Договор социального найма — это документ, на основании которого собственник или его доверенное лицо предоставляет второй стороне во владение жилое помещение за плату. Владелец жилого помещения или его представитель в таком соглашении именуется наймодателем, а сторона, получающая его в пользование, зовётся нанимателем.
Существенные условия договора найма жилого помещения
При составлении договора найма жилого помещения обязательно указывается следующая информация:
- Описание объекта найма;
- Подтверждение владения жильём наймодателем;
- Условия оплаты за пользование помещением;
- Согласование условий оплаты коммунальных услуг;
- Указание срока найма.
Описание объекта найма должно быть предельно подробным. В документе нужно прописать точный адрес, указать жилую площадь предоставленного в наём объекта недвижимости и количество комнат. Для этого можно составить акт приёма передачи жилого помещения, где, помимо описания жилплощади, можно прописать имеющееся на её территории имущество. Мебель, техника и прочие предметы быта нужно подробно описать с указанием характеристик, физического состояния и прочей специфики.
Сдать жилое помещение в наём имеет право только его фактический собственник. Поэтому наймодателю необходимо подтвердить право собственности на жильё. Если собственников несколько, то необходимо их согласие, заверенное нотариально. Подтверждением права собственности на жилое помещение является выписка из Росреестра или свидетельство о государственной регистрации прав.
Размер платы за пользование жильём определяется договорённостью обеих сторон. В договоре могут быть указаны также периодичность оплаты и крайние сроки. Также в нём прописываются дополнительные условия оплаты, например, внесение при заключении соглашения аванса или гарантийного взноса. Гарантийный взнос возвращается нанимателю по истечении договора найма. Также гарантийный взнос может уйти на возмещение ущерба, нанесённого наймодателем вверенному ему имуществу.
Для юридического подтверждения оплаты необходимо приложить к договору платёжную ведомость или регулярно составлять расписку при оплате за наём объекта недвижимости.
Согласно 678 статье ГК РФ, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, если договором не установлено обратное. В нём необходимо указать какие услуги и в каком размере обязуется оплачивать наниматель. Например, если в наём сдаётся одна комната, то в соглашении указывается какую часть коммунальных услуг оплачивает наниматель.
Срок договора найма жилого помещения в частном фонде ограничивается 5 годами. Если в нём не указывается срок, то он признаётся заключённым на 5 лет. Краткосрочным договором найма жилого помещения считается соглашение, заключённое менее чем на год. В случаях социального найма могут заключаться бессрочные договоры.
Типы найма
По сроку заключения договор о найме жилого помещения делится на 2 типа: долгосрочный и краткосрочный договор. Им считается соглашение, заключённое менее чем на год. Договор, заключённый на срок от 1 года до 5 лет, является долгосрочным.
По типу помещения договор о найме жилого помещения делится на 3 типа:
- Коммерческий наём;
- Социальный наём;
- Специализированный наём.
Договор коммерческого найма заключается в частном жилищном фонде. К нему прибегают для получения выгоды с имеющегося недвижимого имущества. Как правило, такое соглашение заключается между двумя физическими лицами.
Договор социального найма жилого помещения имеет свою специфику. В данном случае наймодателем является государство. Помимо гражданского кодекса, социальный наём регулируется постановлением правительства от 5 декабря 2014 года №1318.
Специфика социального найма жилого объекта заключается в следующих особенностях:
- Нанимателем по такому договору может быть исключительно гражданин РФ, относящийся к категории малоимущих граждан;
- Договоры социального найма жилого помещения являются бессрочными;
- Помещение, сданное в наём, должно быть изолированным.
Наниматели социального жилья должны находиться на учёте, как нуждающиеся в жилплощади. Наёмное жильё по закону должно быть рассчитано на имеющееся количество жильцов и соответствовать санитарным нормам. Плата за наём социального жилья не взимается, наниматель оплачивает только коммунальные услуги.
Договор специализированного найма жилого помещения регулируется Жилищным кодексом РФ. Используется такой договор для временного поселения нанимателя в жилых помещениях специализированного жилищного фонда. К ним относятся общежития, дома социального обслуживания населения и социальной защиты. Нанимателями специализированного найма могут стать вынужденные переселенцы, беженцы и прочие граждане, не обеспеченные жильём. Наймодателями специализированного жилья может являться государство, муниципальное образование либо субъект Российской федерации.
Порядок составления договора
Договор найма жилого помещения составляется в письменной форме. Для его оформления нужны удостоверения личности сторон, а также документ подтверждающий право на владение жилплощадью со стороны наймодателя.
Договор найма жилья необязательно заверять у нотариуса. Главное, чтобы соглашение устраивало обе стороны и не противоречило закону.
Предмет договора и его участники
Предметом договора найма жилого помещения может являться жилплощадь, пригодная для постоянного проживания людей. В зависимости от типа соглашения может отличаться и тип его предмета.
Типы предмета договора коммерческого найма:
- Жилой дом или часть жилого дома;
- Квартира;
- Комната.
При договоре социального найма объектом соглашения не может быть комната, так как она является не изолированным помещением, что противоречит закону.
При договоре специализированного найма жилого помещения предметом является жилплощадь, относящаяся к государственному или муниципальному специализированному жилищному фонду.
К объектам специализированного жилищного фонда относятся жилые помещения:
- В общежитиях;
- В домах социального обслуживания;
- Для временного проживания вынужденных переселенцев и беженцев;
- Для социальной защиты отдельных категорий граждан;
- Служебные.
Участниками договора найма жилого помещения могут быть:
- Любые граждане РФ, при коммерческом найме;
- Лица, не обеспеченные жилым помещением и состоящие на учёте как нуждающиеся, в случае социального найма;
- Лица, нуждающиеся в специализированном жилом помещении, при специализированном найме.
Права и обязанности сторон
Наниматель наименее защищён при договоре о найме жилого помещения. Поэтому Гражданский кодекс РФ предоставляет ему больше прав.
Права нанимателя:
- Возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время;
- В снятом жилье, вместе с нанимателем и с разрешения наймодателя, могут проживать члены его семьи и другие лица, которые не являются его родственниками;
- Преимущественное право продления договора.
Также гражданский кодекс РФ предписывает ограничения по отношению к нанимателю при краткосрочном договоре о найме:
- Отсутствие преимущественного права продления договора;
- Запрет вселения лиц, не указанных в договоре;
- Жильё запрещено сдавать в поднаём;
- Договор прекращает действие в случае смерти нанимателя.
Права наймодателя зависят от того, насколько подробно составлен договор о найме жилого помещения. Наймодатель имеет право запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдении нормы площади на одного человека.
Срок заключения договора
Время действия договора найма жилого помещения устанавливается договорённостью сторон. В соглашении необходимо выставить дату начала действия, и дату его окончания.
Если в соглашении не указан срок его действия, то он считается заключённым на 5 лет.
Условия пролонгации можно прописать в самом договоре. Ели этого не прописано, то первостепенное право на продление договора имеется у нанимателя. Соглашение о социальном найме жилого помещения может быть заключёно на срок не менее одного года и не более чем на 10 лет.
Условия расторжения
В договоре о найме жилого помещения необходимо указать условия, при котором он теряет силу.
Согласно ст. 687 ГК РФ, расторжение договора производится по добровольному соглашению сторон либо в результате судебного решения.
Судебные инстанции могут признать расторжение договора в случае использования жилого помещения не по назначению или причинении вреда имуществу. Как правило, суд предоставляет нанимателю срок не более 1 года на устранение нарушений.
Основанием для доказательства порчи имущества может быть акт приёма-передачи имущества приложенного договора, подписанного обоими сторонами.
Порядок расчёта
Ежемесячная плата за наём жилья должна значиться в соответствующем пункте договора. В данном пункте также прописывается:
- Число месяца, не позднее которого наниматель должен внести плату;
- Сумма залога, внесённая в качестве гарантийного платежа;
- Авансируемая плата за наём последнего месяца проживания;
- Страховой депозит, который наймодатель обязуется вернуть нанимателю, по завершении договора;
- Размер оплаты может быть изменён только с письменного согласия обоих сторон договора.
Дополнительные условия
В дополнительных условиях договора о найме жилого помещения можно прописать следующие пункты:
- Текущее состояние квартиры, описать требуется ли ремонт;
- Указать возможен ли поднаём части помещения;
- Установление максимальной платы за наём помещения;
- Указание возможности произведения ремонтных работ нанимателем.
Любые изменения в условиях договора могут быть произведены только с обоюдного согласия сторон. Добавлять или изменять их можно при помощи дополнений к договору.
Образец и бланк
