Правительство РФ разработало и поддерживает программу по субсидированию молодых семей посредством выдачи материнского капитала. Использовать сумму капитала можно на разные цели: покупка дома с земельным участком – одна из утвержденных опций. Чтобы провести сделку, необходимо оформить соответствующий договор.
Условия покупки дома с участком за материнский капитал
Чтобы понять, как проходит сделка с материнским капиталом с юридической точки зрения, и не допустить типичных ошибок при оформлении соглашения, нужно выделить основные факторы, влияющие на процесс:
- Продажа дома за материнский капитал имеет в качестве первостепенной задачи улучшения жилищных условий семьи. Приобретаемое имущество отвечает необходимым стандартам и комфортно для проживания;
- Грамотное оформление недвижимости – ключевой момент. Даже если все условия сделки соблюдены, неполный пакет документов или нарушения в актах могут притормозить сделку. В худшем случае Пенсионный фонд не одобрит заявку;
- Покупаемый дом переводится в долевую собственность. Наличие доли у несовершеннолетнего – принципиальное условие. Права малолетних граждан гарантируются законодательством, а их исполнение контролируют органы опеки и попечительства (ООП);
- Размер доли собственников дома с земельным участком не регламентирован законом, но принцип равнозначности сохраняется. Это облегчает оформление сделки;
- Материнский капитал может быть потрачен не только на покупку жилья, но и погашение кредитных задолженностей;
- После того как заявка была одобрена, средства должны поступить на банковский счет в течение 90 суток;
- Расчет по сделке – безналичный.
Возраст несовершеннолетнего должен достигнуть трех лет. Только по достижении этого возраста родители могут обратиться за выдачей маткапитала.
Договор купли-продажи дома с земельным участком за материнский капитал можно оформить и в том случае, если молодая семья уже располагает недвижимым имуществом. Его количество и стоимость на одобрение заявки никак не влияют: физические лица вправе претендовать на получение средств на приобретение жилья на общих основаниях.
Требования к недвижимости
Дом с участком должен соответствовать ряду условий. Они прописаны в следующих документах:
- П.3 ст.10 ФЗ 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»;
- Ст.15 ЖК РФ;
- Ч.2 Постановления Правительства №47.
Регламентируются следующие требования:
- Покупаемый дом находится на территории РФ;
- Недвижимость является отдельной постройкой, имеющей жилые комнаты и подсобные помещения для санитарно-гигиенических и хозяйственных нужд;
- Если на участке нет доступа к основным коммуникациям, допускается отсутствие водопровода и канализации;
- Обязательные коммуникации – отопление, вентиляция, электричество (газификация – опционально).
Приказ Минэкономразвития №540 разграничивает виды земельных участков:
- Для индивидуального жилищного строительства – под дом до 3 этажей;
- Под личное подсобное хозяйство – дом без разделения на квартиры (той же этажности);
- Для блокирования жилой застройки – дом имеет общие стены с соседним.
Закон разрешает использовать в качестве жилья дачу (подробнее см. здесь).
Этапы оформления сделки
Этапы оформления сделки купли-продажи дома под маткапитал:
- Получение сертификата на МК при подаче заявления и пакета требуемых актов в Пенсионный фонд. Обработка документов займет не менее 30 дней;
- Подбор подходящей недвижимости с участком. Под объекты, признанные аварийными, Пенсионный фонд средства не выдаст;
- Составление самого договора купли-продажи;
- Отправка заявления в Пенсионный фонд с указанием целевой растраты маткапитала (на приобретение жилого дома).
Одобрение заявки произойдет примерно через месяц, а еще через 60 суток деньги должны поступить на счет продавца.
Содержание договора
Правильно составленный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с маткапиталом содержит перечень пунктов, а именно:
- Стоимость соглашения;
- Сумма доплаты и примерный срок для ее погашения;
- Источник происхождения доплаты;
- Банковские реквизиты продавца и номер его лицевого счета;
- Персональная информация о владельцах покупаемого дома;
- Стоимость объекта;
- Цена за участок.
Предмет договора
Предметом соглашения является сам дом либо его доля, а также участок земли, на котором стоит объект. В договоре прописываются данные по недвижимости, а именно:
- Адресная информация;
- Число этажей;
- Площадь строения;
- Номер кадастра.
Если на доме или участке есть обременения по имуществу (долг, арест и пр.), продавец обязан о них сообщить.
Также указываются вид собственности, состояние постройки и прилегающей территории, наличие/отсутствие коммуникаций и дефектов, наличие долгов по коммуналке. Отдельным пунктом прописываются права собственности.
Стоимость и порядок расчёта
В договоре обязательно присутствует раздел, где дана цена (прописью и в цифровом значении), которая должна быть уплачена за приобретаемое имущество. Также конкретизируется способ расчета (безналичный). Разграничиваются данные о сумме личной выплаты и оплаты, проведенной за счет маткапитала. Стороны определяют сроки расчета и назначают дату (обычно 10 суток с момента принятия соответствующего решения).
Права и обязанности сторон
У продавца и покупателя, выступающих основными сторонами сделки, есть ряд обязательств. Так, продавец должен выполнить следующее:
- Передать второй стороне сведения о доме и участке, подтвердить отсутствие обременения (отчуждение, залог, запрещение имущества, наличие спора, ограничение на эксплуатацию и пр.);
- Гарантировать, что в момент оформления сделки письменно на участке и в доме не проживают и не зарегистрированы третьи лица (пункт прописан в ст.292 ГК РФ);
- Погасить все текущие задолженности по коммуналке и/или налоговым выплатам на продаваемую недвижимость.
У продавца есть законное право получить прописанную договором сумму выплаты за имущество в назначенный срок. Покупатель обязуется провести платеж и предоставить все требуемые для оформления сделки бумаги в срок.
Ответственность сторон
Участники договора уведомляются о возможной ответственности. Она регламентируется статьями 170, 178 и 179 ГК РФ.
Соглашение признается ничтожным, если:
- Оно заключено при наличии заблуждения, сокрытия информации одним из участников договора, обманных и насильственных действий, угрозы и т.д.;
- Договор оформлен с корыстным намерением прикрытия иной сделки;
- В соглашении не преследовалась задача соответствующих правовых последствий.
На продавца будет возложена прямая ответственность, если он скрыл сведения об обременении на имущество и возможных дефектах.
В ситуации, когда на повестке дня – случайное повреждение недвижимости или риск случайной гибели, указанные условия переходят на покупателя, если договор уже подписан.
Сроки и порядок перехода прав собственности
Отдельными пунктами прописываются сроки передачи объекта покупателю и сроки оплаты сделки. Имущество переходит в права владения к приобретателю при подписании договора купли-продажи. Последний считается фактом передачи и регистрируется в местном реестре. Акт приема-передачи не нужен.
Условия расторжения
Если покупатель сорвал дату платежа, обозначенную в соглашении, договор аннулируют (при этом задаток или аванс не возвращается). Также возможно ликвидировать договор, если нарушено какое-либо из условий, прописанных в пункте «Ответственность сторон». Процесс расторжения проводится судебной инстанцией.
Образец договора купли-продажи дома с земельным участком под материнский капитал
Заключение
Покупка недвижимости в комплекте с участком земли при добавлении материнского капитала позволяет облегчить жизнь молодым семьям, однако само проведение сделки – непростой и достаточно долгий процесс.
Однако таким образом государство и Пенсионный фонд, в частности, пытаются исключить случаи незаконного обналичивания маткапитала, устраняя из схемы недобросовестных пользователей.
