Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — это предварительный договор, который заключается, чтобы избежать каких-либо рисков при совершении будущей сделки. В данный договор вносятся все условия совершения основной сделки, права, обязанности, ответственность, стоимость, порядок оплаты и сроки. Впоследствии, эти условия переносятся в основной договор купли-продажи недвижимости.
Назначение договора о намерениях
Договор о намерениях купить недвижимость является гарантией того, что сделка состоится. Но, после подписания предварительного договора права владения на объект недвижимости не переходят от владельца второй стороне. Он лишь подтверждает актуальность условий и сроков совершения сделки.
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости заключают по разным причинам. К наиболее популярным причинам заключения предварительного договора относят следующие:
- Сроки откладываются из-за нехватки финансов у покупателя;
- Отсутствие требуемых документов для совершения сделки у одной из сторон;
- Отсутствие возможности у одной из сторон быть в ЕГРН для оформления сделки;
- Приобретение жилья в новострое, которая еще не числится за застройщиком как собственность;
- Долгосрочная проверка документации в Росреестре;
- Приобретение жилья с обременением;
- Иные ситуации, которых довольно много.
Предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу и, если одна из сторон не желает исполнять установленные обязательства, то такие вопросы решаются в судебном порядке и с виновного возможно получить компенсацию или иное решение в пользу истца.
Существует соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимости. Оно не является юридически подкрепленным. Оно всего лишь описывает волеизъявление о намерениях покупки. Стороны не берут на себя никаких обязательств по исполнению. Если сделка сорвется, соглашение не будет являться веским аргументом для суда.
Сделка по приобретению недвижимости обычно состоит из четырех этапов, которые помогают избежать рисков и споров между участниками. К ним относят:
- Составление договора о намерениях;
- Оформление основного договора купли-продажи;
- Оформление акта приема-передачи;
- Регистрация перехода прав в ЕГРН.
Предварительный договор о намерениях может быть нескольких видов:
- Договор о намерениях купли-продажи без внесения задатка;
- Договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса;
- Предварительный договор о купле-продаже жилплощади.
Предварительный договор можно зарегистрировать в Росреестре по согласованию участников в качестве добровольного принятия такой обязанности.
Оптимально как для продавца, так и для покупателя, составлять договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса. Он гарантирует не только совершение сделки в установленные сроки, но и подкреплен финансово.
Составление такого рода договоров распространено при купле-продаже коттеджей, участков земли, иных построек загородного типа, а также для покупки жилья с обременением или для ипотечного займа. Все потому, что для заключения таких сделок требуется длительный сбор документации и различных разрешений.
Содержание договора о намерениях купли-продажи недвижимости
Согласно ГК РФ ст. 429, предварительный договор купли-продажи недвижимости или, другими словами, договор о намерениях, составляется в трех экземплярах, в свободной письменной форме. Договор может быть составлен участниками сделки самостоятельно или нотариально заверен.
Учитывая законодательство РФ, договор о намерениях купли-продажи недвижимости должен содержать основные условия сделки, детальное описание предмета договора, срок, способ и порядок оплаты и передачи недвижимости.
Учитывая особенности предварительного договора он должен содержать следующее:
- Название документа, место и дата подписания;
- Данные участников сделки, включая паспортные. Для юридических лиц — регистрационные документы. Для доверенных лиц — нотариально заверенная доверенность и паспорт;
- Указание о намерении приобретения в будущем объекта недвижимости (предмета договора);
- Указать все идентификационные данные предмета договора, а также его состояние и дефекты;
- Дать ссылки на документы, которые подтверждают права владения продавцом данной недвижимостью;
- Стоимость предмета договора, по которой продавец согласен продать объект недвижимости, а покупатель приобрести;
- Порядок и способ расчета;
- Размер аванса;
- Присутствие/отсутствие у покупателя претензий по поводу жилья. Для этого пункта можно составить протокол разногласий в качестве приложения;
- Срок подписания основного договора купли-продажи;
- Права и обязанности участников сделки;
- Ответственность сторон;
- Срок действия предварительного договора;
- Иные условия;
- Дата, подпись, расшифровка.
Предмет договора
К существенным условиям любой имущественной сделки относят предмет договора. Учитывая ст. 554 ГК РФ, предметом договора недвижимости может быть любой объект — квартира, дом, дача, коттедж и т.д. Главным аспектом этого пункта договора являются идентификационные данные оговариваемого предмета, которые позволяют определить продаваемый объект и отличить его от других.
К основным характеристикам предмета договора относят:
- Адрес;
- Границы (если сделка касается земельных участков);
- Назначение;
- Общая площадь;
- Этаж;
- Количество комнат;
- Кадастровый номер;
- План объекта;
- Особенности и дефекты и т.д.
Цена договора
Цена также является существенным условием договора о намерениях купли-продажи недвижимости. Это положение регулируется в соответствии с ст. 424 ГК РФ и ст. 555 ГК РФ. Это условие обязательно для занесения в договор, без права изменения в основном договоре.
Стоимость предмета договора устанавливается посредством анализа и сравнения цен на рынке недвижимости похожих объектов. В этом же пункте стороны указывают сроки, порядок и валюту.
Стоимость предмета договора о намерениях купли-продажи недвижимости может определяться как:
- Фиксированная сумма;
- Установленная стоимость за кв. метр, умноженная на общее количество кв. метров продаваемой недвижимости;
- Проценты от кадастровой стоимости согласно ЗК РФ п. 1 ст. 2 закона от 25.10.2001 No 137-ФЗ.
Права и обязанности сторон
В договор о намерении следует включить права и обязанности участников по исполнению условий данного договора и за нарушение которых они могут быть привлечены к правовой ответственности.
Главное обязательство обеих сторон по договору о намерениях — заключить в будущем основной договор о купле-продаже недвижимости, согласно условиям, предусмотренным этим договором. Этот документ дает право любой из сторон требовать заключения основного договора.
Если один из участников данного договора уклоняется от заключения основного, то второй участник имеет основание обратиться в суд с иском о принуждении к заключению и потребовать возмещение понесенных трат из-за несвоевременного оформления окончательного договора.
Согласно договору о намерениях купли-продажи недвижимости продавец должен:
- Оформить в срок основной договор купли-продажи с покупателем, указанный настоящим договором;
- Обязан заключить договор согласно указанным условиям в настоящем договоре;
- Составить проект основного договора купли-продажи и направить покупателю для рассмотрения;
- Если был составлен протокол согласования разногласий по настоящему договору, то оповестить покупателя не позднее 10-ти дней о его одобрении/отклонении.
Покупатель обязан:
- Оформить в срок основной договор купли-продажи с продавцом, указанный настоящим договором;
- Обязан заключить договор согласно указанным условиям в настоящем договоре;
- Оповестить об одобрении/отклонении проекта договора купли-продажи или предъявить протокол разногласий не позднее 10 рабочих дней.
Право обеих сторон заключается в возможности отказа от оформления основного договора купли-продажи, если нарушены существенные условия основного договора, оговоренные в предварительном. Это регламентируется ГК РФ главой 29.
У любой стороны сделки есть право расторжения настоящего договора или отказ от заключения основного по следующим причинам:
- В связи с обстоятельствами, прописанными в договоре, если они предполагают расторжение по инициативе одного из участников;
- По согласованию обеих сторон;
- По решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК;
- При существенном изменении цен и/или условий, сопряженных с заключением договора.
Также следует прописать ответственность сторон за нарушение прав и обязанностей. Ответственность может предполагать штраф, неустойку, компенсацию и т.д. Указать, что уплата указанных штрафных санкций не освобождает от выполнения условий договора. Оспорить такое положение любая из сторон может в судебном порядке.
Сроки реализации намерений сторон
Для данного вида договора срок не является существенным условием. Его возможно указать для установления четкого срока заключения основного договора купли-продажи по согласованию участников.
Если срок не оговорен и не указан, то предполагается, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента оформления договора о намерениях.
Дополнительные условия
Дополнительные условия в договор о намерениях стороны сделки могут занести по согласованию. Они могут быть следующие:
- Стороны подтверждают, что нет иных соглашений или устных договоренностей и сделка будет совершаться с учетом описанных здесь условий;
- Стороны признают, что если в связи с изменениями в законодательстве какой-то пункт из договора становится недействительным, то они вправе его пересмотреть или исключить, так как все остальные остаются действительными;
- Иные условия по согласованию сторон, которые помогут при заключении сделки.
Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости
Определенной установленной законодательством формы договора о намерениях купли-продажи недвижимости не существует. Но, если его грамотно оформить, то это поможет, в случае разногласий и споров, избежать судебных разбирательств (или же позволит требовать через суд их разрешения).
Нужно ли заверять у нотариуса?
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости, согласно действующему законодательству, необязательно заверять в нотариальных конторах. Чтобы составленный предварительный договор считался действительным достаточно подписей сторон.
Исходя из юридической практики, лучшим решением будет обратиться к нотариусу при планировании какой-либо имущественной сделки. Это преследует цели:
- Исключить ошибки при составлении;
- Проверить документы второй стороны на подлинность;
- Обнаружить действия второй стороны, которые противоречат закону;
- Разъяснить каждый пункт и его особенности.
Для составления договора о намерениях, как самостоятельно, так и у нотариуса понадобятся следующие документы:
- Паспорта участников сделки;
- Подтверждение права владения недвижимостью продавца;
- Кадастровый паспорт на недвижимость;
- Техпаспорт и план объекта;
- Выписка из ЕГРН;
- Выписка из домовой книги;
- Если предполагается продавать имущество, находящееся в общей или долевой собственности, то потребуется разрешение всех собственников на совершение сделки.
Договор о намерениях, который был заверен у нотариуса, будет легче использовать при возникновении споров и разногласий в судебном порядке. Стоимость нотариальных услуг по составлению и заверению такого рода договоров — около 2 000 рублей.
