Перепланировка жилья может значительно преобразить внешний вид помещения. Работы подобного рода не возбраняются законом, и даже наличие ипотеки здесь не является серьезным препятствием. Однако для проведения реконструкции необходимо согласие кредитодателя. В связи с этим, во время перепланировки и до момента погашения долга банк становится фактическим собственником недвижимости.
Понятие перепланировки
Перепланировкой называют комплекс строительных мероприятий, в ходе которых вносятся значительные изменения в конфигурацию постройки. По завершении процесса в технический паспорт рассматриваемого объекта недвижимости вносятся изменения. Особенности проведения перепланировки и его согласование с соответствующими инстанциями прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Строительные мероприятия, характерные для проведения перепланировки:
- Полный или частичный демонтаж и нарушение целостности ненесущих перегородок;
- Изменение структуры полов в помещениях;
- Закладка дополнительных отверстий в проемах. Они могут быть как в несущих стенах, так и в перегородках;
- Возведение разделительных конструкций, которые не оказывают нагрузок на межэтажные перекрытия;
- Деление и укрепление проемов для капитальных стен и перекрытий;
- Снос встроенных шкафов, которые отмечены на планах Бюро технической инвентаризации в качестве отдельных помещений.
Возможные варианты переустройства помещений во время перепланировки:
- Перемещение инженерных сетей;
- Перенос сантехнического оборудования в мокрых зонах квартиры. Как правило, это кухни и ванные комнаты;
- Установка электрических плит вместо газовых, а также и их возможный перенос;
- Перенос кухонь и санузлов.
Стоит иметь в виду, что перепланировка не ограничивается данными мероприятиями. Сложность проекта и конкретные особенности квартиры позволяют комбинировать имеющиеся объекты и проводить новые ремонтные работы.
Можно ли делать перепланировку?
После взятия недвижимости в ипотеку у многих возникает желание изменить новое жилье. Нередко площадь однокомнатной квартиры позволяет сделать из нее двухкомнатную. Популярны и варианты объединения нескольких помещений в одно.
При желании сделать перепланировку хозяину жилья в обязательном порядке следует внимательно изучить текст договора ипотеки. Это главный документ, который регулирует все юридические вопросы касательно жилья, что было куплено в ипотеку. В соглашении может значиться пункт, который запрещает клиенту изменять внутреннее обустройство квартиры до тех пор, пока кредитный долг не будет полностью погашен. Это своего рода страховка банка. Такой запрет преодолеть непросто, а в подобающем большинстве случаев просто невозможно.
Когда прямого запрета на перепланировку недвижимости в ипотечном договоре не содержится, перепланировка возможна. Для ее осуществления потребуется разрешение банка. Большинство крупных российских банков не возражают против проведения ремонтных работ подобного рода. К их числу относятся Сбербанк и ВТБ.
Какие работы можно проводить?
Во время перепланировки квартиры, что куплена в ипотеку, собственник должен оповещать банковкские организации и уполномоченные органы о внесенных в план жилья изменениях. Число работ, которые не требуют создания проекта ремонтных работ и согласования, ограничено.
Отделочные работы, которые собственники квартир могут самостоятельно осуществить во время перепланировки:
- Работы, которые связаны с заменой пришедших в негодность объектов. В их число входят двери, окна, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель;
- Замена раковин, унитазов, ванн и проведение других сантехнических работ;
- Любые ремонтные работы, которые связаны с внешним видом жилого помещения. Это покраска стен, побелка, поклейка обоев и любые штукатурные работы;
- Все виды электротехнических работ, в том числе изменение местоположения розеток, проводов и так далее.
Стоит иметь в виду, что разрешение на замену материалов, из которых сделаны определенные элементы планировки, не требуется. Данное правило применимо в отношении напольного покрытия, окон, дверей и прочих объектов, которые со временем изнашиваются и требуют замены.
Во время перепланировки запрещается производить осуществление следующих действий:
- Замена или изменение общедомовых электрических, газовых и водопроводных систем;
- Увеличение подсобных и других нежилых помещений за счет других комнат в тех случаях, когда увеличение подобного рода приводит к уменьшению жилой площади более чем на 25%;
- Демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций, в том числе водопровода и газопровода;
- Совмещение кухни и жилого помещения, когда в квартире установлено газовое оснащение;
- Демонтаж, снос или перепланировка несущих конструкций. От таких действий может произойти обвал здания;
- Перенос ванной комнаты и санузла в любое другое помещение квартиры;
- Ремонт полового покрытия на балконах в тех случаях, когда такой ремонт несет в себе установку водяного пола.
Перечисленные положения являются общепринятыми. Тем не менее ввиду особенностей конструкции некоторых сооружений данный список может быть изменен или расширен.
Последовательность оформления перепланировки
Перепланировка ипотечной квартиры должна проводиться с соблюдением рекомендаций соответствующих уполномоченных органов. Пропуск какого-либо этапа ремонтных работ может обернуться не самым благоприятным образом и привести к юридическим разбирательствам в будущем.
Общая последовательность оформления перепланировки ипотечной квартиры:
- Изучение банковского договора ипотеки;
- Согласование проведения ремонтных работ в квартире с соседями и другими жильцами;
- Оформление эскиза или проекта перепланировки;
- Согласование проведения строительных работ с банком, кредитной организацией и страховой компанией;
- Обращение с заявлением в жилищную инспекцию;
- Обращение в Бюро технической инвентаризации.
Изучаем договор
Ипотечный договор – это главный документ при покупке недвижимости в кредит. Он регулирует все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку. В документе указываются права и обязанности сторон. Там также может содержаться пункт, который прямо запрещает клиенту кредитной организации менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью. Добавляя данный пункт в текст соглашения, банк старается предупредить возникновение сложностей, которые могут возникнуть с заявителем. Как правило, прямой запрет банка на реконструкции преодолеть практически невозможно.
В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость. Клиенту выдвигаются условия, в соответствии с которыми все строительные работы должны быть произведены в соответствии с законом, он соглашается и затем получает разрешительные документы.
Договариваемся с соседями и жильцами
Проведение строительных работ как в стандартной, так и в ипотечной квартире стоит немалых усилий и средств. Помимо найма рабочих и закупки отделочных материалов, собственнику недвижимости в обязательном порядке требуется договориться с соседями и другими жильцами квартиры. Данное положение не является обязательным для исполнения. Тем не менее, нотариально заверенное согласие на перепланировку, при возникновении каких-либо проблем, позволит доказать законность проводимых ремонтных работ.
Обязательное согласие от соседей и других жильцов требуется в следующих случаях:
- Перепланировка может затронуть места объекты и помещения общего пользования;
- Перепланировка будет проводиться в коммунальной квартире.
Без разрешения от соседей и других жильцов проводить перепланировку квартиры можно в следующих ситуациях:
- Будущие ремонтные работы не будут ущемлять права других жильцов многоэтажного строения. После проведения перепланировки не должен быть закрыт доступ к входным дверям, лестничным клеткам, мусоропроводу, а также инженерным сооружениям;
- Проведение перепланировки не нанесет ущерб общедомовым сооружениям и конструкциям;
- При наличии эвакуационного выхода, строительные работы во время перепланировки никоим образом не огораживают доступ к нему.
Оформляем проект или эскиз
Перепланировка ипотечной квартиры может осуществляться в нескольких видах:
- С составлением проекта. В данном случае реконструкция может затрагивать общедомовое имущество и ремонт несущих конструкций;
- С составлением эскиза. Данный вариант применим в том случае, если ремонт не затрагивает несущие стены, половое покрытие и общедомовое имущество.
Когда у собственника квартиры нет опыта в проведении строительных или ремонтных работ, лучше всего составление эскиза или проекта доверить специалистам.
Проект перепланировки квартиры — это специальный документ, который включает в себя идеи дизайн-проекта. Он также показывает все изменения, которые будут внесены в старый план рассматриваемого объекта недвижимости. Зачастую не все задумки дизайнера воплощаются в действительность, так как их могут ограничить технические характеристики сооружения.
Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства, которые не могут быть включены в проект, поскольку согласование такого документа невозможно. К ним относят снос несущих стен, демонтаж и перенос газовых стояков, изменение расположения санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, а также оборудование каминов в панельных домах.
Проект перепланировки составляют специализированные организации, у которых есть лицензия с допуском СРО. Данный документ имеет юридическую силу и подлежит согласованию в Жилинспекции.
Когда не планируется серьезных изменений в благоустройстве квартиры, достаточно эскиза. Его отличие от проекта в том, что на согласование представляется копия плана Бюро технической инвентаризации с пометками собственника. Согласование изменений по эскизу проводится по упрощенной схеме и не требует согласования в различных инстанциях.
Согласовываем проект с банком и страховой компанией
От результатов обращения заемщиков в банк и страховую организацию зависит будущее перепланировки. Запрос подается после утверждения эскиза или проекта строительных работ. Обычно ответ приходит в течение одного-двух месяцев.
Порядок действий, которые необходимо провести после положительного ответа банка или страховой организации:
- Предъявить документы на перепланировку. Обычно период устанавливается в несколько месяцев;
- Выполнить перепланировку в четкий срок, то есть не более чем за полгода с момента получения разрешения;
- Оформить перерегистрацию технического паспорта недвижимости;
- Получить новое свидетельство из ЕГРН.
Обращаемся в жилищную инспекцию
После получения согласия из банка, собственник квартиры должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов. В случае ремонта по эскизу получить разрешение гораздо проще. Проверка, согласование и выдача заключения жилищной инспекцией происходит только по факту проводимых изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев.
Согласие от Жилищной инспекции по проекту получить практически невозможно. Обычно это объясняют угрозой нарушения целостности конструкции многоквартирного здания.
Документы, которые необходимо предоставить в Жилищную инспекцию:
- Эскиз или проект строительных работ;
- Заявление от владельца квартиры;
- Согласие банка на проведение перепланировки;
- Технический паспорт квартиры;
- Документы на объект недвижимости;
- Согласие совершеннолетних граждан, которые проживают в квартире, где будет проводиться перепланировка.
Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев со дня подачи документов.
Обращаемся в БТИ
После осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в БТИ, то есть Бюро технической инвентаризации, для оформления нового техпаспорта сооружения. Сотрудникам организации необходимо предоставить ранее используемые документы. Новый техпаспорт изготовляется в течение одной-двух недель. Также заявителю потребуется оплатить госпошлину за замену документа.
Сроки и стоимость оформления
Сроки перепланировки ипотечной квартиры зависят от сложности проекта. В среднем на ремонтные работы и оформление затрачивается около полугода. Такое требование зачастую выставляет банк.
Сроки, которые устанавливают различные организации во время перепланировки ипотечной квартиры:
- Банк принимает решение по заявлению на протяжении 1 месяца;
- Составление проекта занимает 2-3 недели;
- Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней;
- Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди. По общему правилу срок составляет до 1 месяца;
- Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней;
- Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности в 2-3 месяца.
После завершения работ потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра. Этот процесс занимает 2-3 месяца. Если банк указал при согласовании срок в 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.
Цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:
- Проект перепланировки — от 3 тысяч рублей за простой вариант, от 15 тысяч за сложный;
- Рассмотрение банком заявления — 2-5 тысяч рублей;
- Услуги оценщика — 3-5 тысяч рублей;
- Акт о завершении работ — около 15 тысяч рублей;
- Новый технический паспорт — 2-7 тысяч рублей.
В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тысяч рублей, а по эскизу — от 10 тысяч рублей.
Почему могут отказать?
Основные причины для отказа перепланировки ипотечной квартиры:
- Нарушение целостности или устойчивости многоквартирного дома из-за проведения ремонтных работ;
- Осуществление неузаконенной перепланировки ранее без уведомления уполномоченных органов и получения разрешений. В данном случае пострадать может квартира, перепланированная при ипотеке, не только в период действия займа, но и до его оформления;
- Нарушение установленного жилищного законодательства;
- Отсутствие согласия соседей и других жильцов квартиры;
- Запрет на осуществление строительной деятельности от банка.
Ответственность на незаконную перепланировку
При проведении незаконной перепланировки гражданам грозит административная ответственность в виде штрафа от 1 000 рублей, если дом не является многоквартирным. Когда дом рассчитан на большое количество проживающих, размер штрафа может доходить до 2 500 рублей.
Помимо штрафных санкций, за несоблюдение условий банковской организацией могут быть наложены следующие обязательства:
- Принудительное узаконивание перепланировки;
- Восстановление объекта недвижимости в первоначальное состояние в течение короткого промежутка времени;
- Одностороннее расторжение договора, то есть досрочное погашение кредитных обязательств вне зависимости от возможностей человека.
Для человека последствия незаконных действий могут быть очень тяжелыми. Особенно это актуально в том случае, если банк потребует возмещения средств кредита в досрочном порядке.
Несмотря на большую вероятность согласия банка на перепланировку в ипотечном жилье, многие граждане решают самовольно изменить планировку комнат. Рассчитывать на то, что никто не узнает, нельзя. Сотрудники банковской организации имеют полное право на проведение инспекции до момента полного погашения ипотеки.
