Как правило, граждане, после получения квартиры, дома, или любой другой жилой недвижимости, намерены использовать ее исключительно для проживания. Но в определенных случаях (например, собираясь открыть свой бизнес, или по требованию государственных органов), может возникнуть необходимость выполнить перевод жилого помещения в нежилое. Эта процедура довольно сложная, и доступна только в строго определенных условиях.
Виды помещений
В тексте статьи 15 Жилищного Кодекса РФ дается точное определение понятия «жилое помещение», а также общие критерии для признания недвижимости пригодной для проживания. Согласно предоставленной в ЖК РФ информации, жилым помещением может быть признано изолированное помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и отвечающее санитарным и техническим нормам для постоянного проживания граждан.
Виды жилых помещений, согласно статье 16 ЖК РФ:
- Дом. Это отдельное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (требуются для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, проживающих в доме).
- Квартира. Это структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Оно должно обеспечивать жильцам прямой доступ к помещениям общего пользования в данном доме, и состоять из одной или нескольких комнат, наряду с помещениями вспомогательного использования.
- Комната. Это часть жилого дома или квартиры, которая должна использоваться как место непосредственного проживания граждан. Балкон или чердак не относятся к комнатам, но являются частью квартиры с характеристикой «подсобные» или «специальные» помещения. Но осуществление коммерческой деятельности или производства не допускается и там, в силу того, что эти помещения являются частью квартиры.
Важно учитывать, что в ЖК РФ отсутствуют такие понятия, как «многоквартирный дом» и «часть дома или квартиры». С определением первого понятия можно ознакомиться в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Согласно тексту этого постановления, многоквартирный дом — это совокупность нескольких жилых помещений (квартир), у которых имеются самостоятельные выходы или на прилегающий к дому земельный участок, или в помещения общего пользования (как правило, речь идет о подъезде).
Порядок изменения назначения объекта
Перевод квартиры из статуса жилого помещения в статус нежилого, является сложной и комплексной процедурой. Изначально в статье 288 ГК РФ указано, что осуществлять коммерческую деятельность в жилых помещениях не допускается. Следовательно, необходимо изменить назначение недвижимости. При этом нужно учитывать все требования, указанные в тексте Жилого Кодекса РФ (в частности, в статье 22 ЖК РФ), а также законодательстве РФ о градостроительной деятельности.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое состоит из следующих пунктов:
- Составление заявления;
- Сбор пакета документов;
- Подача заявления и документов в компетентные органы;
- Ожидание решения органов (возможно, будет проведен осмотр помещения специальной комиссией);
- При получении положительного решения заявителю выдается новая документация на помещение и соответствующая запись вносится в реестр нежилых помещений (как правило — коммерческих).
Но чтобы провести эту процедуру, нужно знать, при каких условиях возможен перевод жилого помещения в нежилое, какие инстанции занимаются этими вопросами, какие документы нужно собрать для подачи заявления и, наконец, сколько это будет стоить и сколько займет времени. Словом, знать все аспекты того, как перевести нежилое помещение в жилое.
Основания
Прежде чем обращаться с заявлением на перевод жилого помещения в нежилое, гражданин должен ознакомиться с тем, когда эта процедура не допускается. Если его случай не попадает ни под один из запретов — можно собирать документы и оформлять заявление.
Случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое запрещен:
- Доступ к объекту невозможен без использования жилых помещений или прилегающих к ним помещений общего пользования;
- Объект является частью жилого помещения, или используется на данный момент владельцем недвижимости или другим гражданином (сожителем, съемщиком и т.д.) в качестве места постоянного проживания;
- Право собственности на переводимый объект обременено правами третьих лиц;
- Объект располагается в наемном доме социального использования.
Таким образом, перевод жилого помещения в нежилое возможен только если квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под ней, являются нежилыми.
Куда обращаться?
Для того чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое, нужно обратиться с заявлением в орган местного самоуправления. Эти инстанции обязаны рассматривать подобные запросы, а все отказы должны быть обоснованы.
Обращаться с запросом на перевод жилого помещения в нежилое можно к следующим инстанциям:
- Представительный орган муниципального образования.
- Глава (обычно, председатель) муниципального образования.
- Местный административный орган.
- Контрольный орган муниципального образования.
- Другие инстанции со схожим спектром функций и полномочий.
Подавать заявление с документами рекомендуется лично, или заказным письмом. На сегодняшний день обращаться к варианту отправки онлайн-заявки не рекомендуется, с ним может возникнуть ряд сложностей. А в некоторых регионах России он просто недоступен.
Необходимые документы
Кроме заявления, которое может составляться в свободной форме, для перевода жилого помещения в нежилое нужно собрать дополнительно целый пакет документов. Этот пакет затем направляется в органы муниципального образования.
Перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое:
- Документация, подтверждающая право собственности заявителя на указанную недвижимость (правоустанавливающие документы).
- План объекта перевода, с полным техническим описанием. В случае жилого помещения таким документом является технический паспорт.
- Поэтажный план многоквартирного дома, где располагается объект перевода.
- Подготовленный и должным образом оформленный проект переустройства или перепланировки переводимой жилой недвижимости. Необходим только в тех случаях, когда перевод требует дополнительного переустройства или перепланировки.
- Если использование переводимого объекта невозможно без присоединения части имущества многоквартирного дома, то требуется также согласие от всех остальных собственников жилых помещений, которых затронет этот вопрос. Подробнее это описано в пункте 3 статьи 36 ЖК РФ и пункте 2 статьи 40 ЖК РФ.
Ниже можно скачать бланк заявления в государственные инстанции на перевод жилого помещения в нежилое.
Срок и стоимость
Максимальный период, в течение которого орган муниципального образования должен принять решение по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, всегда составляет 45 дней. За это время сотрудники муниципальной инстанции должны решить, одобрить этот запрос, или же отказать. В последнем случае нужно предоставить причину отказа.
Платить непосредственно за разрешение не требуется. Хотя некоторые граждане или чиновники пытаются ускорить процедуру посредством взяток, но это приводит к административной ответственности для всех участников. Однако почти гарантированы расходы на сбор и оформление документации, особенно в вопросе составления плана перепланировки жилого помещения в нежилое.
Можно ли изменить назначение части квартиры?
В некоторых случаях заявители хотят изменить назначение не целиком всей квартиры, а только ее части. Как правило, это касается одной из комнат или балкона. Примеры таких ситуаций — когда профессиональный художник или скульптор хотят переоборудовать одну из комнат под мастерскую. При этом заявитель хочет сохранить возможность проживать на данной площади и оставить статус жилого помещения для остальной части квартиры.
Однако на практике подобные процедуры осуществить нельзя. Перевод касается только всей зарегистрированной жилплощади. Поэтому осуществить перевод и сделать одну из комнат или подсобных помещений нежилой недвижимостью не получится.
Есть ли отличия с частным домом?
Для владельцев частных домов некоторые бюрократические процедуры отличаются от таковых для владельцев квартир. Это касается и перевода жилого помещения в нежилое.
В случае квартиры заявитель должен собрать подписи от остальных жильцов для получения согласия на перепланировку. Если же объектом процедуры является дом, то в нем должен быть сделан капитальный ремонт (косметического не хватит). Недвижимость, подлежащая реконструкции или сносу, не может переводиться в статус нежилой до восстановления.
Если же переводится дом, имеющий культурную и историческую ценность, все становится еще сложнее. Для этого нужно получить подписанное и заверенное одобрение от Комитета по охране памятников культуры и истории. Причем заявитель должен привести причину, по которой здание переводится в статус нежилого, а также описать дальнейшие планы на него.
В остальном в процедурах перевода жилого помещения в нежилое для частных домов и квартир существенных различий нет. Все дополнительные нюансы могут касаться только конкретного объекта недвижимости.
Причины для отказа и последующие действия
Но в определенных случаях гражданам отказывают в праве перевода квартиры в нежилое помещение.
Причины для отказа в переводе жилого помещения в нежилое:
- Отсутствует согласие со стороны остальных жильцов квартиры и дома.
- Предоставлен не полный перечень документации.
- Предоставленная документация сфальсифицирована или в заявлении содержится недостоверная информация (это повлечет за собой привлечение к административной ответственности).
- В помещении отсутствует подключение к основным инженерным коммуникациям.
- Заявитель нарушил предусмотренные законодательством условия проведения данной процедуры.
Если заявителю отказали в переводе помещения в статус нежилого (например, переоборудовав квартиру в технические помещения), то инстанция обязана обосновать данное решение. Соответствующие обязательства описаны в части 1 статьи 24 ЖК РФ.
