Составление договора купли-продажи дома с земельным участком осложнено тем, что предстоящая торговая сделка проводится одновременно с двумя объектами недвижимости. Требования к документу не сильно отличаются от норм, установленных для соглашений со всеми прочими видами имущества. Тем не менее, при оформлении данного документа могут всплыть определенные нюансы и сложности.
Как правильно составить?
Обязательным условием заключения договора купли-продажи дома с земельным участком является его письменная форма. Причиной этому является необходимость регистрации перехода права собственности на недвижимость в Росреестре. Нотариальное заверение соглашения не является обязательным условием, но данная практика популярна среди владельцев, которые хотят придать документу дополнительную юридическую ценность.
Информация, которая должна значиться в договоре купли-продажи:
- Наименование документа;
- Дата и место заключения договора;
- Предмет договора, то есть полный список объектов рассматриваемого имущества;
- Идентификационные признаки каждого объекта торговой сделки. В их число входит местоположение, назначение земель, инвентаризационный номер, площадь, а также информация о регистрации права в ЕГРП;
- Стоимость недвижимости. Указывается общая сумма, а также цена на каждый объект недвижимости;
- Дополнительные условия, в число которых входит время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и так далее.
Фактическую передачу дома с земельным участком рекомендуется оформлять отдельным передаточным имущественным актом. Однако приемлемым будет и простое указание в тексте документа, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи собственности.
Предмет договора
В пункте с предметом договора содержится та самая информация, которая делает соглашение купли-продажи дома с земельным участком уникальным, отличным от прочих торговых договоров с недвижимостью. В описании предмета сделки значатся два объекта — дом и земельный участок. В данном параграфе поясняется намерение сторон совершить сделку купли-продажи и детально описывается сам дом, а также земельный участок.
В документе нужно указать следующие характеристики земельного участка:
- Адрес географического местоположения объекта;
- Общая площадь рассматриваемого объекта;
- Номер регистрации в земельном кадастре.
Так как помимо земельного участка в договоре значится и строение, то характеристики рассматриваемого дома выносятся отдельным пунктом:
- Адрес географического расположения строения;
- Общая и полезная площадь помещения;
- Количество этажей в помещении.
В данной части договора продавец также обязательно должен упомянуть документы, которые подтверждают его права на продаваемую собственность. В случае отсутствия необходимых сопроводительных документов для проведения сделки человек должен сообщить об этом заранее.
Права и обязанности сторон
Обязанности продавца дома с земельным участком:
- Передача рассматриваемых объектов недвижимости;
- Поддержание объектов недвижимости в надлежащем качестве, то есть в состоянии, пригодном для проживания;
- Предупреждение о правах третьих лиц на объект недвижимости.
У покупателя дома с земельным участком только одна основная обязанность — выплатить установленную по договору купли-продажи стоимость недвижимости. Однако на покупателя могут возлагаться и дополнительные обязанности. Это может быть страхование объекта в случае ипотеки.
Права продавца дома с земельным участком:
- Требование оплаты, положенной по договору;
- Требование возврата имущества при отказе или уклонении от оплаты.
Права покупателя дома с земельным участком:
- Требование устранения недостатков, снижения размера цены или возмещения трат на их устранение;
- Требование возмещения убытков, если права на объект были утрачены из-за действий продавца.
Цена сделки
Помимо стоимости самой недвижимости, не следует забывать и о дополнительных расходах. Траты, которые связаны с заключением договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком, несут обе стороны торговой сделки.
За внесение информации о совершении сделки с домом и земельным участком в Единый государственный реестр недвижимости новый владелец обязуется выплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей. Услуги нотариуса или юриста оплачиваются отдельно. Их оплачивает покупатель.
Продавец вынужден произвести затраты на оценку имущества, подлежащего отчуждению, получение выписки из ЕГРН и получение других запрашиваемых справок.
Компания, которая занималась подбором объекта покупки, вправе претендовать на комиссионные. Обычно размер комиссионных составляет от 0,5 до 1 процента от общей суммы сделки.
Дополнительные условия
В дополнительных пунктах договора обычно оговариваются особые моменты, которые связаны с передачей прав на недвижимость. Наличие дополнительных условий в договоре не влияет на результат его регистрации в Росреестре, равно как и на порядок ее прохождения.
Чаще всего в данном конкретном пункте фигурируют следующие дополнительные условия:
- Дата и порядок передачи покупателю дома с земельным участком;
- Способы распределения расходов, которые связаны с оформлением и подготовкой сделки;
- Список лиц, которые могут пользоваться или проживать в жилом доме после окончания регистрации недвижимости в Росреестре;
- Установка каких-либо ограничений, которые направлены на использование земельного участка или строения.
Какие документы необходимо приложить?
Обязательные документы со стороны покупателя:
- Удостоверение личности. Как правило, это паспорт, но подойдет и любой другой документ;
- Письменное согласие на покупку недвижимости со стороны супруга или супруги.
Обязательные документы со стороны продавца:
- Свидетельство о праве собственности на дом и земельный участок;
- Удостоверение личности. Как правило, это паспорт, но подойдет и любой другой документ;
- Документ, по которому рассматриваемая недвижимость перешла владельцу в собственность;
- Письменное согласие на продажу недвижимости со стороны супруга или супруги владельца;
- Кадастровые и технические паспорта на объекты.
В случае, когда владельцами рассматриваемых объектов являются несколько лиц, для совершения сделки необходимо согласие каждого из них. Собственники или их доверенные лица также должны присутствовать во время заключении договора.
Порядок заключения договора
Во время заключения договора купли-продажи дома с земельным участком реализатор и покупатель проходят определенные обязательные этапы.
Общий порядок заключения договора купли-продажи дома с земельным участком:
- Оценка недвижимости, которая производится путем сбора информации из разных источников либо личного опыта, и наиболее актуальна для выгодности проводимой процедуры;
- Подготовка обязательных документов;
- Важной причиной для принятия решения о приобретении частного дома с земельным участком является наличие либо отсутствие обременений. Это можно выяснить из выписки из единого реестра прав;
- Заключение предварительного соглашения. Данный пункт не является обязательным. Для согласования основных положений стороны могут заключить договор с целью обезопасить себя от различных негативных моментов. В данном случае основной договор будет заключаться на основании уже изложенных условий предварительного документа;
- Заключение основного договора продажи, который является основанием для совершения отчуждения собственного владения. Готовится в трех экземплярах, по одной для каждого субъекта и для регистрационной службы;
- Передача имущества должна фиксироваться составлением специального документа. Для этого подписывается акт передачи имущества. Данный документ является официальным подтверждением того, что недвижимость была передана новому владельцу, и он не имеет каких-либо претензий к качеству передаваемого участка. Акт приема-передачи может быть составлен в качестве самостоятельного документа и дополнять основной договор купли-продажи. Также акт передачи может включаться отдельным пунктом в основной договор купли-продажи;
- Покупатель расплачивается за приобретенную недвижимость. Выплата средств может осуществляться наличными деньгами либо безналичным переводом. Безналичный способ наиболее безопасен и уберегает от мошеннических действий со стороны недобросовестных лиц. Наличные средства лучше передавать в присутствии свидетелей и при этом составить расписку, удостоверяющую факт получения.
Регистрация договора передачи права владения является завершающим этапом отчуждения дома с земельным участком. Для этого требуется посетить Росреестр или МФЦ, и подать заполненное заявление и пакет документов. На месте производится оплата госпошлины за проведение регистрационных действий. Квитанция должна быть представлена вместе с заявлением. Сотрудник регистрирующей службы выдает расписку после принятия документов и назначает срок получения специальной выписки. В назначенный день потребуется подойти в офис и получить данную справку.
