помещений не имеет стандартной формы. Составляется такое соглашение с учетом общих критериев и предписаний к оформлению юридически важных документов.
Простой договор аренды нежилых помещений включает следующие разделы:
- описание сторон сделки, выявление арендодателя и арендатора;
- подробное описание предмета соглашения — объекта недвижимости, передаваемого во временное владение;
- порядок передачи нежилого помещения;
- права и обязанности сторон;
- арендная плата, порядок внесения платежей, оплата сопутствующих расходов;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора, выплата неустойки и штрафов;
- срок действия сделки, условия пролонгации и досрочного расторжения;
- дополнительные условия, включая форс-мажорные обстоятельства;
- адреса, контактные данные и реквизиты сторон, включая счета для оплаты;
- подписи арендодателя и арендатора.
Краткая форма соглашения обычно оформляется между физическими лицами. Нередко в ней отсутствует ряд положений по правам и обязанностям, ответственности и дополнительным обязательствам. Такое оформление не считается нарушением, однако создает спорные ситуации в случае возникновения соответствующих обстоятельств.
С учетом данного фактора рекомендуется придерживаться типовой формы аренды нежилого помещения. Для наглядности следует рассмотреть подробнее отдельные разделы такого соглашения и существенные условия сделки.
Предмет договора
Предмет договора — это описание объекта, передаваемого в аренду. В договоре должны быть отражены ключевые особенности помещения или здания, позволяющего отличить его от подобных:
- полный адрес помещения или постройки, местоположение в здании или комплексе — этаж, номер квартиры;
- передаваемая во владение площадь недвижимости — сведения должны соответствовать техническому паспорту;
- количество комнат, хозяйственные постройки, иные объекты;
- назначение передаваемого объекта — под производство, склад, офис.
В приложениях к договору может приводиться подробная опись предмета соглашения. Таковая может включать отделку помещений, оборудование, мебель, иные объекты. Схожие аспекты перечисляются и в акте приема-передачи объекта.
Помимо общей информации прописывается и порядок передачи недвижимости в аренду. Указываются сроки, составление акта приема-передачи, передача ключей, вступление соглашения в силу.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности арендодателя и арендатора могут объединяться в один раздел или распределяться на отдельные. В данные положения включают следующие аспекты:
- обязанность предоставить выделенное помещение арендатору;
- порядок устранения порчи недвижимости, ответственность за ремонт;
- условия эксплуатации помещения, соблюдение технических предписаний, безопасности, санитарии и других условий;
- предоставление допуска представителей арендодателя к помещению для контроля над его состоянием;
- обеспечение сохранности и своевременного ремонта линий коммуникаций — отопления, водоснабжения, электрических сетей и иных составляющих;
- своевременное внесение арендных платежей в соответствии с условиями соглашения;
- осуществление перепланировки и перестройки помещений только при письменном согласии арендодателя;
- порядок освобождения занимаемых помещений арендатором при прекращении сотрудничества, сроки сдачи;
- разрешение или запрет на заключение договора субаренды и сдачу помещений третьим лицам;
- материальная ответственность арендодателя и арендатора за порчу имущества, а также выход из строя и износ оборудования.
Раздел может включать и иные условия в зависимости от договоренности сторон. Все соглашения должны фиксироваться в письменном порядке, в ином случае их выполнение не считается обязательным и не может быть обжаловано.
Платежи и расходы
Ключевым условием договора аренды выделяют вопрос о выплатах. Оговаривается периодичность выплат, их размер, а также порядок внесения средств. Сумма аренды нередко определяется по фиксированной цене за квадратный метр помещения.
Помимо расчета арендных выплат приводится и возможность ее повышения. Арендодатель и арендатор оговаривают условия, при которых сумма может быть увеличена. Обычно это связывают с индексацией на основе инфляции, в редких случаях с иными причинами.
Порядок внесения средств со стороны арендатора предусматривает сроки и способ расчета. Также в данном разделе может прописываться ответственность за несвоевременное внесение средств, выплата неустойки и штрафов.
Дополнительно в договоре аренды рекомендуется вносить положения об оплате сопутствующих расходов. Оформление документов, вызов специалистов, обращение к третьей стороне, оплата комиссионных и госпошлины — все это должно регулироваться положениями данного соглашения.
Срок действия
Срок действия договора — период аренды, в течение которого арендодатель предоставляет нежилое помещение арендатору. В соглашении прописывается дата и условия вступления документа в силу — обычно это составление акта приема-передачи.
Далее указывается срок, в течение которого соглашение между арендодателем и арендатором действует. Это может быть период или конкретная дата, до которой договор действителен. Дополнительно в данном разделе приводятся условия изменения сроков и пролонгации аренды.
Прекращение договора
Прекращение договора должно предусматривать следующие варианты:
- инициатива арендодателя или арендатора, прекращение по обоюдному согласию сторон;
- расторжение соглашения в случае нарушения его условий арендодателем или арендатором;
- прекращение сотрудничества по истечении срока договора аренды.
Инициатива одной из сторон может возникнуть в результате неактуальности сотрудничества, форс-мажорных обстоятельств или иной ситуации. Соглашение может оговаривать условия, по которым сотрудничество может быть прекращено досрочно — возврат депозита, выплата неустойки, иные положения.
Досрочное прекращение договора аренды при нарушениях также должно предусматривать свой порядок действий. Оговаривается составление соответствующего акта, порядок досудебного разрешения конфликта, обращение в суд.
Дополнительные условия
Дополнительные условия договора аренды составляются по усмотрению сторон. Сюда нередко включают положения по спорным ситуациям из иных разделов:
- оплата расходов, связанных с оформлением и регистрацией соглашения;
- условия пролонгации сотрудничества;
- форс-мажор, предоставление отсрочки;
- условия и возможности для повышения аренды;
- порядок изменения договора, составление дополнительных соглашений.
Также в дополнительных положениях приводится перечень приложений к соглашению и количество экземпляров. Прописывается и необходимость обращения к Гражданскому кодексу РФ в случае возникновения ситуаций, нерегулируемых условиями договора аренды.
Порядок передачи помещения
Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору требует обязательного оформления акта приема-передачи. Документ фиксирует переход права владения недвижимостью, а также состояние помещения на момент перехода к арендующему.
С учетом обязательности составления акта приемки, порядок передачи помещения арендатору следующий:
- в договоре или в устном порядке после его составления стороны оговаривают дату передачи;
- на момент встречи помещение осматривается, делаются необходимые пометки и записи о его техническом состоянии, фиксируются претензии арендатора к арендодателю;
- при необходимости к оформлению акта могут привлекаться третьи лица, к примеру, независимые эксперты;
- при отсутствии разногласий акт подписывается.
Если по состоянию помещения возникают замечания, арендатор вправе требовать от арендодателя устранения неисправностей или соответствующего снижения стоимости аренды.
Составление акта приема-передачи
С учетом необходимости оформления акта приема-передачи, его ключевыми условиями выделяют:
- реквизиты основного договора аренды, приложением к которому оформляется данный акт;
- дата составления документа, реквизиты арендодателя и арендатора;
- подробное описание передаваемого помещения;
- опись дополнительно передаваемой собственности — оборудование, мебель, иные объекты;
- подписи арендодателя и арендатора.
Акт приема-передачи составляется в том же количестве экземпляров, что и договор аренды. Утвержденной формы он не имеет, составляется с учетом общих предписаний и существенных условий.
Необходимость составления акта приема-передачи обусловлена передачей помещения. Юридически договор фиксирует лишь намерение сторон заключить соглашение. Составление акта становится точкой отсчета аренды.
Также акт приема-передачи фиксирует состояние помещения на момент передачи. Это позволяет избежать разногласий в случае порчи имущества. Такой же документ составляется и при возврате помещения арендодателю после прекращения сотрудничества.
Образец и бланк
При отсутствии утвержденной законодательством формы договора аренды соглашение может составляться самостоятельно. Документ оформляется с учетом общих правил составления юридических актов и обязательных условий аренды нежилых помещений.
Ниже можно скачать образец договора с базовыми условиями сделки. По необходимости его можно дополнить новыми положениями, соответствующими договоренности сторон. Не рекомендуется исключать ключевые аспекты договора — это может привести к его недействительности.
