Одно из самых простых решений о передаче квартиры или другого имущества родным и близким, а также иным лицам — это дарственная. Процедура не требует особых затрат и достижима в кратчайшие сроки. Но, при передачи собственности любым юридически узаконенным способом, имеются свои положительные и отрицательные стороны. Важно понимать, как грамотно составить дарственную на квартиру, так как у процедуры есть свои юридические тонкости, и для каждой ситуации условия и детали договора различны.
Что такое дарственная на квартиру?
Договор дарения — это документ, имеющий юридическую силу двусторонней сделки по безвозмездной передаче имущества одним лицом другому. В документе могут быть указаны сроки и дополнительные условия сделки.
То есть, если речь идет о передаче в дар квартиры, согласно ГК РФ статье 572, дарителю необходимо указать в соглашении лицо, которое он одаривает, а также все характеристики квартиры и другие необходимые нюансы.
Договор должен содержать следующее:
- Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации по месту жительства и паспортные данные дарителя и лица, которому предназначена квартира в дар;
- Характеристики квартиры согласно техпаспорту БТИ, адрес, а также список имущества, которое передается вместе с квартирой, если таковое имеется;
- Сроки и условия передачи квартиры.
Сделка о дарении квартиры считается надежным способом передачи собственности иному лицу, но и у нее есть свои недостатки.
Стоимость и порядок оформления
Договор дарения квартиры, в соответствии с законодательством, не требует нотариального заверения, за исключением особых случаев (например, дарения доли общего имущества). Граждане могут самостоятельно оформить и заключить договор, согласно ст. 574 ГК РФ.
Важным моментом при передаче в дар квартиры является регистрация прав в Россреестре или МФЦ на подаренную собственность.
Чтобы самостоятельно оформить дарственную, необходимо составить документ 3-х экземплярах и оплатить госпошлину.
Порядок оформления квартиры по дарственной:
- Самостоятельно оформить договор или воспользоваться бланком заявления, предоставленным в Россреестре или МФЦ;
- Подписать составленное соглашение обеими сторонами;
- Предъявить договор в отдел регистрации с надлежащим пакетом документов;
- Зарегистрировать сделку.
Образцы дарственной:
В случае самостоятельного оформления госпошлина составит около 2 000 руб. Также могут потребоваться дополнительные расходы для получения необходимых справок для предоставления на регистрацию.
Имеет значение на кого оформляется дарственная. Если это родственник, например, оформляется дарение квартиры сыну, то он не будет платить государству налог. Если же это лицо, не состоящее в родственных связях, то ему будет необходимо внести налог в 13% от стоимости даримой квартиры.
К числу близких родственников, которые не будут облагаться налогом, относят:
- Родителей;
- Детей, включая несовершеннолетних;
- Бабушек, дедушек;
- Лиц, состоящих в официальном браке;
- Братьев и сестер;
- Внуков.
При обращении за услугами нотариуса, стоимость составит:
- Оформление дарственной — от 2 000 руб;
- Госпошлина — 2 000 руб;
- Предъявление документов к регистрации — 500 руб.
Также придется заплатить налог на имущество, признанное объектом налогообложения. Он будет рассчитываться из оценки имущества по ставке от 0,1 до 0,3% для близких родственников. Для дальних родственников 1%, если стоимость квартиры не превышает 1 млн руб.
Преимущества оформления дарственной на квартиру
Оформление дарственной на квартиру имеет множество преимуществ, особенно если сделка происходит между родственниками. К таковым относят следующие:
- Дарственную на квартиру возможно составить самостоятельно без участия нотариуса, во избежание лишних трат. Она может составляться в свободной форме или с использованием любого типового бланка;
- Соглашение о дарении квартиры может включать любые сроки и условия, установленные дарителем. К примеру, квартира перейдет в дар ребенку по окончанию университета. Или дарственная без права продажи до ограниченного срока и пожизненное проживание дарителя;
- Акт дарения исключает раздел переданной собственности. Например, ее не нужно делить с с другими детьми родителей, как при завещании или после расторжения брака;
- Заключение дарственной между родственниками предполагает освобождение от подоходного налога.
Большим преимуществом является оформление дарственной на несовершеннолетних детей:
- Во-первых, можно передать доли на квартиру по маткапиталу. Это следует делать в течение полугода от дня перевода средств по программе господдержки;
- Во-вторых, можно закрепить право первоочерёдного наследования квартиры вне зависимости от наличия иных наследников;
- В-третьих, родители или иной даритель могут внести в дарственную свои условия, по которым ребенок может получить право владения.
Важно знать, что при оформлении соглашения на дарение квартиры за несовершеннолетнего ребенка (до 14 лет), договор подписывает другой родитель или опекун. Если ребёнок уже имеет удостоверение личности, то подписывает договор самостоятельно, но распоряжаться имуществом сможет после 18 лет.
Недостатки дарственной на недвижимость
Как и любой другой имущественный договор, дарственная имеет и некоторые риски и недостатки. Поэтому следует внимательно отнестись к условиям сделки. Необходимо знать, что:
- Без нотариального заверения нельзя подарить долю собственности. Если один из родителей желает подарить свою часть из общего имущества, ему потребуется согласие второго. Без согласия всех участников общей или долевой собственности сделка невозможна;
- Распространенной ситуацией является дарение квартиры чужим людям в обмен на уход. Обычно, такие сделки заключают одинокие граждане пожилого возраста. Для опекающего лица — это выгодная сделка, но даритель рискует оказаться в невыносимых условиях или на улице;
- Существуют ограничения для определенной категории лиц, для которых сделка о дарении недвижимости невозможна. Это госслужащие, медработники, а также работники социальных служб;
- Договор дарения можно оспорить в суде, если даритель сочтет некоторые условия невыполненными. Это регламентируется ч. 2 статьи 578 ГК РФ;
- Если дарственная была оформлена на ребенка, не достигшего 14 лет, но изменились какие-либо жизненные обстоятельства или иные условия, то даритель не может изменить содержание дарственной, даже по достижению совершеннолетия одариваемого;
- Отменить нотариально заверенную дарственную в одностороннем порядке крайне затруднительно, без веских оснований и доказательств;
- В случае, если дарственная не заверялась нотариально, то ее легче признать неправомерной и аннулировать. Этим может воспользоваться как даритель, так и его родственники, оспаривающие право наследия на квартиру;
- Для лица, не являющегося родственником, обязательна уплата подоходного налога в размере 13% от стоимости подаренной квартиры.
Вероятность оспаривания дарственной
Имущество, переданное по дарственной, можно оспорить. Все зависит от оснований и условий заключенной сделки. Оспорить может как бывший владелец переданного имущества, так и его родственники.
Оспаривание сделок по дарственной проводится в порядке судебного рассмотрения по предъявлению иска.
Существуют определенные условия, при которых акт дарения признается недействительным:
- Отсутствие регистрации переданной собственности. Следствием может быть составленное с ошибками соглашение;
- Даритель признан недееспособным или состоит на учете в психоневрологическом диспансере;
- Если в момент заключения сделки ответчик был в невменяемом состоянии, состоянии алкогольного или наркотического опьянения, и это возможно подтвердить юридически;
- Применялось психологическое давление/шантаж или насильственные действия в отношении дарителя и/или его близких;
- Даритель проходил тяжелое лечение с применением наркотических препаратов;
- Один из участников общего или долевого передаваемого имущества не дал согласия на сделку;
- Лицо, которому была передана в дар квартира или иное имущество, обращается с ним не должным образом или использует не по назначению;
- Также оспорить или отозвать дарственную возможно, если одариваемое лицо погибло, а даритель жив. Делается это подачей искового заявления в суд.
Прежде чем совершать подобные сделки, особенно касающиеся квартир или другой собственности, необходимо взвесить все плюсы и минусы. Лучшим выходом для того, чтобы себя обезопасить, будет обращение к юристу, который сможет проконсультировать о всех имеющихся рисках.
