На сегодняшний день, покупка или продажа квартиры через договор купли-продажи является достаточно редким явлением. Впрочем, это не означает, что подобные договоры не используются на рынке недвижимости. Подобный договор является достаточно удобным для физических и частных лиц. К тому же, ряд строительных и инвестиционных компаний предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по договору купли-продажи.
В данной статье мы рассмотрим условия продажи квартиры между физическими лицами, права и обязанности продавца и покупателя, и прочие важные моменты, связанные с заключением подобного договора.
Порядок купли-продажи квартиры
В первую очередь следует подготовить пакет необходимых документов. Подготовка всех необходимых бумаг представляет собой достаточно трудоёмкую и длительную процедуру. Поэтому лучше всего сделать это заранее, поскольку не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.
Как только документы будут готовы, следует освободить жилплощадь от проживающих на ней лиц и придать ей товарный вид. Сделать это лучше заранее, поскольку жильцов все равно придется выписывать до продажи квартиры. К тому же свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.
После подготовки документов и квартиры, следует оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости. Далее стоит перейти к поиску покупателя. Как только он будет найден, с ним следует заключить предварительный договор купли-продажи.
После заключения договора купли-продажи, происходит расчёт за квартиру и переоформление прав на нее. Как только эти процессы будут завершены, продавец и покупатель подписывают акт о передаче собственности. После этого, продавец получает свои деньги, а покупатель получает полные права на владение недвижимостью.
Составление договора купли-продажи квартиры между физическими лицами
Действующее законодательство РФ допускает составление контракта в произвольной форме, однако при этом в документе обязательно должны присутствовать определённые пункты. К обязательным пунктам контракта относят следующие:
- Информация о продавце и покупателе. Для физических лиц понадобятся только паспортные данные и реквизиты, используемые для оплаты сделки;
- Исчерпывающая информация о предмете договора;
- Цена сделки и порядок оплаты;
- Конкретная дата передачи имущества;
- Подписи обеих сторон.
Помимо этого, в договор можно включить условия, при которых он может быть расторгнут. Более подробно о данных пунктах можно прочитать ниже.
Оформление документов
Помимо договора о купле-продаже квартиры, для регистрации сделки и передачи прав владения необходимо подготовить определённый пакет документов.
Ниже представлен список необходимых документов:
- Технический план объекта недвижимости;
- Бумажный или электронный вариант кадастрового паспорта на объект недвижимости;
- Выписка из домовой книги, оформленная в ЖКХ по месту нахождения объекта недвижимого имущества;
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и её копия;
- Документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение сделки;
- Заявления сторон о госрегистрации передачи прав собственности на объект недвижимого имущества;
- Паспорта покупателя и продавца или нотариально заверенные доверенности, подтверждающие право на совершение сделки.
Срок действия технического плана объекта недвижимости составляет один год с момента его оформления. Если срок его службы истёк, вам потребуется оформить новый план в БТИ. В среднем, данная процедура занимает порядка месяца и обойдётся вам в 2 тысячи рублей.
Предмет договора и участники сделки
Предметом любой сделки купли-продажи является продаваемый объект. При заключении подобного договора необходимо указать исчерпывающие данные о предмете, для того чтобы иметь возможность отличить его от подобных объектов.
В данном случае речь идёт о квартире и данный пункт договора должен включать в себя следующую информацию:
- Адрес и прочие релевантные сведения, касающиеся местоположения объекта (номер квартиры, этаж, на котором она расположена, подъезд и т.д);
- Кадастровый номер продаваемого объекта;
- Общая и жилая площади квартиры;
- Количество комнат и уровней квартиры;
- Оценочная стоимость квартиры;
- Прочие идентифицирующие признаки квартиры.
Если речь идёт о квартире, которая была еще не построена или не поставлена на кадастровый учет, необходимо будет указать проектные данные данного объекта. Таким образом, при продаже кварты в новостройке, указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости будет недостаточно.
В сделке участвует два лица: продавец и покупатель. В роли продавца может выступать любое лицо, являющееся собственником объекта недвижимости, или обладающее достаточными полномочиями, чтобы распоряжаться данным имуществом.
Стоит отметить, что если речь идёт о проведении публичных торгов, продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов. Также в качестве продавца могут выступать публично-правовые образования при продаже государственного или муниципального имущества, не закрепленного за образованными ими юридическими лицами.
Что же касается покупателя, им может быть любое лицо, являющееся субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая недвижимость по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.
Права и обязанности сторон
Как и любое соглашение, договор купли-продажи с рассрочкой платежа должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса. Согласно статье 454 ГК РФ, продавец несёт на себе две обязанности: передать товар покупателю в надлежащем состоянии и перенести права собственности продаваемого товара на покупателя. Права продавца ограничены: он может лишь требовать плату за проданный товар.
В свою очередь, согласно положениям статьи 488 ГК РФ, покупатель обязан выполнить две основные обязанности: принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Что же касается прав покупателя, он имеет следующие права:
- Осмотреть недвижимость до заключения договора;
- Получить достоверную информацию о недвижимости, её характеристиках и условиях его продажи;
- На соразмерное уменьшение покупной цены, или устранение недостатков, связанных с предметом сделки.
Помимо этого, допускается, что продавец и покупатель могут договориться о дополнительных условиях договора. В данном случае дополнительные условия могут включать в себя уплату начисленных на задолженность штрафных санкций. Либо возврат задатка в двойном размере, в случае если продавец не соблюдает условия договора.
Расчёт стоимости
Стоимость того или иного объекта недвижимости оговаривается сторонами и зависит от множества факторов. Однако помимо этого стоит помнить и об определённых сопутствующих расходах, включающих в себя оплату справки из БТИ, выписки из домовой книги о зарегистрированных жильцах, а также квитанции об отсутствии коммунальных задолженностей и прочие необходимые документы.
Расходы на стандартный пакет документов, необходимый для сделки, составляют 1500 рублей. Помимо этого необходима оплата госпошлины. Она составляет 2000 рублей для физических и 22000 рублей для юридических лиц.
При оформлении квартиры также могут понадобиться услуги нотариальной конторы, юриста и агентства недвижимости. При оформлении договора купли-продажи квартиры, цена услуг нотариуса составляет 0,5% от стоимости недвижимости. Минимальное значение этой суммы — 300 рублей, а максимальное может достигать 20 тысяч рублей. Помимо уплаты пошлины, возможна оплата технической и правовой работы. Эта сумма различается в зависимости от конторы и цена может составить от 5 до 10 тысяч рублей.
Сопровождение сделки юристом является необязательным условием, однако оно поможет защитить себя от недобросовестных продавцов и риелторов. В среднем, услуги юриста по сопровождению сделки купли-продажи квартиры обойдутся вам в 50-60 тысяч рублей. Услуги риелтора зависят от рыночной стоимости квартиры. Так, за продажу квартиры риелтор возьмёт 3-5% от её стоимости.
Условия расторжения
Под расторжением договора купли-продажи квартиры подразумевается его досрочное прекращение и завершение каких-либо правовых отношений между сторонами. Впрочем, одной воли покупателя или продавца обычно недостаточно для расторжения сделки.
Прекратить действие договора можно только по обоюдному согласию сторон. Если этот вопрос не получается решить в досудебном порядке, данный контракт можно расторгнуть через суд. Расторжение договора должно проходить в письменной форме.
Аннулирование договора по обоюдному согласию сторон является самым простым и «безболезненным» способом расторжения сделки. Данный способ предполагает прекращение еще неисполненного договора, путём составления обоюдного соглашения, заверяемого нотариусом.
В определённых случаях допускается одностороннее расторжение договора путём отказа выполнения условия договора. Оно может быть произведено и при отсутствии претензий, в силу того, что обстоятельства не позволяют выполнить условия соглашения. Помимо этого, сторона имеет право сделать отказ при отсутствии в документе сроков либо изменении актов, согласно которым он заключался.
При одностороннем расторжении договора, необходимо уведомить другого участника не позже, чем за 1 месяц до расторжения.
Расторжение договора через суд допускается при наличии претензий, разрешить которые не удалось в досудебном порядке. Иск может подавать как продавец, так и покупатель. Впрочем, перед тем, как подать иск в суд в одностороннем порядке, следует уведомить другую сторону о причинах своих действий.
Помимо этого, следует написать заявление о намерении расторгнуть договор на покупку квартиры с указанием причин. В случае если другая сторона не попытается урегулировать спор в течение 30 дней или в другой срок, указанный в договоре, можно подавать заявление в суд.
Как только будет оглашено решение суда, обязательства сторон прекращаются. Договор считается расторгнутым, и продавец, также как и покупатель, имеют право требовать возмещения денег и имущества. В случае если причиной расторжения договора послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.
Признание договора недействительным
Важно отметить, что расторжение договора возможно лишь до его регистрации. В случае если же договор купли-продажи был зарегистрирован, его расторжение становится невозможным. Впрочем, существует ещё один способ его отмены.
Договор можно признать недействительным посредством суда в случае если:
- Контракт нарушает нормы закона или других нормативных актов;
- Сделка является мнимой или притворной. Другими словами, сделка была совершена без создания каких-либо юридических последствий или для того, чтобы прикрыть собой другие правоотношения;
- Покупатель или продавец являются недееспособными или их дееспособность ограничена;
- Сделка была заключена с несовершеннолетним лицом. Впрочем, в определённых случаях это не является достаточной причиной для признания данного контракта недействительным, в случае если он был заключён без нарушения прав несовершеннолетнего лица;
- Контракт был подписан лицом, не способным руководить своими действиями в период подписания договора. Этот пункт подразумевает общую дееспособность лица, однако допускает, что он мог временно потерять её в силу потребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
- Договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств. В данном случае следует обращаться не только в суд, но и в полицию, где должны возбудить уголовное дело на виновных лиц.
Срок действия договора и иные условия
Помимо существенных условий договора купли-продажи, в контракте можно также зафиксировать определённые дополнительные условия. Делается это для того, чтобы точнее определить и согласовать права и обязанности покупателя и продавца.
Например, можно указать срок и порядок передачи имущества покупателю или денежных средств продавцу, обстоятельства для расторжения соглашения и форс-мажорные случаи. Отсутствие дополнительных условий в отличие от существенных в договоре купли-продажи не приведут к недействительности соглашения, однако позволят избежать многих спорных ситуаций.
Что же касается срока действия договора, обычно он охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе. Также, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и, в случае если действия не были завершены, обязательства окажутся прекращены.
Образец и бланк
Ниже представлены бланк и форма типового договора купли-продажи квартиры:
Порядок регистрации договора
Для того чтобы договор вступил в силу необходимо сначала зарегистрировать его в Росреестре, а затем переоформить право собственности на нового владельца. Сделать это можно несколькими способами, например, через сайт Росреестра или через почту. Однако удобнее всего обратиться в один из центров МФЦ.
Более подробно об этих этапах регистрации речь пойдёт ниже.
Регистрация договора в Росреестре
Для регистрации договора купли-продажи вам потребуются следующие бумаги:
- Договор купли-продажи недвижимости в 3 экземплярах;
- Паспорта продавца и покупателя, а также их копии, либо нотариально заверенная доверенность;
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
В определённых случаях может потребоваться подача дополнительных документов. Так, например, при продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние лица, необходимо разрешение органов опеки или отказ соседей, если сделка происходит в коммунальной квартире. В случае если квартирой продолжают пользоваться некоторые прежние жильцы, следует получить справку из ЖКХ.
Срок регистрации зависит от того, каким образом была приобретена недвижимость. При наличном расчёте срок регистрации не превышает 10 дней, а при покупке жилья в ипотеку пяти рабочих дней. Вне зависимости от формы приобретения квартиры, необходимо оплатить госпошлину. Регистрация договора купли-продажи квартиры облагается пошлиной в 2000 рублей. Уплатить ее нужно продавцу недвижимости.
Оформление права собственности
По завершению покупки квартиры, покупателю необходимо оформить права собственности на неё. Делается это всё также в местном центре МФЦ и для этого потребуется определённый пакет документов. Ниже представлены необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление на регистрацию;
- Оригинал и копия паспорта заявителя;
- Чек за оплату государственной пошлины;
- Документ, указывающий на основания регистрации (договор о купле-продаже).
Срок регистрации права собственности обычно составляет не дольше 15 рабочих дней. При регистрации обязательна уплата госпошлины, которая варьируется в зависимости от типа недвижимости. В нашем случае, для квартиры, дома, дачи, усадьбы, поместья она составляет две тысячи рублей.
Помимо этого, вам может потребоваться повторная выдача выписки ЕГРН (ЕГРП), госпошлина на которую составляет 350 рублей.
Составление акта приема-передачи
Акт приема-передачи является последним документом, оформляемым при совершении сделки купли-продажи квартиры. Данный акт подтверждает отсутствие претензий у сторон и подтверждает передачу денег по проданной квартире.
Правовая основа данного документа заключена в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Согласно данной статье, передача продавцом жилого помещения и принятие его покупателем осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому сторонами. При этом, если иное не указано в договоре, обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания данного документа.
Акт приема-передачи имущества не имеет строго установленной формы, составляется в письменном виде в присутствии как передающей, так и принимающей стороны, и заверяется их подписями. В нём должны содержаться реквизиты сторон, а также информация о передаваемом объекте.
