Большинство граждан становятся арендодателями не от хорошей жизни. Для кого-то сдача квартиры под съем – единственный источник дохода, другие пытаются таким образом пополнить семейный бюджет. Как бы то ни было, легализация аренды не повредит. Или можно обойтись без нее?
Сдача недвижимости по закону
Для легализации сдачи жилья в аренду есть несколько путей. Приготовьтесь к тому, что процедура займет время: решить все вопросы за день вряд ли получится. Основной метод, выбираемый многими гражданами – заключение договора с лицом, снимающим жилое помещение. Дополнительно также составляются акт приемки квартиры и документ (расписка либо другой акт), фиксирующий факт помесячной оплаты за аренду. Сдавать можно как все помещение, так и его часть: договор на сдачу квартиры должен включать эти нюансы.
Когда вышеперечисленные документы оформлены, собственник квартиры также прилагает к ним другие бумаги (паспорт, свидетельство на право владения квартирой и пр.). Затем следует обращение в налоговую организацию, в которую подается декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ.
Если собственник квартиры желает сдавать квартиру жильцу не как физическое лицо, а в качестве индивидуального предпринимателя, этапы действия будут несколько иными. Он должен зарегистрироваться как ИП, а затем приготовиться к выплате ежегодных страховых взносов. При подаче налоговой декларации (раз в год до 30.04) выплачивается ежеквартальный взнос.
Менее распространенный среди арендодателей вариант сдачи квартиры новым жильцам – приобретение соответствующего патента, для чего также понадобится регистрация в качестве ИП. Патент действует от 30 суток до 12 месяцев, без перехода на следующий календарный год. Выплата налога производится в фиксированном размере (ознакомиться с подробностями и рассчитать примерную стоимость выплаты можно тут).
Кто имеет право на сдачу квартиры?
Исключительное право быть арендодателем есть только у собственника квартиры – то есть, гражданина, имеющего свидетельство регистрации прав собственности на недвижимость. Заключение договора на аренду не могут осуществлять родственники или ближайшие друзья владельца квартиры, если у них нет на руках заверенной у нотариуса доверенности с прописанным соответствующим правом.
Военные или другие лица, пользующиеся жилплощадью по договору социального найма (когда квартира фактически находится в собственности государства либо муниципалитета), не имеют права сдавать ее в аренду. Разрешение на данную процедуру выдается соответствующими органами в исключительных случаях.
При сдаче жилья в аренду разрешение на операцию должны дать все лица, зарегистрированные в нем, даже если сдается только часть помещения. При наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних лиц, требуется получение разрешения из органов опеки.
Согласия на сдачу квартиры в найм новым жильцам подлежат нотариальному заверению проживающих в помещении лиц. Если этого не сделать, в случае разногласий, повлекших также судебные разбирательства, незарегистрированный договор признается ничтожным.
Пошаговая инструкция сдачи квартиры
Начинающий арендодатель нередко не знает, от чего отталкиваться при сдаче квартиры под съём. Большой объем и разнообразие информации могут сбить с толку любого, но только изучение специфики арендного рынка убережет вас от ключевых ошибок.
Чтобы ускорить процесс, следуйте данной инструкции:
- Исследуйте тематический рынок. Чем раньше вы осуществите мониторинг актуальных предложений об аренде, тем проще будет определить адекватную стоимость для своего жилья. Обычно она зависит от следующих факторов: район, развитость инфраструктуры, состояние помещения, этажность, количество жилых квадратных метров. Если вы намеренно завысите цену на аренду квартиры, ждать волны звонков не стоит: на рынке всегда найдется более выгодное предложение;
- Подготовьте жилье для сдачи в аренду. Проведите необходимый ремонт, установите счетчики на все коммуникации. Чем привлекательнее выглядит квартира, тем выше шанс на успех;
- Составьте привлекательное объявление и подайте его на различные сайты;
- После звонка от потенциальных арендаторов договоритесь о встрече и покажите им квартиру. Будьте осторожны – сегодня как никогда активны черные риелторы: если что-то в визитерах вас смущает или не устраивает, не стесняйтесь отказывать им. Если вы хотите выяснить о них более подробные детали, составьте список контрольных вопросов (профессиональная деятельность, наличие вредных привычек и пр.);
- Подготовьте пакет определенных документов, которые понадобятся для оформления жилья в аренду. В минимальный перечень входят: удостоверение личности и его копия, подтверждающий право на владение жильем документ, квитанции по оплате коммунальных счетов за квартиру и пр.;
- Заключите с арендаторами официальный договор. Сдавая квартиру неофициально, вы получите больше денег, но подставите себя под определенный риск сохранности имущества.
Возьмите с будущих жильцов предоплату. Обычно она берется за первый и последний месяцы.
Подготовка квартиры
Подготовительный процесс, повышающий шансы на успешную сдачу жилья, состоит из нескольких этапов. Если квартира находится в «убитом» состоянии и/или ремонт в ней не делался в течение одного – нескольких десятков лет, не стоит ждать, что арендаторы встанут к вам в очередь.
Минимальная подготовка жилой площади к сдаче в аренду выглядит так:
- Уберите из помещения ненужный хлам. Ни один потенциальный съемщик не хочет жить там, где пространство заполнено чужими вещами. Если в квартире остались предметы личного пользования, заберите их вовремя;
- Проверьте самостоятельно электрические и сантехнические коммуникации либо вызовите мастеров. Это крайне важный этап, который обезопасит и вас, и будущих жильцов;
- Если обои, линолеум или другие покрытия в доме выглядят неряшливо и старо, не поскупитесь на косметический ремонт. Не стоит превращать жилище в интерьер класса люкс, но обстановка как минимум должна выглядеть презентабельно и аккуратно;
- Практика показывает, что арендаторы охотнее снимают жилье, если в нем есть необходимый набор меблировки и бытовых приборов (диван, кровать, стиральная машина, плита, холодильник);
- Если на вас висят коммунальные долги, обязательно оплатите их перед въездом квартирантов;
- Некоторые хозяева предпочитают перед сдачей в аренду отключать городской телефон.
Размещение объявления
Чтобы таргетировать желаемую аудиторию, мотивируя «правильных» арендаторов, составьте привлекательное объявление. Укажите в нем все достоинства жилья, наличие или отсутствие балкона, тип санузла (раздельный или совмещенный), площадь ванной комнаты и кухни. Отметьте в объявлении, есть ли меблировка, когда делался ремонт.
Неплохо в качестве плюса упомянуть в объявлении доброжелательных соседей и тишину в ночное время. Если вы не желаете видеть в качестве арендаторов лиц, имеющих домашних животных, либо курящих, заранее упомяните об этом в тексте объявления.
Для объявления сделайте несколько фотографий квартиры с разных ракурсов. Укажите наиболее привлекательные детали помещения. Если вы предоставляете для съема также бытовую технику, обязательно запечатлейте ее на фото.
Помните, что объявление должно побуждать потенциальных съемщиков к действию, поэтому используйте не только шаблонные фразы. Иногда составленное «живым» языком объявление набирает больше просмотров, несмотря на скромное предложение. Не помещайте его на всех возможных ресурсах, достаточно выбрать в качестве площадки 3 – 5 топовых сайтов.
Платные объявления показывают более высокую результативность, так что придется выделить бюджет и под эти затраты.
Презентация квартиры
От того, насколько правильно и, не побоимся этого слова, талантливо вы сумеете представить сдаваемую в аренду жилплощадь, во многом зависит успех процесса. Хорошим тоном считается появление на месте заранее: вы должны опередить в этом потенциальных арендаторов. Обязательно проветрите помещение, не повредит и влажная уборка.
Если состояние квартиры удовлетворительное, обязательно добавьте больше света в помещении – это создаст позитивную уютную атмосферу. Не только жилплощадь проходит презентацию: вы и арендаторы также должны понравиться друг другу. Дайте гостям, пришедшим по объявлению, возможность осмотреть помещение со всех сторон, и не стоит при этом ходить за ними по пятам, если они того не хотят.
Будьте готовы ответить на любые вопросы, в том числе не самые удобные (например, о соседях, уровне шумности и пр.). Помните, что в момент презентации вы «продаете» предлагаемый товар, поэтому нужно отнестись к процессу со всей серьезностью.
Многие арендаторы принимают решение о съеме не сразу, имея тенденцию возвращаться. Если вы найдете других потенциальных жильцов, учитывайте этот момент.
Заключение договора
Договор сдачи квартиры под съем – это не просто легальная «повинность», но свидетельство, регистрирующее гражданско-правовые отношения между участниками сделки. Если вы сдаете жилье, такой договор застрахует вас от многих конфликтных ситуаций. Кроме того, при заключении договора вы лишаете недобросовестного арендатора шанса шантажировать вас угрозой сообщить о невыплате налогов в официальные органы.
Чтобы правильно составить арендный договор, соблюдайте следующие нюансы:
- Пропишите в документе все условия сдачи жилья (сроки, сумма оплаты, размер аванса, сроки для внесения денег за аренду помесячно и пр.);
- Обязательно укажите в договоре условия по сохранности предоставляемого в аренду имущества и обязательства арендатора по ответственности в случае срыва сроков, досрочного расторжения сделки и пр.;
- Внесите в документ паспортные данные всех лиц, которые собираются проживать на вашей жилплощади;
- Составьте опись предоставляемой в аренду собственности (мебель, бытовая техника и др.), укажите и зафиксируйте ее текущее состояние.
Подпишите договор и зарегистрируйте его у нотариуса. Такой документ обладает большей юридической силой, нежели простая расписка. Помните, что изменять положения договора вы не вправе. Если вы хотите, к примеру, поднять арендную плату или проиндексировать ее, а в соглашении это не прописано, ваши квартиросъемщики могут обратиться в суд.
Уплата налогов
При сдаче квартиры в качестве физлица выплата составляет стандартные 13% от доходов. Индивидуальные предприниматели выплачивают вдвое меньше (6%), однако также ежегодно вносят фиксированную сумму (около 21 000 рублей). Есть противоречивые сведения о том, подпадает ли получение прибыли от сдачи жилья под съем под категорию предпринимательской деятельности. Те же, кто желает легализовать процесс, действуют, в первую очередь, из соображений оптимизации выплачиваемых налогов и экономии средств.
Считается, что незаконная деятельность по предоставлению жилья в аренду несет угрозу для легального благополучия гражданина. Если налоговые органы получают информацию о том, что собственник не производит соответствующие отчисления в федеральный бюджет, его могут привлечь к гражданско-правовой ответственности.
При затягивании процесса и игнорировании судебных решений ситуация может усугубиться, в результате чего наступает уголовная ответственность по статье 198 УК РФ (штраф, лишение свободы сроком на 12 месяцев). Избежать уплаты налога при сдаче квартиры можно, но, выбирая такую стратегию, вы, возможно, обрекаете себя на более серьезные проблемы.
Считается, что сдача квартиры на короткий срок – это легальный способ, по которому налоги не платим, этот пункт прописан законодательством. Поэтому многие россияне предпочитают оформлять договор аренды квартиры на 11 месяцев и не дольше. Максимальные сроки, позволяющие избежать налогообложения – это 360 – 364 календарных дня. В данном случае налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев не накладывается, что крайне удобно для арендодателя.
