Выплата ипотечного кредита растягивается на длительный период и для заемщика становится тяжелой обузой. Сохранение постоянной и высокооплачиваемой работы помогает вносить своевременно платежи. Но для увеличения достатка заемщик ищет альтернативные пути — рефинансирование по выгодному предложению, дополнительный доход, сдача ипотечной недвижимости в аренду. Отдельные соискатели ипотеки изначально рассчитывают взять квартиру в кредит и сдавать ее.
Сдача в аренду ипотечной квартиры
Правовой аспект в аренде ипотечной квартиры регулируется кредитным договором. Законодательство не ставит запретов при условии соблюдения соглашения с банком. Финансовые учреждения предусматривают сдачу ипотечной недвижимости и включают в договор положения о подобных действиях. Наличие запрета пресекает варианты сдавать жилье в аренду.
Основывается запрет на том положении, что временные жильцы не заинтересованы в сохранении товарного вида недвижимости. В процессе проживания посторонних лиц качество залога существенно снизится — для банка это не выгодно. Для исключения такой ситуации представители финансового учреждения регулярно проверяют состояние залогового обеспечения.
Взять в ипотеку и сдавать квартиру допускается при отсутствии ограничений в кредитном договоре. Целевое назначение приобретения недвижимости соблюдается и банк не имеет оснований для претензий. Сохранение товарного вида и ценности недвижимости как залога актуально и для заемщика, и для кредитора.
Если прямого запрета или ограничения не имеется в договоре, то владелец не обязан уведомлять банк о своих действиях. Сложности возникают с налоговой — получение арендной прибыли трактуется как налогооблагаемый доход. Но банковское учреждение не имеет полномочий вмешиваться в данный вопрос.
При военной ипотеке
При военной ипотеке сдача квартиры в аренду рассматривается иначе. Кредитование с социальной поддержкой подразумевает, что часть затрат берет на себя государство. До погашения ипотеки недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у государства.
Ведение коммерческой деятельности военным запрещается. На этом основании сдавать недвижимость постояльцам трактуется нарушением законодательства. Но вопрос остается спорным.
Условие для трактовки арендования коммерческой деятельностью подразумевает регулярность и документальное оформление. Но при военной ипотеке действуют иные предписания.
Для военных подразумеваются определенные условия для сдачи ипотечной квартиры в аренду:
- уведомление и урегулирование действий с кредитующим банком;
- согласование со страхующими фирмами;
- подписание официального договора по сдаче ипотечной недвижимости;
- ежегодное оформление декларации о доходах и выплата налогов.
Соблюдение порядка действий допускает получение дохода с недвижимости в ипотеке военными. Отсутствие претензий от финансовых учреждений и страховых фирм исключает трактовку данной деятельности как коммерческой.
Сдача ипотечной квартиры в аренду может носить характер устного соглашения и осуществляться нерегулярно. Доказать в такой ситуации коммерческую деятельность банк не в состоянии.
Условия банка на аренду ипотечной квартиры
Сдача ипотечной квартиры в аренду регулируется условиями кредитного договора с банком:
- наложение запрета — финансовые учреждения, такие как Сбербанк, указывают в соглашении прямой запрет на сдачу жилья;
- ограничения — отсутствие запрета возмещается условием об уведомлении залогодержателя, о заключаемом арендном договоре следует уведомить банк;
- отсутствие положения — банком не ограничиваются действия заемщика.
Условия банка на разрешение сдачи квартиры в аренду подразумевает сохранение залогового имущества в надлежащем состоянии. Соблюдение данного положения становится основополагающим для отсутствия претензий.
Если банк обнаруживает наносимый вред залоговому обеспечению, то обязывает заемщика погасить ипотеку в полном объеме. При отказе дело передается в суд и на основании вердикта выносится предписание.
Выгодно ли купить квартиру по ипотеке и сдавать в аренду?
Сдача квартиры посторонним лицам основывается на получении выгоды. Заемщик рассчитывает за счет арендной платы погашать оформленный кредит.
Расчет выгоды основывается на определенных показателях:
- величина ежемесячного платежа по ипотечному кредиту;
- размер арендной платы;
- периоды выплат и арендования.
Ситуации, когда ежемесячная выплата по ипотеке меньше арендной платы, встречаются редко. Целиком рассчитывать на получение выгоды не стоит. Возместить удается определенную часть кредитных выплат.
При добросовестной и своевременной оплате ипотеки банк пойдет навстречу и оформит перекредитование. Повышение срока выплат снижает величину ежемесячного платежа и повышает выгоду сдачи жилья в аренду.
Но банк за счет заемщика проведет экспертизу по оценке стоимости залоговой недвижимости. Ее существенное снижение повлечет отказ в перекредитовании до полного расторжения договора с досрочным погашением ипотеки.
