Перепланировка нежилого помещения под офис, склад или другие аналогичные предпринимательские объекты помогает владельцам добиться высокой функциональности компании. Изменение можно произвести как в обычном многоквартирном здании, так и в нежилом доме. Зачастую значимость благоустройства помещений подобного рода сильно превосходит отделку жилых квартир. От удобности и привлекательности конечного объекта зависит количество потенциальных клиентов, что сказывается на материальной прибыли предпринимателя.
Законодательная база
Условия регламентирования перепланировки нежилых помещений прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации, однако подзаконные акты и постановления могут изменять некоторые детали. Некоторые особенности нежилых объектов недвижимости также прописаны в положении Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним».
Общий перечень ограничений и правил, которые касаются проведения перепланировки, достаточно велик. Для каждой отдельной ситуации возможно появление дополнительных нюансов, которые могут всплыть во время оформления перепланировки.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, под перепланировкой понимается изменение расположения комнат и пределов прежних границ объекта. Переустройство заключается в объединении комнат в одну или, наоборот, в возведении дополнительных межкомнатных стен.
Общие законодательные нормы и особенности процесса оформления, которые следует учитывать во время перепланировки нежилых помещений:
- Нежилой объект недвижимости должен быть зарегистрирован. Хозяин помещения обязан оформить соответствующий документ о праве собственности;
- Предпочтительным местом расположения считается отдельное здание. В таком случае оформить разрешение будет намного легче, чем в населенном доме;
- После подачи запрашиваемых документов должна быть проведена проверка помещения специалистами. Они изучают электропроводку, систему подачи воды, прочность пола и устройство несущих стен и устанавливают, подлежит ли рассматриваемый объект перепланировке. Не стоит питать особые надежды касательно перепланировки очень старых зданий, обычно они получают отказ;
- Только после оформления всех бумаг, градостроительный кодекс допускает начало фактических работ;
- Самовольное выполнение строительных работ (например, перенос дверного проема в несущей стене) может привести к запрету на эксплуатацию помещения;
- Положительное решение о перепланировке выдается для изменения конструкции нежилого помещения только без перемены целевого использования. В том случае, когда, например, из офиса планируется сделать магазин, требуется дополнительное разрешение на смену деятельности.
Владельцу нежилого помещения также не стоит забывать о функционале рассматриваемого объекта, который должен полностью соответствовать поставленным перед ним бизнес-задачам. Недвижимости требуется обладать определенными параметрами, которые необходимы для полноценного ведения коммерческой деятельности юридическим лицом. Данные характеристики должны соответствовать не только целям самого предпринимателя, но еще и действующим положениям законодательства.
Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах считается незаконной деятельностью. Действия подобного рода подлежат уголовному наказанию.
Этапы перепланировки
Законом и подзаконными актами предусмотрен порядок согласований и прохождения процедуры перепланировки. После сбора запрашиваемых документов потребуется заказать изготовление проекта. Проект — это самая важная часть установленного порядка. Именно проект будет согласовываться, ведь в нем содержатся указания на все значимые изменения при перепланировке.
Для перепланировки нежилого помещения предусмотрено два различных варианта строительных действий:
- Первый способ перепланировки не подразумевает изменение функционального назначения комнат. В данном случае владелец просто хочет улучшить характеристики принадлежащего ему помещения путем расширения их площади и создания более удобных условий для работы персонала;
- Второй способ предполагает полное перепрофилирование помещения с затрагиванием различных несущих конструкций, а также инженерных сетей. Этот вариант перепланировки для собственника является наиболее затруднительным для собственника. Он требует предварительного разрешения сразу в нескольких государственных органах, а также согласования довольно масштабного технического проекта.
Основные этапы любого варианта перепланировки нежилого помещения:
- Получение документов в Бюро технической инвентаризации. Это экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а;
- Разработка проекта перепланировки нежилого помещения в специализированной организации, у которой должны быть соответствующие разрешения для проведения данного действия;
- Согласование перепланировки в государственных инстанциях;
- Предоставление согласованных в государственных инстанциях документов в Городскую жилищную инспекцию;
- Получение в соответствующих городских инстанциях разрешения на проведение работ по перепланировке;
- Непосредственное выполнение строительных работ по перепланировке нежилого помещения;
- Прием собственником выполненных работ и последующее подписание акта о завершении переустройства;
- Предоставление акта в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки;
- Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.
Сбор документов
Разрешение на перепланировку нежилого помещения выдается на основании проектной документации по запланированным работам. Их разрабатывают специалисты соответствующей организации, у которых есть допуск СРО (Саморегулируемой организации) к обследованию помещения. Данное обследование включает анализ расположения несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей, систем водоснабжения, канализации и кондиционирования. Работники также могут вносить изменения в первоначальный строительный проект.
Для получения разрешения на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:
- Удостоверение личности собственника рассматриваемого помещения;
- Заявление на перепланировку, акт перепланировки нежилого помещения от имени заказчика;
- Заверенные у нотариуса копии документов, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости;
- Нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
- Письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием или эксплуатационной компании. Управляющий зданием также должен проинформировать всех владельцев и арендаторов смежных с рассматриваемым зданием помещений о возможной перепланировке рассматриваемого объекта и составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
- Документы, которые выданы в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Их срок действия должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи. Это могут быть планы этажей, выписка из технического паспорта и копия технического паспорта;
- Проект перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме и договор на авторский надзор за выполнением работ. Требуется предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и так далее;
- Документы, которые запрашиваются для разрешения на возможность использовать помещение по другому целевому назначению. Они необходимы, если собственник планирует изменить функциональное назначение помещения. К примеру, использовать склад под торговый центр;
- Документы о том, что рассматриваемое помещение соответствует всем санитарным и строительным нормам;
- Договор страхования гражданской ответственности, который предусматривает ответственность за нанесение вреда имуществу, жизнь и здоровье других людей, появление которых возможно вследствие проведения работ по перепланировке.
Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке нежилого помещения в многоквартирном, нежилом, жилом или пустующем здании составляет 30 рабочих дней. Окончательное разрешение выдается после согласования с органами надзора.
Получение разрешения
Разрешение на выполнение работ по перепланировке нежилого помещения в жилом доме является документом, который показывает, что планы владельца помещения получили одобрение со стороны властей. Соответственно, они не способны нанести вреда и могут быть осуществлены.
Согласование перепланировки представляет собой процесс получения разрешения на переустройство или перепланировку помещения, а также производство ремонтно-строительных работ в жилом или нежилом доме. Согласование недвижимости заключается в одобрении созданного проекта несколькими контролирующими органами. Процедура подобного рода предусмотрена для любых предпринимательских помещений (офисов, складов, магазинов и так далее) в многоквартирном доме, а также для отдельно стоящих объектов. Главной целью порядка считается исключение создания потенциально опасных ситуаций.
Само разрешение выдается в администрации. Занимается этим архитектурный отдел или отдел по градостроительству. Документ, который даёт данное право на перепланировку называется Распоряжением Мосжилинспекции. Распоряжение Мосжилинспекции узаконивает право собственника на производство ремонтных и строительных работ при перепланировке нежилого помещения.
Стоимости услуг по согласованию перепланировки нежилых помещений:
- Согласование внутренней перепланировки нежилых помещений — от 5 000 рублей;
- Согласование по проекту — от 60 000 рублей;
- Согласование нежилых помещений в жилых домах — от 40 000 рублей;
- Согласование реконструктивных работ по фасаду — от 40 000 рублей;
- Перевод помещения из нежилого фонда в жилой и обратно — от 250 000 рублей;
- Согласование отдельного входа — от 150 000 рублей;
- Изменение функционального назначения помещения — от 50 000 рублей.
Согласование перепланировки должно предотвратить внесение в планы рассматриваемой площади таких изменений, которые могут создать угрозу жизни и здоровья граждан. Именно по этой причине порядок оформления предполагает обязательное согласование в нескольких дополнительных структурах.
Разрешения для перепланировки нежилого помещения от дополнительных структур:
- Разрешение от органов пожарного надзора, которое необходимо для соблюдения в проекте перепланировки нежилого помещения противопожарных норм. Здесь особое значение имеет наличие второго запасного выхода, применение негорючих материалов, сочетание их с горючими, а также наличие вентиляции и системы дымоотведения;
- Разрешение органов потребительского надзора, которое должно согласоваться с нормами, связанными с нахождением людей на территории объекта. Речь идет о поставке электричества, освещенности площади и так далее. Согласование проекта с данными органами является обязательным;
- Разрешение от отдела архитектуры и градостроительства соответствующего муниципалитета.
Стоит иметь в виду, что многие бизнесмены не советуют начинающим предпринимателям заниматься перепланировкой нежилых помещений. Это довольно продолжительный и трудоемкий процесс, который в руках неопытного человека может не окупиться. Возможно, для новичка аренда помещений свободного назначения будет более предпочтительным вариантом.
Проведение работ
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме предполагает серьезный масштаб работ. Для правильного проведения реконструкции в проектной документации необходимо предусмотреть все этапы ремонтных работ. В документах должны быть отражены данные об используемых материалах, возведении новых стен, а также укреплении прежних.
Проект включает информацию о перепланировке площади каждой комнаты, сносе и возведении перекрытий между комнатами. Он также отражает информацию о материалах, которые будут использоваться при перепланировке и данные об увеличении протяженности газовой сети, водопровода и так далее.
Общий порядок проведения строительных работ:
- Увеличение площади комнат посредством демонтажа перегородок или установки новых ненесущих конструкций;
- Обустройство оконных и дверных проемов посредством ликвидации старых рам, а также пробивкой входной двери в несущих и ненесущих стенах;
- Внесение корректировок в расположение функциональных помещений;
- Обустройство складских помещений и торговых залов посредством использования технических помещений и других объектов.
Весь процесс реконструкции складывается из оформления новых границ помещения, который включает возведение пристроек и увеличение общей площади рассматриваемого объекта недвижимости. В многоквартирном здании особенно важно учитывать несущую способность перегородок. Они не должны пострадать, иначе переустройство может привести к аварийному состоянию дома.
Приемка выполненных работ
Акт приемочной комиссии – это документ, который свидетельствует об окончании строительных работ, связанных с перепланировкой нежилого помещения. По окончании ремонтных работ он подписывается всеми сторонами, которые участвуют в процессе перепланировки. Это проектная и строительная организации, жилищная инспекция и собственник нежилого помещения квартиры.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, изменения не должны создавать опасность для граждан, поэтому в каждом случае требуется техническое заключение. Документ выдается по результатам обследования недвижимого объекта и оценки его свойств. Если помещение не представляет угрозы, то техническое заключение будет выдано. И производить работы следует с учетом рекомендаций указанного заключения.
Возможные варианты получения акта приема выполненных работ:
- Если реконструкция нежилого помещения только планируется и собственник хочет согласовать перепланировку, то на основании предварительно разработанной проектной документации он должен получить разрешение на перепланировку. Далее после выполнения строительных работ подписывается акт о завершенной перепланировке и переустройстве;
- Если перепланировка уже выполнена и собственник нежилого помещения планирует узаконить уже выполненную перепланировку. Здесь учитывается разработка технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, после чего получается акт о завершенной перепланировке и переустройстве. В данном случае разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется.
Акт о завершенной перепланировке жилого, а также нежилого помещения выдает Жилищная инспекция по месту жительства. Он составляется на основании заявления по форме Приложения 2 к Административному регламенту, утвержденному Постановлением Правительства Москвы №508 в редакции 840. В соответствии с постановлением правительства Москвы № 508-ПП, акт выполненной перепланировки оформляется на основе проверки помещения приемочной комиссией. Данная проверка проводится в соответствии с данными, которые указаны в ранее выданном разрешении на перепланировку помещения.
