Продажа квартиры с обременением – это один из способов обеспечения обязательства. Обременение устанавливается до полной оплаты квартиры. Представленная статья рассматривает то, как составляется предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой, какие нюансы он таит в себе. Вы узнаете о необходимых документах для заключения договора и о том, как зарегистрировать соглашение.
Оформление договора
Предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется по той причине, что процедура подачи заявки занимает немало времени, как и оформление кредитного договора. Кредитное предложение ограничено по времени, а выбранное жилье за время оформления необходимых бумаг может быть приобретено другим человеком.
Устная договоренность не дает гарантий, поэтому и возникает необходимость оформления такого документа, как предварительное соглашение. По сути, бумага подтверждает договоренность о совершении будущей сделки. Сторона, нарушившая условия договора, несет ответственность.
Предварительный договор купли продажи служит основой для оформления будущего договора, и существенные условия обязательно будут перенесены в основной документ. По форме разница будет минимальной. Оба договора вступают в силу сразу после подписания. В случае с банками предварительный договор служит черновиком основного, но без него не выдадут кредит.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением заключается в письменном виде, в нем указываются:
- Сведения о сторонах сделки;
- Суть соглашения;
- Основания собственности;
- Стоимость, а также расчеты;
- Период, в течение которого недвижимость будет передана, а также выбранный способ оплаты.
Только при соблюдении всех условий и при указании верной информации вы получите разрешение на ипотеку и сможете приобрести квартиру. Как правило, ипотека не выдается без предварительного договора купли-продажи квартиры.
Оформление предварительного договора важно и в том случае, когда покупатель не спешит быстро совершить сделку и хочет узнать о том, какие условия предлагают другие банки. Важно отметить, что предварительный договор между сторонами всегда содержит сроки заключения основного договора.
Цена в основном соглашении не меняется, она остается прежней даже в том случае, если продавец понял, что он продешевил.
Некоторые покупатели и продавцы, выступающие сторонами предварительного соглашения о покупке квартиры с ипотекой, не понимают важности такого документа. Если одна сторона уклоняется от заключения основного соглашения, суд поможет добиться принудительного оформления договора.
При заключении договора присутствует представитель банка и третья сторона, которая следит за отсутствием изменений в соглашении.
Образец и бланк
Как уже было сказано, предварительный документ не отличается от главного соглашения. Сначала в нем указываются: название документа, город, в котором он оформлен, дата. Важно сразу перечислить стороны и вписать:
- ФИО;
- Дату и место рождения;
- Паспортные данные и статус гражданина в будущей сделке.
Текст договора остается прежним, он отражает многие нюансы купли-продажи квартиры, стоимость, порядок выплат. Номер договора не присваивается документу, но бумага отражает сведения о том, какую часть средств погашает покупатель, а какую – должен оплатить банк. Залог под квартиру всегда оговаривается в предварительном соглашении о купле-продаже квартиры. Недвижимость получает такой статус сразу после того, как покупатель зарегистрировал право собственности.
Текст договора купли-продажи квартиры с ипотекой также включает:
- Удовлетворенность покупателя состоянием жилья;
- Отсутствие зарегистрированных, либо проживающих лиц в квартире;
- Гарантии продавца;
- Подписи сторон;
- Количество экземпляров договора и другую информацию.
Предварительный договор должен содержать детальную информацию о продавце и покупателе. Договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется в письменной форме на основании части 3 статьи 339 ГК РФ. В некоторых случаях он заверяется у нотариуса.
Кроме основных положений стороны могут указать дополнительные условия выполнения обязательств:
- Срок исполнения денежного обязательства по сделке, момент аннулирования обременения;
- Ответственность за сохранность предмета залога;
- Условия отсрочки платежей и досрочного погашения.
После того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, стороны не смогут менять условия. После подписания договора продавец и покупатель должны иметь на руках необходимые бумаги относительно сделки. Залог действует до момента, пока покупатель не расплатится с банком за приобретенную квартиру. Предварительный договор составляется, когда покупатель хочет осуществить сделку купли-продажи квартиры, но он не собрал необходимые документы и хочет отложить сделку. Ниже вы найдете образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой и бланк, который поможет грамотно составить соглашение и избежать распространенных ошибок.
Как зарегистрировать договор?
Оформление сделок, связанных с куплей-продажей квартиры, всегда завершается регистрацией документа в государственных органах. Вы можете осуществить регистрацию в Многофункциональном центре и сэкономить время, но электронная регистрация доступна не везде.
В МФЦ стороны обращаются с полным пакетом документов. Данный этап регистрации сделки длится 7 рабочих дней. После того, как покупатель и продавец передают документы, они получают на руки расписку с перечнем переданных бумаг.
Если в процессе регистрации окажется, что какие-то документы отсутствуют, стороны сделки будут оповещены об этом. Как правило, регистрация осуществляется без проблем. Сотрудники центра откажут в принятии бумаг, если стороны не принесли паспорта.
Когда речь идет об ипотеке, всегда происходит регистрация обременения:
- Необходимо подать заявление с записью об ипотеке;
- Такая сделка обычно регистрируется в течение 5 дней;
- Снятие обременения обычно занимает 3 дня;
- Документ о совершении полной оплаты не подается в Росреестр.
После того, как договор о купле-продаже квартиры будет зарегистрирован в Росреестре, важные пункты останутся без изменения.
Необходимые документы
При обращении в МФЦ необходимо подготовить следующие бумаги:
- Ксерокопии паспортов;
- Документы на квартиру;
- Согласие супруга или супруги на совершение сделки купли-продажи;
- Квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, которую оплачивает покупатель.
Документы должен предоставить не только покупатель, но и продавец. Когда речь идет об ипотеке, нужны все документы на квартиру. При обращении в банк, если покупатель рассчитывает на кредит, он должен предоставить:
- Заявление на получение кредита;
- Паспорт;
- Копию трудовой книги, заверенную нотариусом;
- Трудовой договор с работодателем;
- Справку о доходах;
- Свидетельство о пенсионном страховании.
Если квартира была выбрана, вам потребуется взять у продавца необходимые бумаги. Речь идет о правоустанавливающих документах, плане помещения. В банке тоже потребуется согласие от супруга на совершение сделки. Определенные документы не являются обязательными, но иногда включаются банками в список. К ним относятся:
- Военный билет;
- Документы об образовании;
- Водительское удостоверение;
- Свидетельство о браке, либо разводе;
- Свидетельство рождения ребенка;
- Справка из органов опеки, когда в роли участника сделки выступает несовершеннолетний;
- Брачный договор, если он был заключен.
Дополнительные доходы тоже могут отражаться в заявке на кредит. Речь может идти о банковских вкладах, наличии дополнительной квартиры, сдаваемой в аренду, и прочих вариантах прибыли.
При подаче заявки нужно представить актуальные документы, у которых не истек срок действия.
Стоимость регистрации
В пункте 22 статьи 333.33 НК РФ сказано, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру сопровождается оплатой пошлины, которая составляет 2000 рублей. Оплата производится в терминалах или в банке. Подтверждение об оплате необходимо представить государственному регистрирующему органу.
Срок регистрации договора купли продажи квартиры с ипотекой зависит от того, в какой форме были поданы документы, а также от того, в какой орган они подавались. Запись в ЕГРП вносится в течение 7 дней с момента подачи документов. Если документы подаются в многофункциональный центр, срок составит 9 рабочих дней.
Надо сказать, что статья расходов, связанных с подготовкой к процедуре, не сводится только к оплате пошлины. Выписка из ЕГРН на 2018 год составила 200 рублей. Согласие супруга или супруги на куплю-продажу обойдется от 600 рублей и до 2000. Стоимость определяется регионом проживания.
Когда первоначальный взнос переводится продавцу на банковский счет, за это взимается комиссия. Она составляет от 0,5% до 2% и зависит от суммы перевода. Заявление договора купли-продажи происходит в нотариальной конторе и стоит от 15 тысяч в Москве, и от 5 тысяч в регионах. В некоторых случаях целесообразно обратиться к услугам юриста, он проконтролирует сделку и разъяснит важные моменты.
Нюансы покупки ипотечной квартиры
Ипотека, как и прочие виды кредита, имеет преимущества и недостатки. Она представляет собой доступный способ приобретения квартиры, но сопровождается большой ответственностью и риском.
К плюсам ипотечного кредитования можно отнести:
- Вы получаете возможность жить в собственной квартире при наличии лишь 10% от ее стоимости;
- Человек может в течение длительного периода выплачивать квартиру и жить в ней;
- Необходимость снимать жилье, либо жить у родителей отпадает;
- Несмотря на внушительную переплату, ипотека становится отличным вариантом для тех людей, которые не могут накопить крупную сумму денег, ведь цены на жилье нестабильны. Никто не может гарантировать, что через 5 лет цены на жилье не вырастут в 4 раза. За ипотеку не придется переплачивать слишком много.
- Немаловажным аспектом является и то, что проценты за ипотечные кредиты ниже. Квартира, купленная в ипотеку, сразу же переходит в вашу собственность.
Но не все так безоблачно, и минусов у ипотеки немало:
- Несмотря на особые условия, ипотека представляет собой кредит;
- Многие годы вам придется выплачивать проценты, на которые уходит немалая часть взносов;
- Вы не можете повлиять на снижение процентной ставки;
- Для получения ипотеки нужен первоначальный взнос;
- При покупке квартиры в ипотеку жилье оформляется в качестве залога. Вы не можете его продать или подарить до погашения долга.
Некоторые банки при составлении предварительного договора купли продажи квартиры с ипотекой требуют застраховать жилье, либо жизнь и здоровье покупателя. Как видите, плюсов и минусов у ипотеки немало. Тем не менее, в последнее время такой способ приобретения жилья стал одним из самых популярных.
Многие люди получили прекрасную возможность приобрести квартиру и тут же въехать в нее, выплачивая собственное жилье, а не арендованное, которое не станет своим даже, если человек проживет в нем 30 лет. Каждый человек сам решает, покупать квартиру в ипотеку или нет. Если вы намерены заключить предварительный договор купли продажи квартиры с ипотекой, внимательно читайте его пункты.
