На территории Российской Федерации ИЖС, оно же индивидуальное жилищное строительство, считается самой популярной формой возведения новых объектов недвижимости с правом собственности. Тем не менее во время данного процесса могут возникнуть определенные сложности, к которым лучше заранее подготовиться.
Целевое назначение участка ИЖС
Целевое назначение участков ИЖС, то есть индивидуального жилищного строительства, в застройке городских и сельских населенных пунктов, которые отделены от других видов земель определенными границами. Категорию земель участков подобного рода называют «землями населенных пунктов».
Общее предназначение каждого участка под ИЖС определяется тем, к какой категории относится рассматриваемая площадь, а также для чего ее разрешено использовать. ИЖС дает законные основания владеть собственным участком, проживать на нем и, в конечном итоге, оформить подписку для постоянного места жительства на рассматриваемой территории.
Когда участок предназначен для сельскохозяйственного использования, его эксплуатация влечет за собой некоторые запреты и затраты. В соответствии с главой №6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на данной площади разрешается строительство только индивидуальных сооружений. Застройка недвижимости для коммерческого назначения запрещена.
Общие требования к строительству
Общие требования к строительству на территории ИЖС регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации. Площадь индивидуального строительного помещения должна составлять не более полторы тысячи квадратных метров. Помимо самого жилого здания на участке можно возводить околожилищные помещения. Это бани, летние кухни, беседки и гаражи.
Общие требования к строительству на территории ИЖС:
- Деревянный дом обязательно должен быть расположен на расстоянии не менее пятнадцати метров от других объектов, а между каменными жилищами — не менее шести метров;
- Расстояние от главного недвижимого объекта до подсобных построек должно равняться не менее четырем метрам;
- Электропроводка должна быть использована вместе с защитными материалами;
- Газовые емкости должны находиться за пределами жилого помещения.
Земельный участок под ИЖС обязательно должен находиться в пределах границ населенных пунктов. Участки поселений делятся по различным территориальным зонам. В основном это жилые, общественно-деловые и производственные земли. Каждый земельный участок должен относиться к одной зоне, имеющей определенное назначение.
Возведение построек может производить как застройщик, так и привлекаемые им третьи лица. Эти люди должны соответствовать параметрам, которые законодательство предъявляет к данному виду деятельности. К примеру, в соответствии с пунктом 1 статьи №17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом подлежит лицензированию. Рабочие вправе отказываться от установленных параметров или изменять их только на основании повторно утвержденной владельцем территории проектной документации.
Общий порядок получения разрешения для строительства на территории ИЖС:
- Составление плана будущей постройки на территории рассматриваемого участка;
- Заказ градостроительного плана в специальном архитектурном отделе местного муниципалитета;
- Получение разрешения на строительство, которое соответствует всем государственным нормам;
- Подача пакета документов на разрешение строительства в соответствующий орган местного самоуправления районом, в котором расположен земельный участок.
Стоит иметь в виду, что разрешение на постройку индивидуального жилого дома выдается сроком на 10 лет. На карте градостроительного зонирования земельные участки под ИЖС обозначаются как Ж-3. Градостроительный регламент предполагает размещение на одном участке одноквартирного дома для ведения личного подсобного хозяйства. В данном случае использовать приусадебные земельные участки не разрешается.
Какие объекты можно строить?
Виды объектов, которые разрешено возводить на территории ИЖС, прописаны в Градостроительном кодексе Российской Федерации.
Стоит четко разделять виды целевых предназначений будущих построек. Например, если владелец участка решил оформить площадь для жилого дома, а затем у него возникло желание содержать домашних животных, ему придется обратиться к главе администрации данного населенного пункта и получить соответствующее разрешение.
Объекты недвижимости, которые можно строить на землях ИЖС:
- Одноквартирные дома с приусадебными земельными участками;
- Многоквартирные жилые дома высотой не более трех этажей;
- Надворные постройки и искусственные водоемы;
- Хозяйственные постройки, к числу которых относятся бани, сараи, гаражи и теплицы;
- Возведенные возле дома сады и огороды;
- Помещения для содержания домашних животных;
- Помещения для выращивания декоративных и плодовых растений.
Для избежания возможных проблем с законодательством в будущем лучше всего заранее точно определиться с назначением приобретения участка для ИЖС, а также ознакомиться с генеральным планом застройки.
Начинать строительство жилого дома следует в течение трех лет после приобретения территории. В противном случае можно столкнуться с санкциями из-за неиспользования участка по его назначению, что грозит серьезными штрафами или даже конфискацией.
К постройкам других типов такого требования нет. Их можно строить в любое время или не возводить вообще.
Что нельзя строить?
Форма ИЖС имеет как преимущества, так и значительные недостатки. К их числу относятся запреты на строительство некоторых видов недвижимого имущества.
Объекты недвижимости, запрещенные для возведения на территории ИЖС:
- Коммунальные жилища;
- Промышленные объекты;
- Предприятия по производству и реализации ритуальных принадлежностей;
- Коммерческие предприятия в сфере переработки сельскохозяйственной продукции.
К недостаткам земель для ИЖС также можно отнести высокие налоги на строительство жилых домов.
Помимо всего прочего, если территория для ИЖС приобретена и зарегистрирована, однако строительство на ней по каким-то причинам не заканчивается спустя 10 лет, то налоговая ставка на участок значительно повышается.
Когда в течение первых трех лет никакие работы по возведению дома и не начинаются, такой земельный участок могут попросту изъять. Стоимость территории для ИЖС также довольно высока.
Необходимость получения разрешения на строительство
Получение разрешения очень важно в случае строительства частного дома на территории для ИЖС. Без этого документа в дальнейшем будет нельзя воспользоваться программой ипотечного кредитования для строительства, а также оформить данный объект недвижимости в собственность или заключить договор с энерго- и газоснабжающими службами.
Организации, куда необходимо обратиться для получения разрешения на строительство:
- Органы местного самоуправления, где расположен земельный участок для строительства;
- Если на территории под ИЖС ведутся работы по использованию недр земли, обязательно следует обратиться в орган Министерства по природным ресурсам и экологии Российской Федерации;
- Если земельный участок предполагает использование атомной энергии, владельцу стоит обратиться в Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору.
Подать заявление и пакет документов для получения разрешения на строительство частного дома можно напрямую в соответствующий орган, через МФЦ или официального представителя.
Перечень документов, которые необходимы для получения разрешения:
- Паспорт владельца;
- Документ, который подтверждает право собственности на земельный участок;
- Градостроительный план участка;
- Положительное решение на реализацию проекта по возведению объекта ИЖС;
- Нотариальная доверенность, которая предоставляется, если заявление подается через представителя;
- Проектная документация, к числу которой относится план расположения построек на участке, сведения об инженерных сетях и план сноса объектов капитального строительства, расположенных на участке.
Длительность проверки документов на соответствие требованиям градостроительного плана составляет семь рабочих дней с момента предоставления заявления уполномоченному органу.
Что можно построить без разрешения?
Стоит иметь в виду, что действующее российское законодательство предусматривает определенные ситуации, когда наличие разрешения на строительство необязательно.
Объекты, которые можно возвести без разрешения:
- Гаражи, если территория является официальной собственностью и не предназначена для ведения предпринимательской деятельности;
- Садоводческие и дачные хозяйства;
- Объекты для вспомогательного использования, к числу которых относятся сараи, бани и теплицы.
Также периодически допускаются случаи, когда речь идет об изменениях объектов строительства, которые не ведут за собой значительных поправок в проектной документации.
Реконструкция объектов ИЖС
Для реконструкции объекта ИЖС владельцу следует обратиться в Администрацию того муниципального образования, где расположен земельный участок с уведомлением о планируемом строительном мероприятии.
Документы, которые необходимы для официальной реконструкции:
- Уведомление в Администрацию муниципального образования;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Правоустанавливающие документы на существующий объект ИЖС;
- Документ, который подтверждает полномочия представителя застройщика в том случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
- В случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо, заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства.
Срок рассмотрения уведомления составляет не более семи рабочих дней. Его результат может иметь положительный или отрицательный характер. Во избежание второго варианта развития событий перед подачей уведомления рекомендуется обратить внимание на ограничения, которые установлены в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Также с рестрикциями, которые действуют в отношении данного конкретного участка, можно ознакомиться в Публичной кадастровой карте и Правилах землепользования и застройки поселения (ПЗЗ).
Ответственность за нарушение
В соответствии со статьей №58 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за нарушение законодательства предусмотрена имущественная, дисциплинарная, административная и уголовная ответственность.
Нарушение требований проектной документации, технических регламентов, обязательных требований стандартов влечет за собой наложение административных штрафов. Квалифицированный состав данных правонарушений описан в статье №9.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Размеры штрафов за нарушения при строительстве на землях для ИЖС:
- Обычные граждане — от 500 до 1000 рублей;
- Должностные лица — от 5 000 до 10 000 рублей;
- Юридические лица — штраф от 30 000 до 100 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;
- Лица, которые осуществляют предпринимательскую деятельность без образования юридического лица — штраф от 5 000 до 10 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Все требования, предусмотренные для ИЖС в Градостроительном кодексе Российской Федерации, должны соблюдаться в неукоснительном порядке. Их нарушение влечет за собой опасные последствия как для владельцев участков, так и для их родственников и соседей. По этой причине за выполнением обязанностей владельцев участков осуществляется строгий контроль.
