На сегодняшний день мало у кого из представителей среднего класса никогда не возникает необходимость в получении заемных средств. Они могут тратиться на покупку нового транспортного средства, жилья, или даже дорогостоящих лекарств (в случае необходимости экстренного лечения). Но для получения крупного займа, нужно предоставить в качестве обеспечения объект недвижимости. При этом составляется специальный договор залога недвижимости в обеспечение займа.
Назначение договора
Само понятие данного документа приводится в статье 334 Гражданского Кодекса РФ. В соответствии с текстом этой статьи, договор залога недвижимости в обеспечение займа является документом гражданско-правового характера. И, по условиям этого соглашения, если заемщик не выполняет свои обязательства по выплатам, кредитор получает право вернуть переданные им кредитные средства за счет продажи заложенного клиентом недвижимого имущества.
Стороны такого договора — это залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик). В соответствии с текстом соглашения, у залогодержателя имеется преимущественное право перед другими кредиторами на возврат выданных заемщику средств.
Данный документ выполняет сразу две функции, по одной для каждой из сторон. Заемщику он дает возможность получить в качестве займа большую сумму денег, а для кредитора выступает в качестве страховки. Если выплаты по кредиту не осуществляются, то банк может продать недвижимость заемщика и вернуть себе средства.
Какое имущество может быть заложено?
В качестве объекта залога может выступать большая часть видов недвижимости. Это обуславливается сразу двумя моментами.
Первый — это имущество является недвижимым и, как следствие, гражданин не может заявить о его утере или другим образом избежать его продажи при просрочке выплат по кредитам.
Второй — любая недвижимость является дорогостоящим имуществом и, как следствие, хорошо мотивирует заемщика на осуществление выплат в полном размере и вовремя.
Виды недвижимости, которые могут выступать в качестве объекта залога по займу:
- Земельные участки, за исключением тех, которые соответствуют характеристикам, перечисленным в статье 63 ФЗ №-102 (находящиеся в муниципальной собственности или обладающие незначительной площадью).
- Предприятия, здания, сооружения, и другие категории недвижимого имущества, которые используются в предпринимательской деятельности.
- Комнаты, квартиры, жилые дома с земельными участками, и другие виды жилой недвижимости.
Важно учитывать, что, если в договоре не указано обратное, недвижимость закладывается со всем содержимым, включая предметы интерьера.
Правила составления
Единой, установленной законодательством формы договора залога недвижимости для получения ипотеки не разработано. Это означает, что этот документ может составляться в свободной форме, основанной на перечне определенных требований.
Правила оформления договора залога недвижимости в обеспечение займа:
- Документ должен составляться только в письменной форме. Устные формулировки в таком вопросе не обладают юридической силой и не позволят заключить соглашение между кредитором (как правило — банком) и заемщиком.
- В содержании должна присутствовать исключительно достоверная информация. В противном случае заемщик может быть привлечен к административной ответственности.
- Помарки, исправления или зачеркивания не допускаются. Если при заполнении бланка была допущена ошибка — придется брать новый бланк, и заполнять его, более внимательно и аккуратно.
- Стиль содержания — деловой. Не публицистический, не, тем более, разговорный, в договорах недопустимы. Подобный документ не будет принят к рассмотрению, не будет нотариально заверен и, как следствие, не будет обладать юридической силой.
- Все приложения к документу должны быть перечислены в его содержании.
- Документ должен быть заверен нотариально. Это гарантирует его юридическую силу и позволяет избежать дальнейших конфликтов или хотя бы ускорить их разрешение.
Но это относится к общим рекомендациям, тогда как в договоре займа под залог недвижимого имущества должна содержаться определенная информация. Содержание документа, чтобы он обладал юридической силой, в обязательном порядке включает данные о сторонах и особенности оформляемого займа.
Информация, обязательная для внесения в содержание договора залога недвижимости в обеспечение займа:
- Дата и адрес места, где был составлен документ.
- Данные сторон соглашения, в зависимости от их статуса в данном соглашении:
- физические лица предоставляют паспортные данные и адрес, где они прописаны и проживают на постоянной основе;
- юридические лица предоставляют данные о своем предприятии, включая офис конкретного филиала, где работает данный представитель, а также выписку из ЕГРЮЛ;
- Ссылка на первоначальный договор и информация о нем (тип соглашения, реквизиты и т.д.).
- Описание объекта залога — вид недвижимости, идентификационные данные, оценочная стоимость, площадь, адрес расположения и т.д.
- Права и обязанности залогодержателя и залогодателя.
- Порядок процедуры, в результате которой объект залога может быть заменен другим имуществом с примерно аналогичной стоимостью.
- Сумма задолженности, которую покрывает объект залога.
- Ответственность сторон соглашения, если кто-то из них нарушит условия настоящего соглашения.
- Порядок хранения заложенного объекта недвижимости.
- Период, в течение которого договор считается действующим.
- Порядок внесения в текст соглашения корректировок, а также специфика процедуры расторжения.
- Дополнительные условия. Они могут включать право залогодателя на использование имущества, требования к процедуре по замене залогового имущества и т.д.
- Подписи сторон соглашения.
Кроме того, существуют нюансы оформления займа под залог недвижимости в зависимости от правового статуса сторон. Например, если первоначально составлялся договор займа между юридическим и физическим лицом (как правило, между обычным гражданином и банком), то заложенная недвижимость обычно остается во владении залогодателя, то есть он может ею пользоваться.
Если же первоначально заключался договор займа между физическими лицами, то право пользования прописывается отдельно. Кроме того, в последнем случае залогодержатель должен быть индивидуальным предпринимателем. Частные лица, как правило, не обладают правом выдачи заемных средств и, соответственно, не могут быть залогодержателями.
Порядок регистрации
Но, для того чтобы договор залога недвижимости был признан действительным и данный объект можно было использовать в обеспечении займа, документ нужно зарегистрировать. Правовую основу вопроса государственной регистрации составляет статья 131 Гражданского кодекса РФ. В этом же разделе российского законодательства регулируется вопрос, как происходит данная процедура, и какая документация для нее потребуется.
Перечень документов, которые заемщик должен предоставить для государственной регистрации договора залога недвижимости:
- Общегражданский паспорт заявителя: оригинал и ксерокопия.
- Страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС).
- Свидетельство о браке (при наличии).
- Паспортные данные лица, являющегося созаемщиком (можно предоставить ксерокопию паспорта).
- Реквизиты банка (предоставляются банковскими сотрудниками).
- Первоначальный договор кредита или ипотеки, со всеми приложениями.
- Регистрируемый договор залога недвижимости.
- Закладная (при наличии).
- Квитанция, подтверждающая факт уплаты государственной пошлины.
- Документы, которые подтверждают право собственности на данный объект недвижимости.
- Технический/кадастровый паспорт закладываемой недвижимости. В том случае, если объектом обеспечения залога является дом с земельным участком, то нужно предоставить соответствующие документы и на строение, и на прилегающую территорию.
- Контракт по недвижимости (при наличии).
- Если у объекта недвижимости несколько совладельцев, требуется разрешение от них. Это может быть просто подписанное согласие, брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- Документ, подтверждающий факт проведения процедуры оценки и общую стоимость закладываемой недвижимости. В качестве подобной бумаги может выступать соответствующий отчет или оценочный альбом.
- Если владелец недвижимости несовершеннолетний, то требуется также согласие от органов опеки и попечительства.
- Доверенность (при наличии и при необходимости).
- Если заявитель является юридическим лицом, то он должен собрать все документы, которые дают ему право на осуществление коммерческой деятельности, наряду с копией устава фирмы и подтверждением полномочий руководителя.
Регистрация, как правило, проводится в течение 5-10 дней. Если данная процедура занимает больше времени, то инстанция должна предоставить обоснование задержки.
