Приобретательная давность является одним из вариантов получения недвижимости в собственность при её долговременном использовании. Данная процедура используется как один из способов включения в экономику неучтенных или бесхозяйных объектов недвижимости.
Несмотря на то, что процедура определения факта давности обладания недвижимостью кажется относительно простой, она содержит в себе множество тонкостей и подводных камней.
Суть приобретательной давности
Понятие приобретательной давности, а также её основные принципы даны в статье 234 Гражданского кодекса РФ. Согласно положениям данной статьи, приобретательная давность представляет собой один из вариантов получения прав собственности на тот или иной объект. Речь может идти как о недвижимости и земельных участках, так и о движимом имуществе.
Для получения возможности зарегистрировать имущественное право на недвижимость или земельный участок, не принадлежащий лицу, необходимо занять участок. Существуют разные варианты, как это сделать. Например, после смерти владельца, у которого не было наследников, заинтересованные люди занимали собственность до того момента, как она бы перешла государству.
При этом, недостаточно будет просто «забронировать» землю. Статья 234 ГК РФ гласит, что для того чтобы претендовать на получение права собственности на основании приобретательной давности, необходимо непрерывно обладать недвижимым имуществом на протяжении 15 лет. Однако следует учитывать, что приобрести в пользование недвижимость можно только после регистрации прав, в частности, после получения положительного решения суда.
Более подробно узнать о приобретательной давности можно их следующего видео:
Условия применения
Человеку недостаточно будет только лишь занять участок, потребуется соблюдать конкретные правила. Стать собственником на основании приобретательной давности реально только при соблюдении совокупности специальных условий владения:
- Под добросовестностью понимается тот факт, что человек завладел участком или объектом недвижимости, у которого не было владельца. Либо гражданин не знал, что у объекта имеется собственник. Недобросовестным владением считаются те случаи, когда конкретная личность была осведомлена о том, что у недвижимости есть хозяин и при этом заняла её. Либо, личность могла узнать о наличии владельца при должной осмотрительности.
- Под открытостью имеется в виду, что новый владелец не пытался скрыть факт владения собственностью. Стоит отметить, что нет нужды намеренно распространять информацию о владении. Достаточно того факта, что данная информация не скрывалась, и её могут подтвердить соседи или свидетели. Аренда собственности во временное пользование третьим лицам не мешает открытости владения.
- Непрерывность предполагает, что гражданин непрерывно владел собственностью на протяжении всех 15 лет. Гражданину необходимо постоянно использовать имущество, чтобы можно было, потом его оформить на себя. Потому как если он сначала несколько месяцев попользуется, а потом на год или на более длительный период его забросит без веской причины, то условие будет нарушено. Стоит отметить, что к прекращению владения не относятся случаи, когда собственность находилась в незаконном владении другого лица, предоставлялась во временное владение иным лицам или была возвращена судом по иску давнего владельца.
- Полноценное использование недвижимости, как своей собственной. Данное условие подразумевает, что новый владелец не просто сохранял и поддерживал объект или участок в надлежащем виде, но и эксплуатировал его по назначению. Исключением в данном случае являются ситуации, когда владение осуществлялось на основе договора, не предполагающего перехода владения.
Если хотя бы один из данных принципов будет нарушен или не выполнен, тогда в суде откажут в прошении.
Когда нельзя применить?
При рассмотрении судебной практики и действующего законодательства РФ, можно выделить определённые случаи, когда запрещено использование приобретательной давности для регистрации объекта. К данным случаям относятся:
- Легализация самовольных построек. Право собственности на такие объекты выдаётся только лишь в случаях, предусмотренных статьей 222 ГК РФ;
- Случаи, когда право на недвижимость можно зарегистрировать только при соблюдении особых процедур. Например, в случае с приватизацией;
- Случаи самовольного занятия объекта недвижимости;
- Оформление прав на часть общего имущества участником общей долевой собственности.
Важно учесть, что даже если собственность не относится к вышеуказанным категориям и все условия для оформления собственности были соблюдены, суд достаточно редко выносит положительное решение в подобных делах. В первую очередь это связано с длительностью необходимого срока владения и определёнными сложностями в доказывании.
Сроки приобретательной давности?
Законом определен конкретный временной период, по истечении которого человек может обратиться с исковым заявлением об официальном признании права владения объектом.
Согласно действующему законодательству РФ, приобретательная давность на земельный участок или объект недвижимости составляет 15 лет. Отсчёт начинается с момента фактического владения. Срок не увеличивается за счёт периода, когда хозяйствовал предыдущий собственник.
Также следует учесть определённую тонкость. Законодательство РФ гласит, что предыдущий собственник имущества может попытаться восстановиться в своих правах и вернуть себе утраченное имущество.
Таким образом, к 15-летнему сроку необходимо прибавлять 3-летний срок исковой давности. Если человек по факту использует имущество без законных оснований, то имущество полностью перейдёт в его владение только лишь спустя 18 лет.
Порядок установления прав
В первую очередь следует понимать, что без правоустанавливающих документов невозможно зарегистрировать собственность на себя. В данном случае их можно получить только через суд. Для этого потребуется составить исковое заявление и получить положительное решение суда. Особых сложностей написание подобного искового заявления не представляет. Однако истцу необходимо учесть, что подобный иск предъявляется собственнику имущества.
Если неизвестен собственник земельного участка или недвижимости, то ответчиком будет муниципальное образование, на территории которого находится данная недвижимость.
Одновременно с исковым заявлением необходимо подать следующие бумаги:
- Технические документы на недвижимое имущество;
- Чек об оплате государственной пошлины;
- Бумаги, которые подтверждают факт непрерывного и добросовестного владения в течение 15 лет.
Доказательствами, подтверждающими открытость и непрерывность владения могут быть:
- документы, касающиеся предоставления и оплаты коммунальных услуг;
- договоры охраны недвижимости;
- свидетельские показания;
- документация по капитальному и текущему ремонту.
От суда можно получить как положительный, так и отрицательный ответ. Отказывают по разным причинам, например, из-за незаконного владения или недостаточного срока. Как показывает практика, основные проблемы возникают при попытке доказать добросовестность владения недвижимостью или участком.
Необходимо, чтобы соседи знали о том, что конкретный человек использует участок для своих целей. Также потребуется уведомить сотрудников коммунальных служб или управляющей компании, ТСЖ.
Крайне важно, чтобы никто из участников процесса не пытался доказать, что владение было недобросовестным.
Ещё одна проблема может возникнуть при наличии законных претендентов на недвижимость, например, наследников настоящего собственника. Они также должны быть осведомлены о факте использования собственности. Если они решат оспорить факт владения, велика вероятность, что им это удастся, и тогда человек не сможет ничего сделать.
Стоимость иска высчитывается в зависимости от стоимости недвижимого объекта. Чаще всего за основу берется кадастровая стоимость. От суммы иска, в свою очередь, определяется стоимость государственной пошлины. Ее размер составляет от 0.5% до 5%.
Регистрация прав
В случае если суд дал положительный ответ, можно непосредственно перейти к регистрации прав. Только после регистрации имущественных прав на собственность, её владелец будет считаться законным и полноправным.
Для регистрации необходимо обратиться в отделение кадастровой службы и предоставить заявление о регистрации имущества. Помимо этого потребуется предоставить копии и оригиналы следующих документов:
- Решение суда;
- Кадастровый паспорт объекта;
- Квитанцию об оплате госпошлины;
- Паспорт заявителя.
Если лицо не может присутствовать, он может воспользоваться услугами законного представителя. На него потребуется оформить доверенность, указать сроки действия, полномочия, а также заверить у нотариуса. В этом случае удастся оформить права без личного присутствия.
Если все документы будут настоящими и человек правильно заполнит заявление, то по окончании процедур можно будет получить свидетельство о праве собственности и стать настоящим владельцем.
Возможные альтернативы
Естественно, не каждый гражданин готов ждать 15-18 лет для того, чтобы подать иск в судебную инстанцию. Существует несколько альтернативных способов упростить такую процедуру:
- Можно попытаться найти законного собственника и попытаться заключить с ним сделку купли-продажи имущества.
- Если владелец неизвестен и недвижимость или участок, по сути, являются бесхозными, можно попробовать приватизировать его через Росреестр или Кадастровую палату. В определённых случаях это позволит обойти процесс приобретения через приобретательную дальность.
В случае оформления муниципальной квартиры, лучшей альтернативой будет приватизация жилья. Данные альтернативы являются вполне легальными и позволяют избежать потенциальных проблем с признанием прав собственности по приобретательной давности.
Заключение
Приобретательная давность на имущество позволяет вновь ввести в оборот неучтенные или бесхозяйные объекты недвижимости, что может быть весьма полезно для определённых слоёв населения.
Впрочем, нельзя не отметить достаточно длинный срок ожидания и большое количество тонкостей, сопряжённых с данной процедурой. А ведь существуют другие, куда более удобные варианты заполучить недвижимость.
