Договор мены недвижимости заключают с целью передачи объекта недвижимости в законное владение другому лицу в обмен на иное имущество, согласно ГК РФ статье 567. Это обусловлено правом собственника распоряжаться своим имуществом как угодно, в соответствии с законодательными нормами, в том числе и передавать права на собственность другому лицу.
Суть договора мены
Договор мены — это двухстороннее соглашение о взаимном обмене объектами недвижимости или товарами с предоставлением полноправного пользования. Во внешней торговле — это бартер.
При заключении соглашения о мене, каждый из участников сделки признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого обменного товара или имущественных прав.
Участниками мены могут быть и физические, и юридические лица. Распространены сделки между родственниками, что не запрещено законодательством РФ.
Договор мены имеет некоторые нюансы, касающиеся указания цены передаваемых объектов. Например, если товары равноценны, то можно не указывать их стоимость. Если же один из обменных товаров ниже стоимости второго, то его собственник обязуется выплатить разницу, что вносится отдельным пунктом.
В случае с меной недвижимости, переход имущественных прав на объекты происходит не одновременно, а только по выполнению каждой стороной регистрационных процедур.
Условия заключения
Соглашение мены недвижимого имущества по условиям похоже на договор о купле-продаже, в связи с чем законодательный регламент может быть распространен и на этот вид сделки, согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ. В соглашении мены прописывают общие условия соглашения и существенные.
К условиям договора мены относят:
- Предмет соглашения — это единственное существенное условие;
- Стороны сделки;
- Список лиц, у которых сохраняется право пользования передаваемой недвижимостью, если они есть;
- Количество, качество и другие характеристики предметов обмена;
- Условия обмена, порядок и срок;
- Условия возврата и возмещения убытков;
- Другие необходимые условия с точки зрения участников.
Указание цены не является существенным условием договора мены, даже если обменивается недвижимость.
К существенным условиям относят права граждан, которые с учетом законодательства имеют право пользования передаваемой недвижимостью. Чаще всего это касается договоров мены квартир, домов и других жилых объектов.
В соглашении обязательно прописывается список прав этих граждан на пользование жильем после смены собственника. К ним относятся лица, живущие по договору о найме, иждивенцы, недееспособные граждане, бывшие члены семьи собственника и т.д.
Составление договора мены недвижимого имущества
Конкретная формы договора мены законодательством не утверждена. К такому соглашению, если это касается недвижимого имущества, применяют нормативы составления по образцу договора купли-продажи недвижимости. То есть, договор мены составляется в письменной форме, одним документом, и подписывается сторонами сделки, в соответствии со ст. 550 ГК РФ.
Нотариальное заверение необязательно, но не возбраняется. Участники заверяют документ своими подписями, что является достаточным условием для этого вида договора. По обращению в ЕГРН, регистратор проводит проверку договора мены недвижимого имущества и прилагаемых документов.
Структура договора мены недвижимости выглядит следующим образом:
- Вступление содержит название договора и информацию об участниках, включая их паспортные данные;
- Предмет договора мены подразумевает описание товаров и имущественные права, на которых отсутствует обременение (п. 2 ст. 557 ГК). Обмениваемые объекты предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК), а в случае ценовой разницы, собственником более дешевого объекта вносится доплата (п. 2 ст. 568 ГК);
- Стороны соглашения могут быть только совершеннолетние дееспособные физицеские лица и юридические;
- Срок и условия определяется сторонами. Если объекты передаются в разное время, право собственности у участников возникает только после получения объектов обеими сторонами (ст. 570 ГК). Также применимо правило о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК, ст. 569 ГК).
Подробное содержание договора мены выглядит так:
- Название документа, дата и место составления;
- ФИО, адреса, паспортные данные сторон сделки. Для юридических лиц — регистрационные и подтверждающие документы;
- Описание и характеристика предмета договора. Если это недвижимость, то подробно внести все характеристики, которые позволят идентифицировать подлежащий обмену объект;
- Размер и сроки доплаты, если требуется;
- Порядок совершения сделки;
- Права и обязанности сторон;
- Ответственность участников;
- Иные условия на усмотрение сторон;
- Дата, место и подпись участников. Для юридических лиц — подпись и печать.
Если предметом мены выступает квартира, дом или иная недвижимость, то рекомендуется в договоре прописать следующие уточнения, помимо основных:
- Подробные характеристики недвижимости — адрес, этаж, номер дома, общая площадь, кадастровый номер и другие характеристики;
- Указать, какими недостатками обладает объект для того, чтобы не возникло спорных моментов;
- Если недвижимость находится в общей или долевой собственности, то вносится пункт о получении согласия на совершаемую сделку. Письменное разрешение о согласии других лиц прилагается к основному договору;
- При обмене квартирами или другим жильем надо прописать порядок и сроки их освобождения (сроки выписки и полного освобождения);
- Подтверждение отсутствия обременений и долгов;
- Внести пункт о порядке и способе урегулирования споров.
Мена недвижимого имущества на движимое
Согласно ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) и информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69, собственники движимого и недвижимого имущества имеют возможность осуществлять ее обмен, заключив договор мены собственности.
Документ составляется в письменной форме, где указываются существенные условия соглашения. Если происходит обмен недвижимого имущества на движимое, стороны могут обратиться к нотариусу.
Если договор составляется самостоятельно, необходимо согласовать следующее:
- Детально описать предметы обмена, дав полную характеристику для того, чтобы идентифицировать их. Так, для квартиры необходимо указать адрес, этаж, площадь, недостатки и другие характеристики. Для автомобиля — номер, марку, цвет, недостатки и другие технические характеристики;
- Если предметы объекта находятся в долевой или совместной собственности, указать разрешение на сделку;
- Указать стоимость объектов обмена и разницу для доплаты.
Остальные пункты соглашения мены недвижимого имущества на движимое сохраняются как и в стандартном соглашении.
Договоры мены движимого имущества на недвижимое необходимо зарегистрировать в ЕГРН или МФЦ, так как один из объектов является недвижимостью и необходима передача прав владения.
Мена с доплатой
Для стандартных договоров мены, указание стоимости не является существенным условием и предполагает обмен равноценных товаров. Но, для мены в случае с недвижимостью, необходимо определить цену каждого из передаваемых объектов, так как чаще всего они не равноценны.
В соглашение вносится пункт о стоимости каждого из объектов. Устанавливается разница доплаты для участника, который предоставляет товар более низкой стоимости, или же предусматривается возможность компенсации иными способами. Также указывается срок доплаты. Если этот пункт не прописан, то есть риск не получить возмещение.
Порядок регистрации договора мены
Учитывая ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018), если в договоре мены один из передаваемых товаров или оба являются недвижимым имуществом, то государственная регистрация является обязательной процедурой. Право собственности на недвижимость участник получит после обращения в регистрационный орган.
Учитывая ст. 570 ГК РФ, госрегистрация договора мены производится после обоюдного обмена объектами недвижимости, согласно акту приема-передачи.
Регистрация права собственности на квартиру или любое другое недвижимое имущество проходит следующим образом:
- Каждая сторона собирает требуемый пакет документов и оформляет заявление о постановке на учет объекта недвижимости;
- Бумаги и заявление предоставляются в регистрационный орган по месту нахождения передаваемого объекта;
- В момент подачи заявления вносится оплата госпошлины в размере 2 тыс руб для физлиц и 22 тыс руб для юрлиц;
- Если заявления были поданы в разных местах, то регистрационные органы уведомляют друг друга;
- После проверки документов, договор мены регистрируют в течение 5 дней, если нет никаких нареканий по документации и участники получают свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
Необходимые документы
Для того чтобы совершить мену недвижимого имущества, необходимо предоставить в Росреестр или МФЦ определенный набор документов.
Документы для регистрации договора мены недвижимого имущества следующие:
- Оригинал и 2 копии заявления на регистрацию;
- Соглашение мены в 3-х экземплярах;
- Удостоверение личности участников или учредительные документы юрлиц;
- Квитанция о внесении госпошлины;
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Если заявитель третье лицо — предоставление нотариально заверенной доверенности;
- Документы, подтверждающие право владения недвижимостью;
- Акт приема-передачи объектами недвижимости;
- Разрешение о согласии на сделку, если недвижимость в общей или долевой собственности всех правовладельцев;
- Согласие на сделку от госорганов опеки и попечительства, если в передаваемой недвижимости живет лицо, не достигшее совершеннолетия.
Образцы документов:
Налогообложение
К договору мены применяется те же нормы налогообложения, что и к договору купли-продажи. Это обусловлено тем, что совершается двойная сделка в рамках одного документа — продажа и приобретение недвижимости.
Существуют следующие нюансы налогообложения по договору мены:
- Равноценные объекты не подлежат налогообложению;
- Если объекты различны по стоимости, то налог составит 13% от полученного дохода одной стороной за продажу недвижимости;
- Если собственник реализует недвижимость, которой владеет более 3-х лет, то он имеет право на налоговый вычет по уплате НДФЛ;
- Если участники указали несоответствующую действительности стоимость недвижимости или размер доплаты, то при их обнаружении, налоговой службой будет предъявлен иск об обязательных выплатах в государственную казну, а также штраф.
Образец договора мены недвижимости
Учитывая, что законодательством не предусмотрено строгое оформление договора мены недвижимости, его можно составить самостоятельно или воспользоваться готовыми формами.
