Иметь свое жилье мечтает каждый. В последнее время стало популярным приобретать квартиру в строящемся доме. На этапе строительства, квартиры стоят намного дешевле. При покупке жилья таким образом застройщик предлагает заключить договор долевого участия. В нем указаны сроки предоставления квартиры, а также другие существенные условия сделки.
Суть долевого строительства
Суть долевого строительства — привлечение денег дольщика. Иными словами, застройщик за счет денег дольщиков кредитуется. Конечно, он также может прийти в банк и оформить кредит, но банк предложит ему таковой по весьма высокой процентной ставке.
Из этого следует вывод, что застройщику экономически выгодно прийти к дольщику, опустить цены на старте, и взять деньги у вас, а не у кредитной организации. Соответственно, застройщик снижает затраты на кредитование, делая так называемые «скидки» на начале строительства жилья.
Преимущества и недостатки ДДУ
ДДУ — это максимально защищенный способ покупки жилья. К сожалению, идеальных законов не существует, и приобретение жилищного участка через договор долевого участия имеет свои преимущества и недостатки.
Преимущества ДДУ:
- Застройщик в обязательном порядке предоставляет информацию об оформленной земле, сделанных экспертизах, проектных документациях, показывает имеющиеся разрешения;
- Текст договора содержит все обязательства сторон: сроки, суммы, жилищная площадь;
- Дольщик становится залогодержателем определенного имущества застройщика;
- После подписания, ДДУ подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра;
- За несоблюдение сроков сдачи объекта, застройщик несет финансовую ответственность;
- 214 ФЗ обязывает застройщика выполнить работы строго в соответствии с договором, а также предоставить гарантию сроком на 5 лет.
Недостатки ДДУ:
- Договор не может дать полной гарантии того, что дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру;
- Если у застройщика случились непредвиденные обстоятельства и он не смог закончить постройку, то назад ваших денег вы получить не сможете;
- Цена за квадратный метр по долевому договору выше, чем в ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), так как застройщик обязан закладывать в стоимость квартиры НДС;
- Сроки сдачи объекта могут отодвигаться на любой срок. Закон лишь обязывает оповестить об этом дольщика, с указанием причины переноса.
Важные положения договора
Чтобы не быть обманутым, подписывая договор долевого участия, важно обратить внимание на основные моменты, о которых речь пойдет далее.
Обязательно должно быть указано полное название юридического лица, и все остальные его реквизиты. Договор должен подписываться генеральным директором. Так как это не всегда является возможным, договоры могут подписываться по доверенности.
Застройщик обязан дать гарантийный срок на возводимые им жилые комплексы. По 214 ФЗ этот срок составляет 5 лет, и любая попытка уменьшить его карается законом.
В договоре имеются 2 срока: срок сдачи постройки и срок передачи ключей дольщику. Максимальный период между ними — 9 месяцев. Чаще всего, именно этот период застройщики прописывают в договорах.
Все финансовые расчеты между дольщиком и застройщиком фиксируются в договоре. В идеале, это когда стоимость квартиры зафиксирована в рублях. Особенно это актуально для тех людей, которые покупают квартиру в рассрочку. Зафиксированная цена недвижимости в рублях исключает возможность внезапного подорожания.
В договоре должно быть прописано, с помощью каких средств дольщик выполняет свои обязательства перед застройщиком. Это могут быть личные средства либо же ипотека.
В документе должно быть прописано кто именно регистрирует договор права собственности, и на кого ложится оплата всех расходов, связанных с этой регистрацией.
В договоре однозначно должен быть прописан размер неустойки, за вычетом которой застройщик вернет дольщику деньги, в случае расторжения этого договора.
Предмет договора
Предмет договора — это конкретный объект строительства, который впоследствии переходит во владение дольщику. Эта недвижимость должна быть спроектирована в соответствии с документацией застройщика. В ДДУ должны быть четко описаны ниже следующие параметры.
В договоре должны быть указаны следующие характеристики вашей собственности:
- Адрес;
- Место расположения;
- Кадастровый номер участка, на котором данный жилой комплекс расположен;
- Предварительный номер квартиры;
- Этаж;
- Расположение квартиры на этаже;
- Планировка.
В обязательном порядке должна быть расписана площадь квартиры (жилая, общая, площадь кухни, балкона, лоджии, террасы и т.д.) с уменьшающим коэффициентом.
Обязательно, по пунктам, должно быть расписано состояние квартиры: окна, двери, сантехника, напольные покрытия и т.д. Данные характеристики нужны для того, чтобы впоследствии получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Права и обязанности сторон
Закон №214-ФЗ содержит законодательные нормы, регулирующие отношения сторон ДДУ, а именно застройщика и дольщика. Каждая из сторон имеет свои права и обязанности.
Обязанности застройщика:
- Осуществление строительства жилого комплекса;
- Уложиться в поставленный срок сдачи объекта, который описан в ДДУ;
- Передача квартир дольщикам в построенном объекте;
- Оформление всех необходимых документов;
- Соблюдение качества работы;
- Размещение и предоставление всем гражданам информации о финансовых расходах, доходах, долгах и пр.
Организация, привлекшая средства граждан на строительство жилого дома, имеет право на:
- Заключение соглашений с подрядчиками на возведение жилья;
- Расторжение договоров с нарушителями условий сделки;
- Выдвижение требований об оплате неустойки, в случае просроченных платежей;
- Обращение в высшие инстанции за защитой своих прав.
В обязанности дольщиков входит:
- Своевременная выплата денежных средств;
- Принятие жилья после ввода квартиры в эксплуатацию.
Дольщики имеют следующие права:
- Ознакомление со всей документацией (разрешения, заключения, экспертизы, финансовые затраты и пр.);
- Требование от застройщика устранения недостатков работ;
- Выплаты неустойки;
- Уменьшения стоимости квартиры;
- Возмещения расходов на устранение недостатков.
Расторжение договора с застройщиком в одноименном порядке — также право дольщика. Расторжение возможно только в определенных случаях:
- если жилье не было передано в обещанный срок;
- если организация не выполняет условия ДДУ;
- если дольщик не доволен проделанной работой;
- если квадратура квартиры существенно отличается от установленных норм в договоре.
Сроки передачи квартиры
Срок передачи квартиры – обязательное условие договора долевого участия. Без указания срока, договор считается незаключенным.
Необходимо обратить внимание на то, какой именно срок описывается по договору с застройщиком. Стоит обратить внимание, варьируется ли он или определен конкретной датой. Если по ДДУ дата определена конкретной цифрой (например: 6 августа 2019 года), то в таком случае просрочка начинает идти уже со следующего дня. Застройщик может определить срок передачи квартиры в зависимости от ввода дома в эксплуатацию.
Нередки случаи, когда срок передачи квартиры в договоре не описан. Что же делать дольщикам, если срок не определен?
В ДДУ может быть указано, что застройщик передает квартиру дольщику в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. Согласно постановлениям ГК РФ, данная формулировка подразумевает, что срок передачи квартиры не определен. Только указанием на конкретную календарную дату или на событие, которое неизбежно должно произойти — только в этом случае срок считается определенным. Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является событием, которое неизбежно наступит.
Если дольщик желает обратиться в суд за взысканием неустойки, у него должна быть точная информация, когда началась просрочка.
Для начала стоит попытаться урегулировать этот вопрос мирным путем, отправив застройщику соответствующую претензию. Если застройщик идет навстречу, то необходимо заключить с ним дополнительное соглашение к ДДУ, в котором точно будет определен срок передачи квартиры (т.е. с указанием на конкретную дату).
Дополнительное соглашение к ДДУ обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Если застройщик не реагирует на просьбы дольщика, следует обращаться в суд с иском о принуждении застройщика к заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия. В случае обращения дольщика в суд за защитой нарушенных прав, суд, скорее всего, станет на его защиту.
Гарантии
Закон №214 ФЗ нацелен на эффективную защиту прав лиц, приобретающих недвижимость на основании договоров долевого участия. Благодаря этому закону, застройщики практически не могут остаться безнаказанными, в случае невыполнения каких-либо условий по договору.
В целях борьбы с недобросовестными застройщиками, которые собирают деньги на строительство несуществующих объектов, закон предусматривает следующие действия:
- предоставление дольщикам всех разрешений на строительство;
- публикация и всеобщее представление проектной декларации;
- предоставление документа на регистрацию участка земли, взятого под строительство;
- подписание договора долевого участия между застройщиком и дольщиком.
Махинации с денежными сборами на несуществующие объекты караются уголовной ответственностью (по УК РФ).
Договор должен быть заключен в письменной форме и быть зарегистрирован в реестре недвижимости. Только в таком случае он будет считаться заключенным. Это обеспечивает дольщиков защитой от «двойных продаж». Регистрация двух ДДУ на один и тот же объект строительства недопустима.
Гарантия возврата денежных средств дольщику обеспечивается также. После подписания договора долевого участия, дольщик становится обладателем залога на:
- земельный участок, предоставленный для строительства объекта;
- строящееся на этом участке имущество в жилом комплексе.
В случае прекращения стройки в связи с непредвиденными обстоятельствами, дольщик имеет право требовать возврат денег, либо участок долевого строительства.
На что обратить внимание при подписании?
Нередки случаи обманов и денежных махинаций, в ходе которых люди теряли многое. Внимательно изучите договор, и обратите внимание на наиболее важные аспекты, к которым следует отнестись внимательно.
Обязательно обратите внимание на наличие срока сдачи и передачи недвижимости. После передачи квартиры, проходит некоторый срок (он может варьироваться от 2 до 6 месяцев, после чего жильё либо участок вводится в эксплуатацию). С момента выдачи недвижимости вы несете ответственность и расходы по содержанию.
Наличие документов, разрешающих строительство, критично. Покупка квартиры — достаточно сложный процесс, который требует тщательного рассмотрения всех документов. В этом случае стоит воспользоваться помощью специалистов, которые просмотрят все документы, и смогут проверить наличие всех имеющихся разрешений. Бывает так, что договор заключается, а разрешения нет. В случае всей выплаты денег, не имея какого-либо разрешения, вы рискуете не получить назад потраченные финансы.
Должно быть четкое описание объекта, который вы приобретаете. Приобретая квартиру в жилищном комплексе, внимательно прочтите описание объекта. Нередки случаи, когда договора составлялись без конкретного указания номера участка, адреса, и в принципе всего жилого комплекса. Если вы заметили, что описания нет — обсудите это с застройщиком, чтобы в будущем не иметь дополнительных неудобств и проблем.
Образец договора долевого участия
Договор долевого строительства (ДДУ) должен быть заключен в письменной форме и должен быть обязательно зарегистрирован. Каждая сторона, подписавшая договор, должна иметь по экземпляру.
В договоре приведены существенные условия, регламентируемые законом, а также ряд дополнительных условий. Всегда тщательно читайте и проверяйте текст договора.
Важно помнить, что каждый застройщик имеет право составлять свой собственный текст договора ДДУ: существенные условия в нем обязательны, остальные условия — на усмотрение застройщика.
Регистрация договора
По договору долевого участия в строительстве застройщик обязан сдать объект в указанный срок, а участник долевого строительства — выплатить всю необходимую сумму, указанную в договоре. Такой договор подлежит обязательной регистрации в государстве.
Большинство застройщиков предлагают зарегистрировать ДДУ уже после завершения строительства. Услуги регистрации у застройщика в десятки раз дороже, чем в обычной юридической компании. Вы можете спокойно отказаться от таких услуг, ведь вам ничего не будет грозить. Однако в этой ситуации есть свои нюансы: технический план готовит сам застройщик, когда вводит объект в эксплуатацию. Этот план никак нельзя проверить, только после того, как он попадает в руки регистратора в Росреестре.
Обращаясь в юридическую компанию, нужно иметь следующие бумаги:
- Договор долевого участия, подписанный в трёх экземплярах (один оригинал, две копии);
- Документ об оплате госпошлины;
- Документ, подтверждающий право собственности на участок (копия);
- Разрешение на строительство объекта недвижимости.
В процессе, от вас могут потребовать дополнительные документы в соответствии с Российским законодательством. Срок регистрации договора долевого участия составляет 12 рабочих дней.
Расторжение и уступка прав
Расторжение договора — довольно тяжелый процесс. Вы обрекаете себя на потерю жилья, и имеете большой шанс не получить свои деньги назад. Чтобы расторгнуть договор, необходимо обратиться в судебную инстанцию. После этого в действие должны вступить необходимые решения суда. Расторжение также подлежит регистрации и составляет срок — 12 рабочих дней.
По договору уступки прав требования, во владение переходит не сама квартира, а требование к застройщику передать объект недвижимости в собственность. Данный договор заключается между действующим дольщиком и новым участником долевого строительства, но с письменного разрешения застройщика.
Закон говорит о том, что уступить право требования долевого участия можно после того, как зарегистрирован сам договор долевого участия. Первоначальный дольщик заключил договор с застройщиком, и в таком случае он считается юридически действующим. Этот договор также регистрируется в МФЦ.
Уступка прав требований применяется только в том случае, если дольщик оплатил всю цену договора. Если у дольщика имеется долг, он может перевести его перед застройщиком на другое лицо.
Главное отличие между уступкой права и переводом долга: если дольщик оплатил полностью всю сумму договора, и застройщик должен передать квартиру — дольщик может уступить право другому лицу без согласия застройщика.
