Покупая земельный участок за чертой города, важно понимать для каких целей он приобретается. Учитывается, какой вид деятельности будет осуществляться, возможно ли там строительство и какого рода. Для строительства на даче коттеджа подходят лишь 2 категории участков — земля населенного пункта и земля сельхозназначения.
Характеристика земель сельхозназначения
Земли делятся на несколько видов по разрешенному использованию (ВРИ). Это дает возможность конкретизировать предназначение этих территорий. То есть, дает право использовать их в определенном виде деятельности, например, для возведения капитальных объектов.
К видам разрешенного использования земель сельхозназначения относятся ДНТ, СНТ и СНП. Они отличаются невысокой стоимостью, но ограничены в возможности получения прописки. Еще могут возникнуть сложности с ремонтом коммуникаций или их проведением. Возможно отсутствие линий электропередач и подъездных дорог.
Есть вид земель ИЖС, которые подходят под строительство коттеджей для постоянного места жительства. Они предусматривают наличие коммуникаций или их установку, а также прописку владельца. Такой участок на порядок дороже.
Для возведения жилья подходят две категории земель:
- Территории населенных пунктов. Это участки, используемые под застройку для развития населенных пунктов. Для строительства дач и домов подойдет ИСЖ (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Но, ЛПХ подходит для дома/дачи только в том случае, если расположено на земле населенных пунктов. Если оно расположено за чертой поселений, на землях сельскохозяйственного назначения, возводить жилые объекты запрещено;
- Территории сельскохозяйственного назначения, согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ — это участки, расположенные за чертой города, выделенные под нужды сх. Они предназначаются под огороды и сады, фермы, личное подсобное хозяйство и т.д. В их составе могут быть леса, коммуникации, а также складские помещения или производственные строения, относящиеся к деятельности. Для строительства на таких участках дач или домов подойдут СНТ (для ведения садоводства) или ДНП (для ведения дачного хозяйства). На них разрешено возведение садовых, дачных и жилых строений.
Кто может пользоваться сельскохозяйственными землями?
Согласно ст. 78 ЗК РФ, использовать сельскохозяйственные территории имеют право физические и юридические лица, являющиеся гражданами РФ и иностранными гражданами. Важной поправкой является использование таких участков по прямому назначению — для с/х. В данной статье законодательства отсутствует полный перечень целевого назначения.
Частные лица, по достижению совершеннолетия, вправе приобретать участки сельскохозяйственного назначения для основания ферм, садов, огородов или разведения скота. Также, частные лица могут обосновывать некоммерческие объединения с/х направленности — ДНТ, СНП, ЛПХ и т.д.
Использовать территории с/х назначения могут:
- Крестьянские хозяйства и частные лица, зарегистрированные как фермеры;
- Лица, имеющие ЛПХ;
- Коммерческие и некоммерческие организации;
- Казачьи объединения и общины коренных народов крайнего Севера. Это связанно с сохранением культурных традиций и ведением с/х деятельности данных объединений. Такая программа поддерживается государством;
- Исследовательские, научные и учебные организации, связанные со сферой с/х.
Виды разрешённого использования
ВРИ земельного участка позволяет понять, как собственник может его использовать, не нарушая законодательные нормы. ВРИ определяет вид деятельности, кадастровую стоимость, площадь, категорию, разрешение на возведение каких-либо объектов и другие характеристики и возможности, связанные с участком.
Чтобы выяснить, к какой категории относится приобретаемый участок, и какой вид разрешенного использования у этой земли, можно воспользоваться государственным ресурсом Федеральной кадастровой палаты.
Основные виды ВРИ
| ВРИ | Условия |
| Сельское хозяйство |
Земли предназначены под ведение сельского хозяйства любого направления. Также разрешено возведение зданий под нужды с/х деятельности (склад, переработка). |
| Жилая застройка |
Разрешено возведение жилых объектов различного вида для постоянного или временного проживания граждан. |
| Использование объектов кап. строительства |
Предполагается размещение объектов капитального строительства — садики, школы, поликлиники и т.д. |
| Отдых |
Возможность строительства баз отдыха, ипподромов, теннисных кортов, лагерей и т.д. |
| Предпринимательство |
Возможно размещение объектов кап. строительства, с целью извлечения выгоды. |
| Производство |
Подходит для размещения производственных и промышленных объектов. |
| Транспорт |
Проведение путей сообщения и пунктов их обслуживания, а также возможны служебные строения. |
| Ведение ЛПХ на полевых участках |
Разрешено производство с/х продукции, но запрещено размещение объектов кап. строительства. |
| Садоводство |
Предполагает отдых и ведение хоздеятельности, в виде возделывания с/х культур для собственных нужд. На участке разрешено строить жилые дачные дома и другие вспомогательных постройки. |
| Огородничеств |
Предполагает отдых и ведение хоздеятельности, в виде возделывания с/х культур для собственных нужд. На участке разрешено строить жилые дачные дома и другие вспомогательных постройки. |
| Земли общего пользования |
Земельные участки, являющиеся общественной территорий и предназначенные для общего использования — парки, кладбища, земли запаса, дороги и т.д. |
| Ведение личного подсобного хозяйства |
Если участок не имеет статуса с/х назначения, то возможно строительство жилого не многоквартирного объекта. Объект для постоянного проживания не может быть более 3-х этажей. Также возможно размещение вспомогательных построек. Разрешено производство с/х продукции, содержание с/х животных. |
| Индивидуальное жилищное строительство |
Предполагает возведение жилого объекта для постоянного проживания не выше 3-х этажей. Также возможно размещение вспомогательных построек. Разрешено выращивание с/х и декоративных плодовых, ягодных, овощных и т.д. культур. |
| Научно-исследовательская деятельность |
Разрешено ведение научной и селекционной работы, ведение сельского и лесного хозяйств для выявления важных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира. Разрешается возводить объекты кап. строительства для проведения научных исследований и других вспомогательных строений. |
| Использование лесов |
Предполагается производственная деятельность, связанная с выращиванием и заготовкой леса, а также охрана природных территорий и ресурсов (незаконная вырубка лесов). |
О других видах разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения можно прочесть в классификаторе ВРИ.
Основные правила использования
Основные правила использования приобретаемого земельного участка сельхозназначения вытекают из категории и ВРИ. Эти пункты должны быть указаны в графе подтверждающего документа о праве собственности. Такие территории предполагают возделывание с/х культур, хранения, обработку и застройку объектами для этих целей. Некоторые из категорий земель, предполагают застройку жилыми помещениями.
Согласно ст. 78 и 81 ЗК РФ, разрешено использовать эти земли для:
- ЛПХ — ведения личного подсобного хозяйства;
- СНТ — под дачное строительство;
- КФ — ведения крестьянского/фермерского хозяйства;
- Ведения садоводства и огородничества;
- Ведения животноводства;
- Производства с/х продукции;
- Иных видов деятельности, связанных с с/х.
Под используемыми участками сельхозназначения понимают следующие земли:
- Территории, через которые проходят дороги в месте с прилегающими полосами отчуждения;
- Лесопосадки, лесополосы, в том числе ограждающие поля;
- Территории с хозпостройками;
- Пашни и сенокосы;
- Территории для выгона скота;
- Сады;
- Залежные земли.
Что можно строить на с/х землях?
При приобретении земельного участка за чертой населенного пункта, будет понятно, что можно построить, исходя из ВРИ. Перед тем как начать ведение строительства на территории, относящейся к категории земель с/х назначения, необходимо оформить право собственности и получить разрешение на постройку, предоставив ее проект. По окончанию строительства объект необходимо зарегистрировать. В некоторых случаях, при возведении кап. объекта, землю переводят в жилой фонд.
Без оформления документов, которые разрешают строительство на территории земель с/х назначения, можно строить вспомогательные объекты, относящиеся к назначению — теплицы, сараи, хлева и т. д. Категорически запрещена коммерческая деятельность.
На земельных участках с/х назначения, после оформления необходимых документов возможно возводить следующие сооружения:
- Жилые дома для постоянного проживания и ведения приусадебного хозяйства;
- Коттеджи;
- Вспомогательные сооружения: гаражи, склады, погреба и т.д.;
- Садовый или дачный дом;
- Производственные здания для продукции с/х (объекты не кап. строительства);
- Фермы;
- Искусственные рыбхозы.
Важно отметить, что при постройках домов в ДНТ, СНТ или СНП возможна прописка, но это долгий и длительный процесс. Сложность состоит в том, что для прописки требуется присвоение адреса, который обычно присваивается объектам в населенных пунктах. Для разрешения такого вопроса, проводят экспертизу жилья и получают через суд разрешение о признании его пригодным к проживанию. Это не гарантирует наличие или разрешение на проведение коммуникаций или дорог.
Изменение ВРИ
Вид разрешенного использования земель с сельхозназначением и категорию территории можно поменять. Такой процедурой для физических лиц занимаются административные органы и муниципалитет.
Предварительно необходимо подать заявление в местную администрацию, у которой есть полномочия для решения таких вопросов, или проконсультироваться в МФЦ. Уточнить у данных органов список необходимых документов и написать заявление в кадастровую службу. Пакет документов и градостроительные регламенты могут отличаться для каждого административного органа.
ВРИ меняют для следующих случаев:
- Перепродажа с целю получения наибольшей выгоды, так как участки населенных пунктов дороже земель с с/х назначением;
- Открытие производственного объекта или торгового заведения;
- Возведение многоэтажного/многоквартирного дома;
- Размещение жилых домов с целью объединения в различные сообщества или организации с/х направленности.
Процесс изменения категории земли регламентирует ст. 8 ЗК РФ «Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую».
Чтобы изменить категорию территории следует обратиться в земельный комитет местной администрации с заявлением, которое должно содержать:
- кадастровый номер участка;
- какая категория сейчас у участка, и на какую следует сменить;
- основания изменений;
- подтверждающая информация о правах на участок.
Приложение к заявлению должно содержать:
- выписка из ГКН;
- копия удостоверения личности;
- выписка из ЕГРН;
- возможно потребуется заключение эко экспертизы;
- Подтверждение собственника земли на перевод в другую категорию.
После сбора и предоставления в административные органы пакета документов, акт о переводе участка в другую категорию с иным ВРИ должен быть предоставлен в двухмесячный период. При неаргументированном отказе, решение можно обжаловать через суд.
