Физические лица часто совершают сделки купли-продажи участков земли, гаражей, мастерских, офисов, сараев и т.д. В ЕГРН эти объекты значатся в кадастровом учете как «помещения» с назначением «нежилое». Такие объекты могут использоваться в личных целях и для ведения бизнеса.
Чтобы не потерять деньги и исключить другие возможные варианты мошенничества, важно знать, как правильно составить договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами и какие основные пункты он должен содержать.
Правила составления договора
Договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой документ, который может быть составлен в простой письменной форме, если собственник один и его приобретает, также, одно лицо. Другой вариант заключения сделки может быть через риэлтора, который предоставит типовую форму договора купли-продажи и разъяснит все нюансы. В силу договор вступает с момента регистрации прав нового владельца.
Типовой договор купли-продажи состоит из трех основных частей:
- Вступление, где указано название документа, место и время его составления, полные данные сторон (удостоверения личности, адреса прописки и иные необходимые сведения);
- Основная часть, где описаны все условия соглашения. Характеристики объекта сделки, согласно выписке из ЕГРН — вид недвижимости, адрес, кадастровый номер, общая площадь, состояние объекта, документы на правообладание объектом, задолженности или обременения, если таковые есть и т.д.;
- Цена договора, где описан порядок оплаты (полная, аванс, рассрочка и т. д.) и в какой валюте. В этом же пункте указывается полная стоимость, а также порядок передачи денег и недвижимости. В этой части договора могут быть определены лица, которые будут нести расходы, связанные с госрегистрацией договора. Указываются меры ответственности по исполнению (не исполнению) настоящего соглашения. Стороны могут вносить и другие дополнительные пункты. Завершается договор указанием реквизитов сторон, даты, проставлением подписи и печати.
Юристы рекомендуют отдельно составлять в качестве приложения к настоящему соглашению акт о передаче имущества. В нем подробно указать данные сторон, передающих и принимающих нежилое помещение, его состояние на момент передачи. Это будет аргументом в разрешении споров и разногласий. Также подписание данного акта является подтверждением для продавца, что обязанности по передаче выполнены.
Предмет договора
Основным пунктом и существенным условием является предмет договора. Согласно ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости, в том числе и нежилых помещений, должна быть указана информация, которая позволяет точно установить, что именно этот объект подлежит продаже по договору. Без таких данных договор не считается действительным. С помещением должны передаваться техпаспорт на нежилое помещение, план, схема и другие технические документы.
Прописать необходимо следующее:
- Кадастровый номер нежилого помещения;
- Площадь (кв.м);
- Точный адрес;
- Этаж и долю в праве общей собственности (зависит от объекта);
- Назначение здания;
- Что передается вместе с помещением (возможно перечисление находящегося в нем имущества);
- Указать подтверждающие документа продавца о праве собственности;
- Цена продаваемого помещения;
- Гарантийное подтверждение о том, что объект не продан, не заложен, не под арестом, нет других правообладателей и т.д.;
- Порядок передачи прав на объект и земельный участок, на котором расположено здание;
- Дата проведения капремонта продаваемого помещения.
Права и обязанности сторон
В договоре купли-продажи объекта необходимо прописать права и обязанности сторон во избежание споров и разногласий.
Продавец обязан:
- Передать покупателю в права владения недвижимость по настоящему договору;
- Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации прав на собственность передаваемого помещения.
Покупатель обязан:
- Выплатить полную стоимость за приобретаемую недвижимость тем способом, который был согласован в договоре (наличный, безналичный, и т.д.), и в указанный срок;
- Принять по акту передаваемое помещение на согласованных в договоре условиях;
- Оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией для получения прав на собственность.
Цена договора
Цена продаваемого имущества предполагает определение ее стоимости в денежном эквиваленте, которая соответствует рынку спроса и предложения, с учетом состояния, расположения, целевого назначения и других характеристик. Это та цена, за которую продавец может продать недвижимость.
В большинстве случаев, продавец ориентируется на сравнение цен на похожие продаваемые объекты. Если у продавца нет возможности определить стоимость продаваемого нежилого помещения, то вызывается оценщик или риэлтор.
После установления цены и согласования с покупателем, она прописывается в договоре и не подлежит далее изменению, согласно ГК РФ ст.424. Также оговариваются все расходы, которые ложатся на покупателя, связанные с государственной регистрацией: сумма, срок и способ расчета за приобретаемое помещение.
Порядок расчета с продавцом стороны назначают самостоятельно по согласованию. Единственной может быть оговорка в случае, если сделка происходит за счет кредитных средств. Тогда сроки устанавливает финансовая организация.
Покупатель производит расчеты с продавцом следующим образом:
- Вносит аванс за приобретаемый объект под расписку продавца;
- Полностью рассчитывается при подписании договора также под расписку.
Аванс, в случае отказа любой из сторон от сделки, возвращается покупателю. Задаток в случае отказа покупателя от совершения сделки не подлежит возврату.
Передача имущества
Порядок передачи имущества согласовывается отдельно. Чаще всего составляется отдельный акт передачи, что регламентируется ст. 556 ГК РФ. В нем указываются данные сторон, участвующих в сделке, описание передаваемого предмета на момент заключения соглашения, его детальные характеристики и общее состояние. Также важно указать, на каком основании передается имущество и сроки. Закрепляется подписями: продавец сдал, покупатель принял.
В договоре прописывается, что продавец должен в определенный срок (указывают какой) с момента подписания соглашения, передать покупателю помещение, согласно прилагаемому передаточному акту.
После этого, регистрируют переход прав на недвижимость в ЕГРН. Регистрация происходит на основании подачи заявления участниками сделки и предоставления полного пакета документов для проведения процедуры.
Ответственность сторон
Стороны в договоре также указывают ответственность за неисполнение каких-либо пунктов соглашения договора:
- За то, что соглашение выполняется не в срок, без учета каких-либо условий, виновная сторона возмещает убытки в оговоренном размере (%) от цены товара, установленной в договоре. Также возмещение убытков следует в случае, если вносятся несогласованные изменения, или оно расторгается в одностороннем порядке;
- Все остальные нюансы, споры и разногласия, сопряженные с договором, разрешаются на основании действующего законодательства РФ.
Дополнительные условия
Продавец и покупатель могут согласовать и внести в договор все дополнительные условия, которые посчитают необходимыми. К таким условиям относят:
- Возможность изменять, дополнять или расторгать договор только с письменного соглашения всех участников сделки;
- Договор будет расторгнут с учетом возврата недвижимости продавцу, если покупатель не перечислит определенную в договоре сумму на счет продавца и в указанный срок;
- Договор должен быть оформлен в 3-х экземплярах, по одному для каждого участника сделки и один для государственной регистрации.
Образец договора купли-продажи нежилого помещения
В договоре купли-продажи нежилого помещения должны быть точные сведения об участниках сделки, необходимо указать согласованную цену приобретаемого помещения.
Важным условием становится описание состояния, технических характеристик и точного расположения предмета договора. Соответственно, их необходимо подробно описать.
