Сделка по приобретению дома с земельным участком может быть отсрочена. Причины тому разные. Юридически правильное решение в подобной ситуации — заключение предварительного договора купли продажи дома, в котором будет рассматриваться сделка купли-продажи недвижимости с земельным участком. Наличие такого документа дает гарантии подписания основного договора на условиях, прописанных в предварительном соглашении.
Назначение документа
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается между продавцом и покупателем в качестве свидетельства о том, что стороны намереваются совершить сделку.
Документ составляется, если в текущий момент времени нет возможности совершить основную сделку. Примером подобных ситуаций могут служить следующие:
- Покупатель жилого дома с земельным участком в настоящий момент не имеет достаточной суммы для оплаты покупки. Ему необходимо время, чтобы взять кредит или собрать нужную сумму.
- Продавец не имеет в наличии всех требуемых бумаг. Ему необходимо время, чтобы собрать весь пакет документов.
- Отсутствует физическая возможность оформить основную сделку.
Предварительное соглашение позволяет закрепить намерения о совершении сделки купли-продажи дома с земельным участком. Продавец получает гарантии того, что покупатель не откажется от сделки и не исчезнет, а покупатель — уверенность в том, что условия соглашения не изменятся.
Заключение подобного рода сделок регулируется на законодательном уровне. Так, содержание предварительного договора обозначено в ст. 429 ГК РФ. Здесь же указаны требования к форме документа и срокам его исполнения.
Согласно ФЗ №42, предварительное соглашение между сторонами должно содержать условия и предмет, которые станут базой основного соглашения. При желании, стороны могут подкрепить свой договор внесением задатка (ст. 380 ГК РФ).
Бывает, что одна из сторон в последствии отказывается от сделки. Такие ситуации регулируются нормами, закрепленными в ст. 445 ГК РФ. Пострадавшая сторона может потребовать исполнения условий соглашения в течение 6 месяцев с момента нарушения другой стороной условий. Но, юридическую силу имеет только письменное и зарегистрированное соглашение (ст. 550 ГК РФ).
Отличия от основного соглашения
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком — это первичный документ, предшествующий основному соглашению. В нем содержится информация о сторонах сделки купли-продажи, предмете и сроках подписания основного договора.
Основные отличия предварительного и основного договоров купли-продажи дома с земельным участком:
- Предмет. В предварительном — это намерение осуществить куплю-продажу, в основном — дом с земельным участком;
- Срок вступления в силу. В первом случае действие документа начинается с момента его составления и подписания, основной же вступает в силу после регистрации в Росреестре;
- Правовое последствие предварительного договора — обязательство заключить основную сделку;
- Не предусмотрена оплата по предварительному соглашению. Даже если покупатель перечисляет продавцу средства в виде задатка или аванса, они идут в счет будущих платежей;
- Первичная сделка купли-продажи жилого дома с земельным участком — временная, тогда как основной договор имеет постоянный характер;
- Предварительный договор можно не регистрировать, основное соглашение при заключении сделки подлежит государственной регистрации.
Составление и структура документа
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком составляется на определенный отрезок времени, пока будет подготовлено все необходимое для заключения основной сделки.
При составлении предварительного договора учитываются следующие нюансы:
- Только письменно составленный документ имеет силу (по ГК РФ);
- Предварительное соглашение содержит ряд основных положений основного договора, который будет заключен в последствии. Обязательно указывается предмет сделки — покупка дома с земельным участком с указанием конкретной информации: месторасположения, площади, кадастрового номера;
- Согласно ст. 555 ГК РФ, в предварительном документе указывается цена объекта продажи. Заключение соглашения не представляется возможным, если между сторонами есть разглашения по поводу стоимости дома с земельным участком;
- Продавец обязан сообщить о наличии обременения на объект купли-продажи, если таковое существует. Согласно ст. 37 ЗК РФ, эта информация отражается в документе.
Учитывая все вышеперечисленные нюансы, составляется непосредственно сам документ. Итак, предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком должен содержать следующую информацию:
- Вступление. Содержит: название документа, дата и место подписания договора;
- Информация о сторонах соглашения: контакты, паспортные сведения, адрес регистрации места жительства;
- Предмет договора. Указывается согласие обеих сторон на совершение в последствии сделки купли-продажи. Подробно описывается объект продажи: адрес, границы земельного участка, общая площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, имеется ли обременение;
- Стоимость — обязательный пункт. Необязательно привязывать цену к рыночной или кадастровой стоимости, она может быть установлена по усмотрению сторон;
- Указывается сумма внесенного задатка, если актуально;
- Указывается срок действия предварительного соглашения. Если условие не включено, автоматически устанавливается срок в 1 год;
- В пункте «Права и обязанности» сторон прописывается обязательно необходимость заключить основной договор;
- В разделе «Ответственность» указывается порядок действий при нарушении одной из сторон условий соглашения;
- Сроки вступления настоящего договора в силу, разрешено ли его продлевать или расторгать;
- Реквизиты сторон;
- Соглашение завершается подписью сторон.
Оформление задатка
Задаток при покупке жилого дома с земельным участком представляет собой определенную денежную сумму, передаваемую потенциальным покупателем продавцу. По условиям предварительного соглашения, сумма является свидетельством исполнения своих обязательств в указанные сроки.
Задаток не является отдельно вносимой суммой, а передается в счет будущих платежей. Практика показывает, что этот момент стоит прописать в договоре во избежание разногласий между сторонами.
Согласно ст. 381 ГК РФ, если задаток был внесен и в последствии сделка не состоялась, последствия будут разниться в зависимости от того, какая сторона является виновной:
- сделка не состоялась по вине покупателя — задаток ему не возвращается;
- расторжение сделки по вине продавца — покупателю возвращается взнос в двойном размере.
Расторжение предварительного договора
Одна из главных особенностей предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком — ни одна из сторон не может расторгнуть его по личной инициативе. Расторжение в принципе возможно, но тогда вторая сторона имеет право подать в суд и принудить к выполнению раннее оговоренных условий.
Случаи, в которых допускается расторжение предварительного договора:
- Срок действия документа истек, при этом ни одна из сторон не желает принуждать другую к выполнению обязательств. Договор аннулируется автоматически;
- Стороны по взаимному согласию расторгают договор;
- Условия расторжения сделки можно оговорить в предварительном договоре. На практике, стороны редко прибегают к этому;
- Наличие непредвиденных обстоятельств и форс-мажорных ситуаций аннулируют договор и он автоматически расторгается. К примеру, дом сгорел, земля пострадала. Продать его уже никак не получится.
Требуется ли регистрация?
Предварительный договор, на основании положений которого стороны обязуются в будущем совершить покупку-продажу жилого дома с земельным участком, не подлежит регистрации. Об этом говорится в п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16 февраля 2001г.
Государственная регистрация требуется только при непосредственном переходе права собственности.
Итак, заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости имеет смысл. Так стороны гарантируют тот факт, что заключение основной сделки состоится. Приятным бонусом является тот факт, что заключение соглашения не является основанием для возникновения имущественных отношений.
Если стороны желают добавить серьезности сделке, вносится залог. В случае расторжения сделки виновная сторона понесет финансовые потери. Именно грамотный подход к составлению документа — основание для удачно проведенной сделки.
