Во время подписания договора аренды помещения, особенно в том случае, когда он является долгосрочным, непросто бывает предугадать многие события. Даже незначительные изменения, вносимые в отношения между арендатором и арендодателем, требуют составления приложения. Для этого оформляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. В статье пойдет речь о сути такого договора и правилах его составления.
Суть дополнительного соглашения к договору аренды
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения составляется достаточно часто, такая необходимость может возникнуть в любой момент. В статье 452 ГК РФ сказано о том, что все изменения, а также необходимые дополнения оформляются путем соглашения «Об изменении условий договора». Оно известно нам как дополнительное соглашение. Надо сказать, что Гражданский кодекс предусматривает несколько путей решения вопросов, связанных с изменениями условий договора:
- Путем составления приложения к договору аренды нежилого помещения, но только, когда две стороны согласны внести изменения;
- В суде. Такой путь решения вопроса необходим, если одна сторона настаивает на внесении изменения, а вторая сторона против.
Соглашение составляется, когда нужно увеличить срок действия существующего договора. Стороны не оформляют новый контракт, а пишут приложение к действующему документу.
Очень часто договор аренды включает пункт, подразумевающий автоматическое продление. Документ автоматически продлевается на такой же срок, если стороны не пожелали расторгнуть его за месяц до истечения срока действия.
Стоит добавить, что дополнительное соглашение составляется при необходимости внесения корректировок. При изменении лишь некоторых условий нет смысла переоформлять саму сделку. Как правило, дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения составляется, если нужно:
- Досрочно расторгнуть соглашение;
- Изменить стоимость аренды;
- Продлить действие соглашения.
Если говорить в общем, стороны сами вправе решить, какие условия они хотят изменить. Все пункты, которые подлежат изменению, должны быть прописаны в дополнительном соглашении. Обычно соглашение отражает номера пунктов и то, как они будут звучать после изменения.
Нормативная база
В ГК РФ прописаны понятия аренды или найма, они связаны с передачей помещения во временное пользование. Статья 452 ГК РФ говорит, что дополнительное соглашение должно заключаться по тому же порядку, что и основное. Сущность подобных соглашений и их отношение к первоначальному документу обозначены в статье 453 ГК РФ. Приложение регистрируется в порядке, прописанном законом.
С точки зрения закона необходимость составления дополнения к контракту продиктована тем, что устные договоренности о каких-либо условиях не могут быть признаны юридическим фактом. Статья 310 ГК РФ гласит, что одностороннее изменение условий договора невозможно. Существует ряд обязательных условий:
- Бумага всегда составляется в письменном виде;
- Структура, а также форма должны в точности совпадать с формой и структурой главного контракта;
- Бумага включает любые мелочи;
- При наличии малейших несоответствий приложение будет признано недействительным.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения дает возможность не только изменить, но и аннулировать любые пункты договора, либо вписать их.
Необходимо, чтобы соглашение было написано простым языком. Оно должно быть доступным для понимания, поэтому следует избегать сложных формулировок, искажающих смысл.
Если у сооружения несколько собственников, согласие на любые изменения в контракте требуется от всех владельцев. Следует принять во внимание, был ли главный договор аренды здания или помещения заверен у нотариуса, регистрировали ли его в реестре, либо нет. Все действия нужно будет проделать и с дополнительным соглашением.
Содержание дополнительного соглашения
Как правило, дополнительное соглашение включает любые условия в зависимости от пожеланий сторон сделки. Ссылка на основной договор является неотъемлемым атрибутом такого документа. Внесение изменений происходит следующим образом: «Пункт №2 изложен в новой редакции…», либо «Пункт №2 считать недействительным».
Если контракт продлевается, то важно указать новый период, в течение которого действуют арендные правоотношения.
Важно отметить, что оформление договора аренды жилого, либо нежилого помещения не подразумевает существенных отличий.
Если предназначение помещения изменилось с жилого на нежилое, либо наоборот, лучше составить новый контракт. Разница в условиях может быть существенной. Соглашение оформляется в письменной форме, как и основной договор. Если договор аренды нежилого сооружения был зарегистрирован в государственном реестре, дополнительное соглашение регистрируется там же.
Чаще всего приложение призвано урегулировать цену, сроки действия договора, обязанности, либо права сторон. Иногда стороны указывают, что при некоторых обстоятельствах (например, при росте инфляции) размер оплаты может меняться по взаимному соглашению. Если основной договор содержит фиксированную сумму ежемесячных платежей, то и дополнительное соглашение должно содержать конкретный размер оплаты.
В некоторых случаях дополнительное соглашение призвано изменить объем обязанностей и прав сторон. Оно может содержать данные о том, что арендодатель ежегодно обязуется проводить косметический ремонт в помещении, здании, либо арендатор наделяется правом передавать сооружение в субаренду.
Правила составления
Наименование приложения должно отражать номер договора, к которому оно составляется, а также дату составления. Документ имеет следующую структуру:
- Название, а также номер;
- Место, дата подписания;
- Данные арендатора и самого арендодателя;
- Информация о сооружении, помещении или здании, предоставленном в аренду;
- Пункты, подлежащие замене, их редакция;
- Момент, когда соглашение вступит в силу;
- Дополнительные данные;
- Число экземпляров документа;
- Подписи.
Ошибки и исправления в соглашении не допускаются. Их нельзя вносить даже при помощи фразы «исправленному верить». В некоторых случаях вы можете указать обстоятельства, которые привели к необходимости внесения изменений в договор аренды нежилого сооружения. В этом случае можно руководствоваться статьей 95 ФЗ-44.
Все наименования, даты и адреса прописываются в таком же формате, как и в первоначальном документе.
Число экземпляров соглашения равно числу сторон. В некоторых случаях участниками договора выступают не две, а больше сторон.
Бывает так, что собственник помещения изменился, и арендаторы не знают, кому платить при отсутствии договора. Позиция Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 под номером 66 такова, что при изменении собственника, независимо от того, был ли переоформлен главный договор аренды нежилого сооружения, прежний владелец здания или сооружения теряет право на доходы от имущества, а новый хозяин приобретает это право.
Обычно форма соглашения включает:
- Преамбулу. Она отражает название и тип документа, перечисляет стороны соглашения, содержит дату и упоминание об основном документе;
- Основная часть касается предмета соглашения и условий, подлежащих замене;
- Заключительная часть включает реквизиты сторон, упоминание, что они согласны с изменениями, дату и подписи.
При составлении документа всегда учитывайте нюансы изменений. Каждый конкретный случай может потребовать определенных правил.
Образец дополнительного соглашения
Утвержденная форма дополнительного соглашения к договору аренды нежилого сооружения, а также любого помещения, либо целого здания отсутствует. В каждой конкретной ситуации оно может составляться по-разному. Самое главное, чтобы документ отражал информацию о сторонах, главном договоре и изменяемых пунктах. Важна также дата составления и то число, с которого приложение к договору об аренде здания начинает действовать.
Когда вы указываете реквизиты сторон, необходимо вписать полные ФИО арендатора, а также арендодателя, адреса, по которым они зарегистрированы, и другие контактные данные. Если интересы собственника сооружения представляет доверенное лицо, оно должно предоставить доверенность, информация о которой вносится в приложение. В текст соглашения вносится информация о доверенном лице и его данные.
Суть изменений отражается в главной части приложения, в этой части содержатся ссылки на пункты договора, а также новые условия. В конце приложения должны быть инициалы сторон, их подписи. Юридические лица ставят печати. Составление приложения обычно не вызывает сложностей. Но в некоторых случаях стороны решают прибегнуть к помощи юристов.
Процедура регистрации будет такой же, как и в случае с договором аренды здания. Одна из сторон отнесет заявление и пакет документов в регистрирующий орган. Там необходимо предоставить:
- Удостоверение личности;
- Копию свидетельства о регистрации юридического лица;
- Учредительные документы;
- Выписку из реестра юридических лиц;
- Документы, подтверждающие все полномочия лица, которое является представителем организации или учреждения;
- Квитанцию об оплате государственной пошлины;
- План земельного участка с расположенным на нем зданием;
- Доверенность, заверенную у нотариуса, если заявитель представляет одну из сторон;
- Несколько экземпляров приложения.
Копии всех вышеупомянутых документов должны быть поданы с оригиналами. Представленный перечень бумаг не является окончательным, при некоторых обстоятельствах могут потребоваться дополнительные документы. Представленный бланк и образец помогут грамотно составить бумагу.
Порядок изменения арендной платы
Обозначение стоимости в арендном контракте является главным условием. До тех пор, пока цена не обозначена, контракт недействителен. Арендная плата может меняться по всевозможным обстоятельствам, в том числе в результате инфляции, осуществления капитального ремонта и в силу других аспектов.
Арендодатель должен заранее уведомить арендатора об изменении цены, это делается в письменной форме.
Отметим, что до того момента, как закончится срок действия контракта, арендатор вправе отказаться от повышения стоимости. В таком случае владелец строения, либо помещения, может настаивать на расторжении договора. Ему придется ссылаться на другие причины расторжения, обозначенные в договоре. Эти причины должны быть обоснованными.
Закон подтверждает право на отказ арендатора на изменение стоимости во время действия соглашения. Практика показывает, что арендаторы вынуждены соглашаться с изменением арендной платы, понимая, что арендодатель всегда найдет причину для расторжения контракта.
При изменении стоимости аренды здания приложение будет включать:
- Реквизиты документа;
- Номер пункта договора, где говорится о стоимости;
- Новое условие с обозначением цены и порядка, в котором производится оплата;
- Согласие обеих сторон, дату и подписи.
В пункте 3 статьи 614 ГК РФ обозначено, что размер оплаты меняется по соглашению сторон в сроки, указанные в договоре. Пересмотр оплаты не может производиться чаще 1 раза в год.
Стоимость может меняться и чаще 1 раза в год, если:
- Изменились некоторые обстоятельства. В статье 451 ГК РФ сказано, что влиять на размер платы может ухудшение условий доступа, либо проходимости к зданию. Проходимость могла снизиться, и выручка арендатора из-за этого уменьшилась;
- Строительные работы привели к ухудшению видимости здания;
- Изменилась транспортная развязка, либо маршрут к арендованным помещениям поменялся из-за дорожных работ;
- Состояние имущества изменилось в худшую сторону. Коммуникации не позволяют получить тепло и воду в нормальном режиме.
Договор аренды может включать пункт, согласно которому арендная плата остается неизменной на протяжении всего срока аренды.
