Договор сдачи квартиры является одним из главных условий предоставления жилья в аренду. Когда соглашение составлено правильно, оно имеет юридическую силу и дает возможность урегулировать отношения между квартирантом и собственником квартиры. Но как составить договор сдачи квартиры квартирантам, чтобы избежать неприятных моментов, конфликтов и, при необходимости, суметь отстоять свои права?
Суть договора аренды квартиры
Договор аренды, а также соглашение о найме – это совершенно разные юридические понятия. В статье 671 ГК РФ сказано, что соглашение о найме подразумевает предоставление недвижимости физическому лицу для проживания и за фиксированную плату. Документ не позволяет пересдавать помещение, либо использовать его для извлечения выгоды.
Юридические лица тоже вправе воспользоваться жилым помещением. Для этого они оформляют договор аренды. Важно то, что арендуемое помещение может быть использовано исключительно для проживания. Договор сдачи квартиры позволяет урегулировать отношения между двумя сторонами, в нем прописаны сроки аренды, условия, обязанности и права участников сделки.
Правовые отношения между сторонами обозначены в Гражданском кодексе, что помогает избежать непредвиденных моментов и разрешить любые конфликтные ситуации. Обычно причинами разногласий становятся:
- Состояние самой квартиры и имущества на момент возврата. Во избежание разногласий следует сфотографировать комнаты и мебель. Отделка стен и состояние полов должны быть хорошо видны на фото;
- Расчеты и увеличение стоимости аренды. В типовом договоре указано, что собственник помещения может повышать плату не чаще 1 раз в год, но такое требование можно изменить по желанию двух сторон;
- Оплата коммунальных платежей. Ни для кого не секрет, что тарифы за различные ресурсы постоянно растут. Перед тем, как снимать жилье, необходимо ознакомиться со счетами за коммунальные услуги. В таком случае платежи не вызовут у вас недоумения. Обычно квартиросъемщики оплачивают исключительно показания счетчиков.
Если договор аренды квартиры оформлен по всем правилам, это избавляет стороны от потери денежных средств и других неприятностей.
Правила составления
Есть несколько разновидностей договоров, используемых для аренды или найма квартиры.
Предварительный договор — составляется по соглашению сторон и является дополнительной. Форма и содержание соглашения должны соответствовать основному договору, иначе документ не будет иметь силы. Текст соглашения включает:
- Наименования сторон, предмет сделки;
- Реквизиты двух сторон;
- Размер арендной платы;
- Данные о залоге или задатке;
- Права и обязанности арендатора и владельца помещения;
- Опись имущества и другие данные.
Предварительный договор оформляется в случаях, когда арендатор внес аванс, при этом дата сделки, а также заселения в помещение не совпадают.
Стандартный договор не вызывает сложностей, он будет законным при наличии определенных реквизитов. Как правило, договор включает информацию о сторонах сделки, название документа, время заключения, технические параметры жилья, время действия соглашения и величину оплаты. Подписи арендатора и владельца квартиры являются обязательным атрибутом.
Текст документа может включать любые дополнительные данные по желанию сторон. Бумага может быть оформлена в рукописном виде, но текст, набранный на компьютере, удобней, он позволяет вносить любые изменения в считанные секунды. Обязательным условием является регистрация документа в государственных органах. Факт сделки нужно зафиксировать в Росреестре. Для этого понадобятся:
- Договор аренды квартиры;
- Удостоверение личности владельца;
- Документ, подтверждающий право собственности.
Иногда сотрудники Росреестра требуют акт приема-передачи квартиры. Если недвижимость принадлежит сразу нескольким собственникам, необходимо согласие совладельцев.
Упрощенный договор — составляется по самой простой форме. Документ включает условия будущей сделки, цену, период действия соглашения, опись имущества. Бумага может составляться в свободной форме и от руки.
Собственник жилья вправе включить дополнительные пункты, но если они идут вразрез с требованиями Гражданского кодекса, то будут признаны недействительными.
Бессрочное соглашение отличается тем, что в нем не обозначаются сроки аренды. Подобная форма соглашения допускается. Договор считается заключенным на необозначенный срок. Главное отличие этого вида договора состоит в пункте о расторжении соглашения.
Образец договора сдачи квартиры в аренду
По закону жилье, которое передается арендатору, должно иметь рабочие коммуникации. Хорошее состояние жилого помещения – один из главных пунктов договора о найме. В документе непременно прописываются обязанности арендатора – своевременно вносить оплату и сохранить жилое помещение в хорошем состоянии.
Грамотно составленный образец договора о найме обязательно включает положения, наделяющие его юридической силой. Он содержит условия аннулирования соглашения, сумму оплаты, порядок расчета, данные сторон и квартиры, порядок оплаты коммунальных услуг и другие пункты.
Некоторые собственники жилых помещений предпочитают указывать список вещей, находящихся в квартире, порядок посещения жилья хозяином, пункт о домашних питомцах, состояние жилого помещения. Когда составляется договор для сдачи квартиры в аренду на длительный срок, нужно указать как можно больше важных моментов.
Действующее законодательство позволяет владельцу жилья запретить подселение третьих лиц. Соглашение всегда оформляется в письменном виде в двух и более экземплярах.
Обычно договор на сдачу квартиры квартирантам включает:
- Наименования сторон, которые указываются полностью, включая гражданство, дату, а также место рождения, основные реквизиты документа, подтверждающего личность;
- Адрес квартиры, площадь, этажность и прочие параметры;
- Стоимость, которая определена по соглашению сторон. Срок выплат и порядок внесения сумм. Оговаривается и то, кто оплачивает коммунальные услуги;
- Ответственность сторон;
- Состояние жилья, опись бытовой техники и мебели, состояние всех приборов;
- Прочие условия, которые могут показаться сторонам важными. Например, договор найма может включать пункт о домашних животных, возможность проживания гостей арендатора и т.п.
Не пренебрегайте мерами безопасности и заранее продумайте текст договора, включите в него все пункты.
Имеет ли договор аренды юридическую силу?
Договор сдачи квартиры обладает юридической силой в том случае, когда он оформлен правильно и в нем нет условий, которые идут в разрез с ГК РФ. Даже если в договоре указан срок регистрации, но документ не зарегистрирован, он все равно имеет силу. В этом случае возникают проблемы с налоговой.
Когда документ содержит ошибки, он признается недействительным. Ошибки могут быть в адресе и номере квартиры, а также других данных. Договор найма всегда заключается в письменном виде, а текст документа является типовым или произвольным.
Очень важно, чтобы бумага отражала предмет договора, основные права и обязанности сторон, их реквизиты. Данные о предмете соглашения должны позволить идентифицировать его. Предметом договора всегда выступает изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания.
Если данные о жилом помещении отсутствуют, договор не имеет юридической силы. Некоторые граждане предпочитают заверить договор у нотариуса для придания юридической силы, но заверение не является необходимым условием.
Когда может быть признан недействительным?
Договор сдачи квартиры квартирантам признается недействительным в нескольких случаях. Это возможно, если:
- Арендодатель не имел права сдавать квартиру, так как не входит в число ее собственников. Такое правило касается и родственников законного владельца квартиры;
- Недвижимость стала предметом в судебном разбирательстве;
- Квартира в залоге у банка;
- Наймодатель сдал квартиру на основании доверенности, у которой истек срок действия.
Собственник квартиры вправе расторгнуть соглашение, если:
- Квартира является аварийной;
- Арендатор нарушает нормы и правила проживания в многоквартирном доме;
- Квартиросъемщик не внес оплату вовремя;
- Съемщик испортил имущество.
Когда какие-то условия нарушаются, съемщик получает устное предупреждение. Затем владелец обозначает сроки выселения, а потом он обращается в суд. По статье 166 ГК РФ сделка может быть названа ничтожной, либо оспоримой. Дело в том, что оспоримая сделка обычно нарушает права и интересы лица, которое ее оспаривает, она была оформлена без получения согласия совладельца.
Ничтожность сделки доказывается при нарушении законодательства, а именно:
- договор подписан по принуждению;
- правовой акт не был соблюден;
- бумагу подписало недееспособное лицо, либо гражданин, которому не исполнилось 14 лет.
Сделку можно оспорить в судебном порядке.
