Разделение нежилого помещения на два отдельных — способ, часто применяемый владельцами недвижимости для увеличения прибыли. Но имеется ряд правил и ограничений, связанных с данным процессом.
Суть разделения нежилого помещения
Разделом нежилого помещения называется процесс преобразования одного объекта недвижимости в два отдельных. Процесс проводится при участии кадастрового инженера и при одобрении со стороны работников ЕГРН. Обычно инициатором раздела является владелец помещения. Но допускаются и иные варианты. Пример: заявление подается арендаторами, желающими разделить снимаемое помещение на два отдельных объекта.
Процесс раздела проводится как в добровольном, так и в принудительном порядке.
Возможный вариант: собственник недвижимости обязан передать часть своего имущества кредиторам, по решению суда. В этом случае помещение разделяется, и одна из частей отходит в уплату долга. Размер отделяемой доли определяется судьей, при содействии кадастрового инженера.
Условия разделения
Имеется два основных требования, которым обязано соответствовать разделяемое помещение — это изолированность и обособленность объекта недвижимости:
- Изолированность имеется при наличии четырех стен (с окнами или без) и отдельного входа. Стены невозможно заменить временными перегородками: они должны быть капитальными, несъемными. А вход должен быть только один. Если входов два и более, то недвижимость уже не считается изолированной.
- Обособленность — наличие отдельного входа к местам общественного пользования: в подъезд дома, на улицу и т. п.
При несоблюдении указанных требований помещение разделить невозможно. В определенных ситуациях придется проводить перепланировку: убирать либо добавлять дополнительные выходы, устанавливать стены и т. п.
Желательно, чтобы базовое помещение можно было использовать по прямому назначению. Пример: помещение считается складом, но из-за несанкционированной перепланировки не может применяться для хранения определенной продукции. В подобной ситуации ЕГРН имеет право не выдавать разрешение на раздел.
Создаваемые объекты недвижимости также должны соответствовать ряду требований:
- Доступны естественные источники света — то есть, имеются окна. Они должны обеспечивать достаточное освещение в светлое время суток.
- Проведено электричество и отопление, имеется доступ к воде и канализации.
- Помещение соответствует требованиям к минимальной площади — не менее 12 квадратных метров.
Основания для разделения
Существует всего два основания для раздела нежилого помещения: добровольное решение собственника (собственников) и постановление суда.
Согласие собственника оформляется у нотариуса, в письменном виде. При наличии двух и более владельцев требуется письменное подтверждение согласия каждого из них.
По решению суда раздел проводится, если собственник отказывается провести эту процедуру, хотя и обязан ею заняться. Пример: нежилое помещение является частью наследства, и должно быть разделено между наследниками. Но завещание отсутствует, а у наследников возникли разногласия. В подобной ситуации раздел нежилого помещения производится по решению суда.
Порядок разделения нежилого помещения на два отдельных
Основные этапы процесса раздела нежилого помещения:
- Подготовка проекта раздела нежилого объекта недвижимости.
- Написание заявления о переустройстве. Рекомендуется составлять под руководством опытного специалиста, хотя допускается и самостоятельное оформление.
- Подача пакета документов (вместе с написанным заявлением). Требуется для получения разрешения на перепланировку или реконструкцию. Следует учитывать: реконструкция является более серьезным изменением устройства помещения. В ряде случаев ЕГРН не разрешает ее проводить даже при наличии всех требуемых документов.
- Проведение перепланировки или реконструкции. Эта процедура целиком зависит от пожеланий владельца базового помещения.
- Составление технического плана на созданные объекты недвижимости.
- Регистрация новых объектов в ЕГРН.
Начинать процесс разделения всегда следует с подготовки проекта раздела помещения.
В теории, его способен подготовить и сам владелец. На практике рекомендуется обращаться к специалистам. В противном случае проектный план раздела помещения может не получить одобрения у специалистов, проверяющих подобную документацию.
![Icon](http://ahrfn.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
Примечание: при наличии нескольких владельцев каждый из них получает долю в созданных помещениях. Переход новой недвижимости в собственность отдельного лица возможен лишь при наличии заранее составленного договора.
Заявление о переустройстве
Заявление о переустройстве составляется для передачи в ЕГРН. В документе владелец разделяемого нежилого помещения запрашивает разрешение на изменение данного объекта недвижимости. Самовольный раздел запрещен действующим законодательством, и не получит одобрения со стороны официальных органов.
Заявление о переустройстве выглядит следующим образом:
- Название документа — «Заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения».
- Место подачи заявления. Указывается орган, ответственный за принятие подобных документов в области, где находится помещение. Пример: районное отделение Государственного реестра.
- Лицо, направляющее заявление: владелец, владельцы, их доверенное лицо или арендатор разделяемого помещения. Для физических лиц указываются паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон. Для юридических лиц — адрес основного представительства, тип юридического лица, ответственное лицо и документ, на основании которого представитель организации получил свои полномочия.
- Адрес и точное расположение основного объекта недвижимости, подвергаемого перепланировке (реконструкции).
- При необходимости отдельно указывается собственник, в случае подготовки документа арендатором или доверенным лицом.
- Причина подготовки заявления: просьба о получении разрешения на переустройство и/или перепланировку. Обязательно пишется, на каком основании занимается объект недвижимости. Указывается план, согласно которому будет проводиться процедура раздела.
- Даются сроки, отпущенные на переделку нежилого помещения по представленному проекту, с указанием дат и количества рабочих часов в неделю.
- Перечисляются обязанности подателя заявления: выполнить вовремя работы по перепланировке, с соблюдением условий, указанных в проекте. Затем предоставить доступ к помещению работникам ЕГРН, позволив оценить качество исполнения проекта.
- Список приложений к документу.
- Подпись (подписи) составителя заявления и лица, ответственного за прием документа.
![Icon](http://ahrfn.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
Необходимые документы
Для получения разрешения на перепланировку владелец обязан собрать пакет документов, позволяющих разделить помещение на два новых объекта. При необходимости документы подаются доверенным лицом владельца. Этот пакет подается вместе с заявлением о переустройстве, и является приложением к упомянутому заявлению. В список входит:
- Документы, являющиеся подтверждением права собственности на недвижимый объект раздела со стороны определенного физического или юридического лица.
- Техническая документация (паспорт) на разделяемое помещение. В ней перечисляются все основные характеристики объекта (размеры, площадь и т. п.).
- План проекта по разделу основной нежилой недвижимости.
- Удостоверение личности владельца либо ответственного лица со стороны организации. Если владельцев два и более — предоставляются удостоверения каждого из них.
При необходимости предоставляется дополнительная документация. Пример: оригинал (или копия) устава организации, владеющей недвижимостью, доверенность на представителя владельца помещения и т. п.
После подачи документов проводится собственно процедура разделения, при условии получения разрешения от ЕГРН.
Составление технического плана на новые помещения
Технический план — это основная проектная документация, используемая при работе с созданными после раздела объектами недвижимости.
Составлять технический план имеет право только компания, обладающая свидетельством о допуске СРО (саморегулируемой организации).
Документ оформляется после проведения перепланировки помещения, с разрешения сотрудников ЕГРН.
Постановка на учет новых помещений допускается при наличии точного и полного их описания. Это описание заносится в технический план, отдельно составляемый для каждого созданного объекта недвижимости. Готовый документ подается в ЕГРН для регистрации и оформления новообразованных помещений.
План обязательно должен быть составлен кадастровым инженером от компании с допуском СРО:
- Сотрудник СРО собирает полную информацию о разделяемом объекте недвижимости. Необходимые данные предоставляются в районном отделении ЕГРН.
- Проводится тщательный осмотр создаваемых помещений. В процессе кадастровый инженер сравнивает имеющиеся характеристики помещений с проектной документацией. При обнаружении различий дальнейшее составление плана становится невозможным, равно как и регистрация двух новых помещений в ЕГРН.
- Подготавливается специальная схема с указанием созданных объектов недвижимости. Указанная схема демонстрирует, как расположены помещения относительно друг друга и окружающей обстановки.
- Оформляется графический и текстовый план каждого из созданных объектов. Эти документы в будущем станут приложением к кадастровому паспорту, если он будет выдан владельцу помещений.
В среднем, на подготовку плана у специалиста уходит 5-10 дней, в зависимости от сложности работ. Вся перечисленная в документе информация подается в электронном виде в ЕГРН, завизированная специальной электронной подписью ответственного за составление инженера.
![Icon](http://ahrfn.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
Стоимость и сроки оформления процедуры
Сроки оформления раздела недвижимости зависят от сложности процедуры и особенностей помещения. Поэтому надо рассмотреть отдельно каждый из этапов перепланировки:
- Подготовка проектной документации. Раздел объекта недвижимости на самостоятельные объекты невозможен без тщательно подготовленного плана. А на его оформление уходит от 30 до 180 дней.
- Оценка проекта перепланировки соответствующими органами, например — кадастровой палатой. В среднем, процедура занимает полтора месяца (45 дней). Если сроки пропущены, а подтверждения или отказа не получено — проект подается повторно.
- Проверка поданного заявления и прилагающихся документов. Эта процедура занимает 2-3 календарных месяца. Если документация в норме — выдается разрешение. Если нет, то документы собираются повторно. В отдельных случаях приходится повторно подготавливать проект разделения помещения.
- После переделки основного объекта недвижимости проводится подготовка технического плана. В среднем, процедура оформления занимает 5-10 дней, но способна растянуться и до одного месяца.
- Регистрация готовых помещений займет 10-12 дней, в зависимости от способа оформления и места подачи заявления.
- Получив выписку из ЕГРН, собственник оформляет кадастровый паспорт. По закону процедура занимает 9 дней.
- Регистрация права собственности. Если проводится отдельно, то занимает 10 дней. Рекомендуется проводить одновременно с регистрацией в ЕГРН, для экономии времени.
Стоимость регистрации недвижимости в ЕГРН равна 2 000 рублей для физических лиц, и 22 000 — для юридических лиц. Оплата производится заранее, в противном случае оформление не будет проведено. После регистрации подготавливается и выдается кадастровый паспорт. Его стоимость — 3240 рублей: 3000 за документ и 240 за оформление.
Стоимость составления проекта переустройства, подготовка технических планов и паспортов на объекты недвижимости зависит от тарифов, выставленных отдельными компаниями. В среднем, она варьируется от 10 до 100 тысяч рублей. Надбавка за срочность: до 10% от общей суммы.
Что выдаётся после процедуры?
После успешной регистрации и раздела владельцу выдается выписка из ЕГРН на оба созданных объекта. В полученных документах перечисляются основные характеристики новых помещений: площадь, границы и т. п. Затем выдается кадастровый паспорт на каждое из новых жилых помещений, и оформляются права собственности.
При необходимости, копии выписок из ЕГРН передаются каждому из собственников при условии, что имеется несколько собственников.
А кадастровый паспорт на нежилое помещение выдается только в одном экземпляре, и передается на хранение одному из владельцев. Если же собственник один, то после раздела ему достается оба документа.
![Icon](http://ahrfn.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
Причины отказа
В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:
- Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
- Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
- Повторно подать документы для проведения раздела.
Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.
Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:
- Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
- Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
- Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
- Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
- Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
- Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
- Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.
Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.
![Icon](http://ahrfn.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)