- 1 Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
- 1.1 Шаг 1: Определите свою долю в квартире
- 1.2 Шаг 2: Сообщите другим собственникам о желании продать свою долю
- 1.3 Шаг 3: Найдите покупателей
- 1.4 Шаг 4: Подготовьте бумаги для оформления покупки
- 1.5 Шаг 5: Составьте договор купли-продажи доли квартиры
- 1.6 Шаг 6: Зарегистрируйте сделку в Росреестре
- 1.7 Шаг 7: Оплатите налоги
- 2 Нюансы продажи долевой собственности в квартире
Продажа долевой собственности в квартире — распространенная практика в наши дни. Продать долю в квартире сложнее, чем продать квартиру. Но это можно сделать, если соблюсти требования законодательства и хорошо подготовиться к продаже.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
Существует определенный порядок оформления сделки купли-продажи доли в квартире. Важно выполнить несколько последовательных шагов, чтобы инициировать продажу и завершить ее.
Шаг 1: Определите свою долю в квартире
Перед продажей, необходимо определить свою долю в квартире. Существует 2 вида долевой собственности: натуральная и идеальная.
Натуральная — доля в квартире, которая имеет четкие характеристики. Например, 1 конкретная комната принадлежит собственнику. Кухней и санузлом пользуются все собственники в равной мере.
Идеальная — доля в квартире, указываемая в дробном соотношении. Например, 1/2 двухкомнатной квартиры. В этом случае собственники пользуются всеми помещениями в равной степени, или добровольно оговаривают правила пользования помещениями.
Для продажи более выгодной представляется натуральная доля в квартире. Покупатель получает конкретную комнату в пользование, а также право пользоваться общими помещениями.
Определить свою долю в квартире можно двумя способами (ст. 252 ГК РФ):
- по добровольному согласию между собственниками;
- через судебные инстанции.
Если другие собственники согласны на добровольное деление комнат, необходимо составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. После этого переоформлению подлежит кадастровый паспорт и технические документы.
Другие собственники могут быть не согласны с делением на натуральные доли. В таком случае инициатор должен обратиться в суд и предоставить следующие документы:
- документы, указывающие на право собственности — бумаги о приватизации или договор купли-продажи и др.;
- выписка из ЕГРН со списком собственников;
- технические документы на квартиру — технический план, кадастровый паспорт и др.;
- исковое заявление с просьбой выделения доли в натуре с указанием имен других собственников.
Если требования законодательства соблюдены и нет никаких препятствий, суд одобрит заявление и утвердит выделение доли в натуре.
Шаг 2: Сообщите другим собственникам о желании продать свою долю
Прежде чем продать долю в приватизированной квартире, необходимо сообщить другим собственникам о своем намерении. У них, по закону, есть преимущественное право покупки доли недвижимости.
Если другие собственники захотят купить вашу долю, необходимо будет оформить соответствующий договор. В случае отказа, можно продать долю посторонним лицам.
Для всех собственников подготавливается уведомление, в котором указывается следующая информация:
- наименование объекта недвижимости;
- цена, которую вы установили на свою долю;
- сроки и порядок расчета.
Передайте уведомление другим собственникам лично, по почте или через нотариуса.
У лиц с преимущественным правом покупки доли в квартире есть 30 дней на размышление. Если они напишут отказ, документ необходимо заверить у нотариуса. Собственники, которые никак не отреагируют на уведомление в течение месяца, лишаются своего права преемственной покупки.
Можно ли продать свою долю в квартире, если с собственниками нет возможности связаться? Такая возможность предусмотрена по закону, но необходимо будет предоставить доказательства того, что были попытки уведомить о продаже.
Шаг 3: Найдите покупателей
Перед тем, как заняться поиском покупателей вашей доли в квартире, следует понять одну вещь — другие собственники могут согласиться на покупку. А это значит, что вы не сможете продать ее посторонним лицам.
Поэтому придется подождать 1 месяц, а может и меньше, пока вы получите ответ от других совладельцев недвижимости. Получив отказ или не получив вообще никакого ответа, вы сможете выставить объявление о продаже на рекламных площадках.
Стоит предложить также и ближайшим родственникам выкупить вашу долю, которые могут быть в этом заинтересованы.
Шаг 4: Подготовьте бумаги для оформления покупки
Начать стоит с того, чтобы проверить долги по коммунальным платежам. Согласно законодательству, нельзя продавать жилье, если имеются долги. Если задолженности нет, необходимо взять справку в ТСЖ.
Документы для продажи доли в квартире:
- Удостоверение личности продавца;
- Выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли в квартире;
- Договор, на основании которого доля получена в собственность — договор дарения, приватизация, получение наследства;
- Кадастровый паспорт квартиры с указанием ее основных характеристик;
- Технический план с указанием планировки и наличием/ отсутствием перепланировки;
- Отказы других собственников от преимущественного права покупки доли в квартире. Если собственники не были найдены, доказательства рассылки им уведомлений.
В зависимости от конкретной ситуации, могут потребоваться дополнительные документы — согласие супруга на продажу доли в квартире, разрешение органов опеки и попечительства и др.
Шаг 5: Составьте договор купли-продажи доли квартиры
Оформлять договор купли продажи квартиры в долевой собственности необходимо у нотариуса, чтобы защитить права всех сторон сделки. С собой нужно принести правоустанавливающие документы. Если все в порядке, нотариус оформит договор купли-продажи.
В договоре купли-продажи доли в квартире указывается информация:
- Данные о продавце и покупателе: ФИО, адрес прописки;
- Информация о доле в квартире: размер, кадастровый номер доли или всей квартиры;
- Данные документов, указывающих на право собственности — выписка из ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
- Указывается, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки;
- Стоимость доли и каким образом будет произведен расчет между продавцом и покупателем;
- Права и обязательства сторон — передача полного пакета бумаг, освобождение комнаты от личных вещей и т.д.;
- Дата подписания договора купли-продажи с подписями обеих сторон.
После того, как вся необходимая информация была внесена в договор купли-продажи, продавец и покупатель должны ее проверить. Только после этого нотариус выдаст обеим сторонам оригиналы документов, а для Росреестра подготовит копию.
Специалисты рекомендуют составлять также акт приема-передачи денег и заверить документ у нотариуса. Или же хотя бы расписку в том, что деньги были переданы и получены нужным лицом.
Шаг 6: Зарегистрируйте сделку в Росреестре
Зарегистрировать сделку в Росреестре может одна из сторон. И если в малых городах Росреестр принимает документы лично, то в мегаполисах необходимо обратиться в МФЦ.
Для регистрации сделки, в Росреестр подают следующие документы:
- Удостоверение личности одной или обеих сторон;
- Заверенный у нотариуса договор купли-продажи доли в квартире;
- Письменные отказы совладельцев квартиры от права покупки доли, либо доказательства того, что вы их уведомляли о намерении продать свою часть;
- Выписка из ЕГРН о праве собственности на долю жилья.
Новому собственнику остается лишь подождать, пока документы будут зарегистрированы и получить их на руки. В ряде случаев, сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные документы для того, чтобы проверить чистоту сделки купли-продажи доли в квартире.
Шаг 7: Оплатите налоги
Согласно НК РФ, граждане должны платить налоги с полученного дохода в размере 13%. Продажа доли в квартире относится к доходу, полученному гражданином. Но есть ряд поправок.
Когда платить налог с продажи доли в квартире не нужно:
- Стоимость доли менее 1 000 000 рублей. Законодательством утверждено, что продажа долевой собственности размером менее 1 000 000 не облагается подоходным налогом;
- Собственник владел своей частью квартиры долго: 5 лет при покупке по договору купли-продажи, и 3 года при получении в наследство или в результате приватизации;
- Если квартира куплена ранее и сейчас продана по той же цене или меньше, платить налог также не придется.
Декларация подается в налоговую в любом случае, даже если там все по нулям, и вы владели собственностью 3/5 лет.
Нюансы продажи долевой собственности в квартире
Продажа доли в квартире — дело не столь легкое, как кажется. Посторонние люди редко заинтересованы в подобного рода сделке, потому что не смогут быть полноценными хозяевами. А те, у кого есть преимущественное право покупки, не всегда располагают финансами.
Основные нюансы, которые важно учитывать при продаже долевой собственности в квартире:
- Выделить натуральную долю в однокомнатной квартире невозможно. Собственник может продать только долю, указанную в дробном соотношении — 1/2, например. Все собственники однокомнатной квартиры пользуются помещениями в равном объеме;
- Выделять долю вообще необязательно, этим всегда может заняться новый долевой собственник;
- Нельзя продать долю меньше минимальной. В Москве доля в квартире на одного человека не может составлять менее 10 м², в других регионах — 12 м². Росреестр не зарегистрирует сделку, если кв. метров будет меньше 10 и 12;
- Если один из долевых собственников — несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Также ребенку должны быть предоставлены условия проживания, не хуже предыдущих;
- Владелец, который состоит в браке и желает продать долю в квартире, должен получить согласие супруга на проведение сделки. Это актуально, если недвижимость приобреталась на совместные деньги;
- Продать можно и часть доли, если квартира большая и много кв. метров, а собственник хочет сохранить право прописки и право на недвижимость. Например, вы владеете 1/2 доли в квартире. Делим долю на 2 равные, продаем 1/4 и оставляем себе 1/4.
За сколько можно продать долю в квартире — сложно ответить. В любом случае, придется подождать ответа совладельцев и только потом предложить посторонним лицам.
