Строительство дома, реконструкция, перепланировка или иные действия требуют соответствующего разрешения. Его оформление и случаи применения регламентируются статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. В контексте правовых норм актуальным становится вопрос о порядке оформления разрешения на строительство, а также необходимых документах.
Необходимость разрешения на строительство
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, назначение разрешения на строительство заключается в проектной информации. Все производимые работы и итоговый результат должны соответствовать установленным правилам застройки.
С учетом данного аспекта подаваемая на получение разрешения документация проверяется на соответствие следующим нормам:
- требования Градостроительного кодекса;
- санитарно-эпидемиологические показатели;
- локальные правила застройки;
- требования пожарной безопасности;
- предписания технического надзора.
Разрешение на строительство выдается исполнительным органом по месту нахождения объекта. Однако в зависимости от типа участка и застройки документ может оформляться:
- через Министерство природных ресурсов и экологии РФ при строительстве, затрагивающем недра;
- для применения атомной энергии обращаются в Федеральную службу по экологическому, техническому и атомному надзору;
- при строительстве вблизи исторических поселений обращаются в орган исполнительной власти субъекта РФ по охране культурного наследия;
- для возведения объектов космической инфраструктуры обращаются в “Роскосмос”.
Простому гражданину для получения разрешения на строительство достаточно обратиться в органы местного самоуправления. Такой документ требуется при любом капитальном внесении изменений в технические характеристики объекта, включая перестройку помещений.
Документы для получения разрешения на строительство
Для получения разрешения на строительство собирают следующие документы:
- заявление застройщика;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и объект недвижимости;
- градостроительный план по представленному земельному участку;
- пояснительная записка к проектной документации;
- схема-план земельного участка под строительство;
- схема, показывающая архитектурные решения в пределах допустимых под застройку границ;
- сведения об инженерном оборудовании;
- проект сноса или демонтажа определенных объектов;
- проект капитального строительства;
- заключение государственной экспертизы по представленной проектной документации;
- разрешение на отклонение от базовых параметров при строительстве или реконструкции;
- согласование предстоящих работ со всеми правообладателями объекта строительства.
Все указанные документы предусмотрены для получения разрешения на объект капитального строительства. С учетом сопутствующих нюансов некоторые из них следует рассмотреть более подробно.
Заявление застройщика
Заявление застройщика — основной документ, по которому оформляется разрешение на строительство. Утвержденной формы не имеет и составляется по общим правилам с указанием следующей информации:
- учреждение, в которое направляется документ;
- сведения о заявителе, паспортные и контактные данные;
- изложение просьбы, указание типа застройки;
- адрес и подробное описание объекта строительства;
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- ссылка на проектную документацию, сведения о разработавшей ее компании;
- перечень вносимых изменений, если подразумевается реконструкция или перестройка;
- перечень прилагаемых документов;
- подпись заявителя, дата составления.
Если здание возводится вблизи исторического поселения, заявление дополняют текстовой и графической информацией о внешнем виде будущего здания. Такое дополнение должно отражать:
- основные пропорции и параметры объекта;
- варианты цветового решения;
- запланированные для строительства материалы;
- фасады здания.
Вместе с заявлением на получение разрешения подаются:
- правоустанавливающие документы;
- проектные бумаги;
- документы, подтверждающие личность заявителя или его представителя.
Весь перечень бумаг подается в многофункциональный центр или органы местного самоуправления. Нередко заявление заполняется при подаче документов, готовый бланк выдается на месте.
Правоустанавливающие документы
Правоустанавливающие документы подтверждают легитимность владения и обращения заявителя за разрешением на строительство. Основными в этом случае выделяют свидетельство о регистрации права собственности и удостоверение личности заявителя.
Получить свидетельство о регистрации можно при обращении в органы Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Для этого понадобятся следующие документы:
- бумага, подтверждающая владение объектом недвижимости — договор купли-продажи, завещание, дарственная;
- договор о кредитовании, если объект приобретен по ипотеке;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- квитанция об оплате госпошлины;
- заявление на получение свидетельства о регистрации.
В некоторых случаях вместо оформленного свидетельства можно представить и иное подтверждение владения недвижимостью. Договор дарения, купли-продажи или завещание в этой ситуации также могут считаться правоустанавливающими документами. Однако рекомендованным остается получение свидетельства.
Проектная документация
Проектная документация, требуемая для получения разрешения на капитальное строительство, состоит из следующих актов:
- пояснительная записка;
- копия схемы планировки земельного участка — местоположение постройки, планируемые подходы и подъезды к ней;
- копия планировки участка с отображением красных линий — границ, ограничивающих строительство;
- архитектурные решения;
- проект по демонтажу или сносу отдельных объектов;
- план инженерно-технического обеспечения с отображением мест подключения;
- проект по организации всех этапов строительства;
- сведения о доступности планируемого объекта для инвалидов;
- заключение экспертизы по представленным проектам;
- разрешение на отклонения определенных параметров;
- согласие всех правообладателей на предполагаемые работы.
Представленный список относится к объектам капитальной застройки. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) требуется только:
- градостроительный план для земельного участка, оформленный не ранее трех лет до подачи заявления;
- схема планировки земельного участка с местонахождением объектов ИЖС;
- если застройка производится вблизи исторических поселений — требуется детальное внешнее описание объекта.
Заключение государственной экспертизы
Заключение государственной экспертизы — это положительная оценка, характеризующая проектную документацию. Для ее получения с приведенными планами обращаются в органы местной администрации по месту расположения земельного участка.
Положительное решение может быть получено и через негосударственную экспертизу. В этом случае к общему пакету документов прилагается копия свидетельства об аккредитации компании, оформившей соответствующее заключение.
Градостроительный план участка
Градостроительный план участка оформляется в отделе Градостроительного развития и архитектуры местной администрации. Документ оформляется бесплатно, для его получения необходимо представить:
- топографическую съемку участка с отображением подземных, наземных и надземных конструкций;
- удостоверение личности заявителя;
- заявление на выдачу градостроительного плана;
- кадастровый паспорт и технический план.
Срок оформления градостроительного плана занимает до трех месяцев. При этом на получение разрешения для строительства требуется план, оформленный в течение трех предшествующих подаче заявления лет.
Перечень документов для частного застройщика
Частный застройщик — лицо, планирующее возводить дом до трех этажей для проживания семьи. Процедура получения разрешения в этом случае требует значительно меньше усилий, чем при капитальном строительстве.
Для ИЖС требуется:
- правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- схема по организации планировки.
Если планируется возвести объект для проживания двух и более семей — упрощенная схема перестает действовать. В этом случае застройщику придется собирать все документы, необходимые для капитального строительства.
Сроки получения разрешения
После подачи всех требуемых документов срок получения разрешения составляет 7 рабочих дней. Однако для нелинейного объекта капитального строительства, а также для застройки вблизи исторических поселений данный период может быть увеличен до 30 дней.
Разрешение на строительство выдается на срок в 10 лет. В течение данного периода строительство должно быть закончено, а объект введен в эксплуатацию. По необходимости срок может быть продлен на основе обращения в те же органы, что выдали разрешения.
В продлении может быть отказано, если за предшествующий период никаких работ по постройке или реконструкции не было произведено.
Отказ в выдаче разрешения
Причиной отказа в оформлении разрешения может быть:
- строительство на особо охраняемых территориях;
- резервирование участка для государственных нужд;
- отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок;
- недостатки проектной документации, отсутствие технических сведений о возводимом объекте, его высоте, площади, этажности, инженерных сетях.
Отказ в выдаче разрешения сопровождается пояснениями. В соответствии с ними необходимо устранить недостатки и подать документы снова. В ином случае можно обжаловать отказ, подав иск в суд.
Исковое заявление в этом случае должно содержать следующие сведения:
- адрес судебного учреждения, куда направляется иск;
- полное имя заявителя, паспортные и контактные данные;
- наименование и адрес органа местного самоуправления, а также имя должностного лица, действия которого подлежат обжалованию;
- краткое изложение ситуации;
- просьба о признании решения об отказе неправомерным;
- перечень документов, подтверждающих позицию заявителя, копии удостоверения личности и отказа в строительстве.
Когда не требуется разрешение на строительство?
Разрешение на строительство не требуется в следующих случаях:
- возведение гаража на земельном участке для некоммерческого использования;
- постройка малогабаритного некапитального сооружения — киоска, павильона, беседки, сарая, летней кухни, навеса, бани, погреба, колодца;
- строительство вспомогательного объекта для подключения к инженерным сетям или прокладки линий коммуникаций;
- возведение внутриканальных системных узлов и соединений.
Для всех остальных случаев наличие разрешения на строительство считается обязательным. Любые работы при отсутствии такой бумаги считаются незаконными. Готовый объект в этом случае не может быть подключен к инженерным сетям. Также начинают действовать ограничения на его продажу, аренду или передачу.
При отсутствии разрешения владельца могут обязать вернуть постройку к изначальному виду, устранив внесенные изменения. Также застройщика могут привлечь к административной ответственности в случае, если строительство не соответствует санитарно-гигиеническим нормам.
