Договор купли продажи квартиры с материнским капиталом

51

Материнский семейный капитал (МК) — это материальная помощь, выделяемая семьям государством в качестве средств на покупку дома или квартиры. Материнский капитал подтверждается специальным сертификатом, гарантирующим право оплаты им недвижимости частично или полностью. К сожалению, не все понимают, как правильно воспользоваться материнским капиталом, грамотно составить договор купли-продажи и приобрести жильё. Обо всех нюансах этой процедуры, пошаговых действиях и подводных камнях подробно расскажем в статье.

Использование материнского капитала для покупки квартиры

Материнский капитал для покупки квартиры

Сегодня семьи, получившие сертификат на материнский капитал, имеют много путей его использования, но в основном граждане реализуют это право с целью покупки жилья. Такие сделки регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, а в частности — федеральным законом от 29.12.2006 г. за номером 256-ФЗ, а также несколькими другими нормативно-правовыми актами и законами.

Квартиру на материнский капитал можно не только купить, но и взять в рассрочку, обменять на имеющуюся с доплатой за маткапитал, заключить сделку об участии в долевом строительстве и т.д. Список жилья, попадающего под закон о маткапитале не является закрытым и каждая ситуация может рассматриваться индивидуально.

Материнский капитал можно потратить только в безналичном виде, любые попытки обналичивания сертификата являются противозаконными и караются правоохранительными органами в соответствии с законом.

Сама сделка купли квартиры на материнский капитал происходит тремя способами:

  • Внесение всей суммы сразу с помощью одного только сертификата. С 2015 по 2019 год сумма сертификата равна 453 026 рублей, которых зачастую недостаточно для крупной сделки, учитывая современные цены на российском рынке недвижимости. Однако на эти средства можно приобрести небольшой дом или участок в некоторых регионах РФ.
  • Покупка жилья в кредит (ипотеку) и оплата первого взноса сертификатом. Наиболее актуальный на данный момент способ, позволяющий приобрести квартиру как у застройщика, так и у владельца, и на первичном, и на вторичном рынке жилья.
  • Прибавление собственных семейных накоплений к оплате сертификатом, избавляющая от долговых обязательств. Такой вариант возможен только по достижению ребёнком трёх лет.

Для того чтобы реализовать право получения государственной поддержки для приобретения жилья, в первую очередь подаётся заявление в Пенсионный Фонд Российской Федерации, в котором указывается цель использования материнского капитала. Проверка данного заявления и всех прилагаемых документов происходит в течение 1 месяца. В случае положительного решения государство перечисляет средства продавцу жилья: застройщику, владельцу или банку в течение второго месяца.

К данному заявлению прилагается ряд подтверждающих документов, в частности — заполненный бланк сведений к заявлению, который может быть предназначен либо для юридического лица, либо для физического. В разных случаях, когда сделка осуществляется другими способами (ипотека, долевое строительство, доплата), могут потребоваться дополнительные документы, список которых можно найти на сайте Пенсионного Фонда.

Требования к жилью

Требования к жилью при покупке на маткапиталНесоблюдённые требования к выбранному для покупки жилью — одна из главных причин, по которой Пенсионный Фонд РФ может отказать в реализации МСК. Несмотря на то, что законом №256-ФЗ выставляется только одно требование — чтобы жилище находилось на территории РФ, закон говорит о приобретении или строительстве жилого помещения для улучшения условий жизни. А пригодное для жилья помещение, согласно Жилищному Кодексу РФ, это помещение изолированное, с отдельным входом, отвечающее всем санитарно-техническим критериям.

В связи с этим, жильё, покупаемое с помощью МСК, должно отвечать описанным далее требованиям.

Изолированность жилья от других помещений (при покупке части дома или доли в квартире). ПФРФ может не только аннулировать сделку, но и посчитать её нарушением закона и попыткой нелегального обналичивания маткапитала, если часть жилого помещения не является изолированной физически, а только на бумагах.

ПФРФ особенно строго относится к покупке долей в однокомнатных квартирах, где изолировать долю совершенно невозможно. В этом случае исключением может стать только покупка последней доли в квартире, где семья проживала до получения МСК, но не владела квартирой полностью: родители и дети должны в таком случае стать единоличными собственниками квартиры или дома.

Маткапитал может пойти на покупку доли других родственников при условии их согласия, а также на покупку другой недвижимости, например — малосемейных коммунальных квартир, обозначенных в документах как отдельное жилое помещение.

Жильё должно быть признано пригодным для проживания в течение долгого времени. На МСК можно приобрести как квартиру в новостройке, так и во вторичном классе, однако во втором случае дом не должен быть ветхим или аварийным, а также недостроенным. По отношении строящегося жилья МСК позволяет только участвовать в долевом строительстве по закону № 214-ФЗ от 30.12.2004. Дачные дома и земельные также не входят в список доступного жилья по той причине, что закон не позволяет считать их пригодными для длительного проживания и не позволяет прописывать на даче членов семьи.

Несмотря на запрет покупки с помощью МСК земельных участков, средства можно направить на строительство или перестройку уже существующего здания на участке, принадлежащем семье. В случае реконструкции, необходимо будет предоставить доказательства того, что дом был построен после того, как вступил в силу закон о материнском капитале, т.е. — после 1 января 2007 года.

При осуществлении сделки по кредитному договору, необходимо будет учитывать также и требования, ограничения и условия банка-кредитора.

Подводя итоги, под запрет попадает всё, что не улучшает жилищные условия по закону, и не попадает всё, что является пригодным для постоянного жилья и прописки. Стоит помнить о том, что любой повод усомниться в законности использования МСК может повлечь за собой обращение ПФРФ в правоохранительные органы.

Когда могут отказать?

Отказ в получении права на покупку жилья с помощью маткапитала

Чтобы сэкономить время и силы, прежде чем подавать документы в Пенсионный фонд, лучше сразу ознакомиться со списком причин, по которым вам могут отказать в праве на покупку.

Среди объектов недвижимости, запрещённых к покупке на маткапитал, числятся:

  • Земельные участки;
  • Жильё, удалённое от населённых пунктов;
  • Жильё, параметры которого не отвечают санитарно-технической безопасности согласно принятым законодательством нормам (СанПиН);
  • Помещения, не имеющие статус жилого — дачи, цокольные и подвальные этажи;
  • Здания, имеющие более трёх этажей;
  • Квартиры в изношенных более чем на 50% домах вторичного типа;
  • Недвижимые объекты, не имеющие подтверждённого права собственности продавца (выписка из ЕГРН);
  • Доли в квартирах или комнаты в коммунальных квартирах без собственного права собственности и обособленного входа.

Кроме вышеперечисленного, в случаях, когда вопрос о целесобразности сделки приобретает судебный характер, инстанция может принять во внимание и социальную инфраструктуру населённого пункта, где располагается покупаемое жильё. Архангельский областной суд не так давно признал законным отказ ПФРФ в распоряжении истцом маткапиталом ввиду малонаселённости ПГТ, в котором располагалось выбранное жильё. Рядом не было ни детского сада, ни поликлиники, ни рабочих мест для родителей ребёнка, поэтому сделка была признана недействительной.

Пенсионный фонд Российской Федерации принимает во внимание не только факт соответствия жилья всем требованиям и его социальные характеристики, но и такие формальные факты, как заполнение, оформление и соответствие списку пакета документов. Одна из самых распространённых причин первого отказа  — подача заявления с ошибками.

В обязанности сотрудников фонда входит проверка документов ещё при подаче, но пробелы в документах не всегда можно заметить сразу. Потерять время можно из-за банальных упущений, таких как:

  • Расположенные не по порядку пункты в договорах;
  • Паспортные данные указаны без важных данных, например — без кода паспортного отдела, выдавшего документ;
  • Место рождения в бланке может быть записано иначе, чем в паспорте, даже если и в соответствии с действительностью (к примеру — г. Киров и гор. Киров);
  • Проставленная заранее дата договора: в ряде случаев её ставит непосредственно инспектор Росреестра;
  • Ошибки в платёжных документах — неправильное имя плательщика, адрес или ошибки в квитанциях.

Прежде чем подавать документы в Пенсионный фонд, настоятельно рекомендуем вам заранее подойти с проектом договора к одному из консультантов или работников учреждения и проконсультироваться с ним по поводу соответствия пакета всем требованиям, актуальным для вашей ситуации.

Содержание договора

Договор на покупку жилья с помощью материнского капитала

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом существенно отличается от стандартного договора купли-продажи. В частности, основное отличие состоит в двух обязательных пунктах: данные сертификата на материнский капитал и данные о распределении долей супругов и детей.

В договоре должны содержаться следующие пункты:

  • Название договора в заголовке.
  • Дата заключения, место проведения сделки (город, регион) и название юридического лица, составившего договор.
  • Основная информация и паспортные данные продавца и покупателя.
  • Цель сделки (предмет сделки), охарактеризованная по всем параметрам: адрес, этаж, площадь, год постройки и т.д.;
  • Классификация жилья: частный дом, квартира в жилом комплексе или многоквартирном здании;
  • Номер государственной регистрации предмета сделки;
  • Стоимость жилья и метод оплаты;
  • Если требуется, в отдельном пункте указывают: покрывает ли материнский капитал всю сумму, необходимую для покупки жилья;
  • В случае, если стоимость жилья превышает размер материнского капитала, указывают способ оплаты разницы в сумме;
  • Форма расчёта — наличный или безналичный;
  • Срок исполнения обязательств обеими сторонами с момента вступления в силу договора купли продажи;
  • Данные стороны, оплачивающей все затраты по сделке;
  • Условия отмены: риски и факторы форс-мажора, при которых сделка не может быть осуществлена в полной или частичной мере;
  • Реквизиты банковских учреждений, осуществляющих денежный расчёт;
  • Подписи сторон.

В случае покупки доли жилья в договоре могут быть небольшие отличия.

Образец и бланк

Чтобы окончательно убедиться в правильности заполнения договора, рекомендуем заполнять его, сверяясь с образцом заполнения. Образец и бланк договора купли-продажи жилья с использованием материнского капитала представлены ниже.

Порядок регистрации

Чтобы купить квартиру с использованием материнского капитала, необходимо поочерёдно выполнить ряд действий, указанных ниже. Сделка купли-квартиры с использованием МСК и накоплений или только МСК осуществляется так:

  1. Собирается вся необходимая документация: сертификат МСК, паспортные данные, заполненные бланки заявлений и т.д.
  2. Определяют объект покупки, выбирают желаемую квартиру в соответствии со всеми требованиями ПФРФ.
  3. Обращаются к продавцу и договариваются о заключении сделки.
  4. Пакет документов относят нотариусу, который составляет договор купли-продажи квартиры.
  5. Заключается договор у продавца.
  6. У нотариуса берётся заверенная выписка, подтверждающая распределение долей каждому члену семьи по окончании выплат за квартиру.
  7. Подтверждающий доли документ относится в Росреестр.
  8. Все бумаги относятся в Пенсионный фонд России, там же пишется личное заявление, в котором указываются данные о дате приобретения жилья, способах оплаты, целях использования материнского капитала — для выплаты продавцу, оплаты кредита или займа в банке.
  9. Спустя два месяца, когда заявление будет рассмотрено, в случае положительного успеха, средства из МСК будут перечислены на реквизиты, указанные в заявлении. Для того чтобы контролировать ситуацию, лучше держать связь с продавцом и попросить его сообщить, когда средства будут перечислены, но работники ПФРФ должны сообщить об этом и вам.
  10. Подтверждение о перечислении денег с сертификата относится в Росреестр, где взамен выдаётся выписка, подтверждающая ваше право собственности на купленную квартиру.

Если по истечении двух месяцев с момента подачи заявления в ПФРФ пришёл отказ о реализации сертификата, вы можете обратиться в суд для того чтобы оспорить решение фонда. Но лучше предупредить такое развитие событий путем обращения в Пенсионный фонд ещё до подачи заявления и консультации по вопросу правомерности сделки.

В случае, если квартира приобретается в ипотеку, необходимо будет согласовать действия с продавцом и с банковским учреждением: первый должен согласиться на кредитные условия, банк — выдать кредит и перечислить средства на счёт продавца. После этого останется только отнести заявление в ПФРФ и ждать решения инстанции.

Необходимые документы

Договор купли-продажи квартиры

Для продавца и покупателя необходимо предоставлять разные пакеты документов, но в любом случае в ПФРФ требуют оба, поэтому лучше заранее подготовиться. Без одобрения Пенсионного фонда сделка не состоится.

Список необходимых документов для покупателя:

  • Оригинал сертификата Материнского семейного капитала.
  • Заполненный бланк заявления на применение материнского капитала с целью улучшения жилищных условий.
  • Копии паспортов обоих супругов.
  • Копии свидетельств о рождении всех детей.
  • Копия страхового пенсионного свидетельства.
  • Копия договора о покупке жилья.
  • Планы жилого объекта и их копии.
  • В случае, когда квартира оформляется на маму, необходимо включить в пакет документов заверенное у нотариуса обязательство выделить равные доли всем членам семьи в течение шести месяцев с момента подачи заявления. Хорошо, если возможно выделить доли сразу же при покупке квартиры для экономии времени.
  • Банковские реквизиты продавца-собственника, на которые ПФРФ перечислит средства с сертификата.
  • В случае, когда квартира приобретается в ипотеку, необходимо предоставить справку о сумме кредита из банка-кредитора. В этом же случае необходимо будет предоставить документ о страховании жизни заёмщика.
  • Справка об остатке на счету МК сроком не более месяца до подачи заявления — берётся заранее в ПФРФ. Это делается для того, чтобы исключить ошибки в суммах в виду того, что государство ранее представляло право снимать с сертификата некоторые суммы в разное время и реальный остаток средств может отличаться от заявленного.

Бывают случаи, когда продавцом (собственником) выступает физическое лицо. Тогда для него тоже понадобится отдельный пакет документов, который он должен будет предоставить в Пенсионный фонд. В этот пакет входят основные документы, обязательные для регистрации сделки, и они подаются в МФЦ/УФРС (Росреестр):

  • Паспорта всех собственников квартиры, в том числе и свидетельства о рождении и паспорта родителя (опекуна) собственников до 14 лет. Для собственников между 14 и 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекунов.
  • Договор купли-продажи квартиры, заверенный у нотариуса.
  • Согласие супруга на продажу квартиры, составленное и заверенное у нотариуса. Не требуется в определённом проценте случаев.
  • Разрешение органов опеки и попечительства — оригинал и копия, обязательно при наличии собственников до 18 лет.
  • Нотариально заверенная доверенность и паспорт посредника — в случае, если документы продавца подаёт третье лицо.

Помимо этого может понадобиться пакет документов, куда входят дополнительные справки и свидетельства для покупателей и ПФРФ. Это делается с той целью, чтобы законодатель смог проверить легальность сделки и пресечь попытки нарушения закона. В список входят нижеследующие документы:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры.
  • Расписка о получении аванса, задатка, частичной оплаты.
  • Копии финансовых лицевых счетов каждого из собственников.
  • Техпаспорт и планы квартиры.
  • Обычная (не архивная) выписка из домовой книги со сведениями о прописанных в жилье людях.
  • Выписка из лицевого счёта квартиры об отсутствии долгов по коммунальным платежам с печатью начальника отдела бухгалтерии паспортного стола.
  • Справка об отсутствии задолженностей по системам связи (домофон, телефон, интернет, телевидение).
  • Выписка об основных характеристиках объекта недвижимости из ЕГРН.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера (требуется крайне редко).

Выше перечислены все документы, которые могут понадобиться продавцам и покупателям, однако многие из этих документов могут не понадобиться. Всё зависит от ситуации.

Дополнительные условия

Материнский капитал

Приобретая квартиру на материнский семейный капитал, покупатель имеет полное право на имущественный налоговый вычет, хотя многие почему-то ошибочно считают, что не имеют такого права при использовании МСК.

Налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. Например, средства, потраченные на покупку квартиры.

При оформлении сделки купли продажи квартиры с использованием МСК покупатели имеют право на получение налогового вычета по всей сумме, потраченной помимо материнского капитала.

Если покупатель использует сертификат на маткапитал, то он не учитывается в налоговой базе, так как эти средства налогами не облагаются.

К примеру, если вы приобрели квартиру за 2,5 млн рублей, из которых 400 тысяч было уплачено из материнского капитала, то ваши собственные средства, потраченные на квартиру, будут составлять 2,1 млн рублей. Именно из них вы и получите налоговый вычет. Значит, согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации, с учётом  максимального размера вычета, составляющего 2 млн рублей, вы можете получить обратно 260 тысяч рублей. В случае, если квартира приобретается в ипотеку, вычет предоставляется также и с процента по кредиту.

Не стоит забывать и о такой вещи, как квартира с обременением. Квартира, купленная в ипотеку с доплатой по материнскому капиталу, автоматически становится квартирой с обременением — ограничением на продажу. Таким образом, после того как будет погашен кредит и обременение будет снято, собственник обязан выделить доли детям в квартире перед продажей.

Подписывайтесь
на наш канал Яндекс.Дзен
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here