Продажа квартиры с обременением — это законная сделка, согласно законодательству, но связана с определенными рисками. Продать такую квартиру не так уж просто, тем более на выгодных условиях для продавца.
Сложность продажи заключается в ограничении прав владения, пользования и распоряжения квартирой, так как она находится под обременением, связанным с третьими лицами — банком, государством, налоговой и т.д.
Виды обременений
Согласно законодательству РФ, обременение подразумевает ограничение владением, пользованием и распоряжением имуществом. Оно бывает 2-х видов — добровольное и принудительное. И тот, и другой вид обременения предполагает ограничение действий по любому распоряжению имуществом.
При совершении имущественной сделки с обременением, в частности передачи другому лицу, характер и срок обременения остается прежним.
Согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г., существует несколько видов обременений на недвижимость.
Залог (ипотека) — это самый часто встречающийся вид обременения. В этом случае владелец закладывает имущество под гарантию выплаты кредита со своей стороны. Пока кредит не будет полностью погашен, квартира находится в залоге у банка, но права собственности у приобретающего возникают сразу после регистрации сделки купли-продажи в ЕГРН.
Собственник имеет право распоряжения квартирой, которое ограничено возможностью личной регистрации в данной недвижимости и регистрацией иных лиц. Другие возможные имущественные сделки совершаются только с разрешения кредитора. Он сам определяет порядок согласования подобных сделок. Права собственника на ипотеку указаны в ФЗ № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.
Рента, согласно со ст. 583 ГК РФ — это имущественная сделка, при которой после передачи имущественных прав, за бывшим владельцем сохраняется право проживания и пожизненного содержания. Новый владелец обязуется выплачивать на регулярной основе бывшему владельцу определенную сумму на его содержание, вплоть до смерти, а не вносить единоразовый платеж. Обременение рентой снимается только после предъявления новым владельцем свидетельства о смерти получателя ренты в ЕГРН.
Арест — это обременение, которое накладывают судебные представители за долги. Собственнику предъявляется иск, согласно которому он обязуется в определенный срок погасить долг за квартиру. Обременение снимается только после погашения долга, а до тех пор невозможны никакие имущественные сделки с данной недвижимостью.
Доверительное управление предполагает временную передачу имущественных прав на квартиру доверенному лицу. Тот не имеет права осуществлять какие-либо имущественные сделки с данной собственностью.
Право ограниченного пользования чужой вещью или имуществом (сервитут) — не часто, но встречается и такое обременение. Обычно данное обременение является вынужденной мерой использования имущества или вещи, крайне нежелательной для собственника. Спор разрешается в судебном порядке. Чаще всего встречается сервитут для земельных участков. Все положения, касающиеся данного обременения, описаны в ГК РФ ст. 274. Сервитут может быть наложен и на здания.
Опека и попечительство — это вид обременения, предполагающий, что правообладателями имущества являются либо лица, не достигшие совершеннолетия, либо недееспособные. Все имущественные сделки происходят только с разрешения органов опеки. Это гарантирует сохранность интересов указанной категории лиц и регламентируется законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
Основаниями для всех видов обременения являются:
- Судебные решения;
- Договор или соглашение, результатом которого является обременение;
- Внесение госорганами в законодательство новых актов или поправок.
Как проверить наличие обременения?
На сегодняшний день определить, есть ли обременение на квартиру, достаточно просто. Законодательство требует обязательное внесение отметки об ограничении в ЕГРН.
Чтобы проверить приобретаемую квартиру надо взять выписку из Единого реестра, где будет отображена вся информация по недвижимости: собственники, вид прав, ограничения. Такую выписку можно получить 2-мя способами — через Россреестр и через портал Kadastr RU.ЕГРН.
Через Росреестр:
- Во вкладке «Сервисы» выбрать «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме online»;
- Вписать необходимый для проверки адрес/кадастровый номер и нажать «Сформировать запрос»;
- Из результатов поиска выбрать нужный адрес. Если его нет — значит регистрацию объект не проходил;
- Выбрать раздел «Права и ограничения» и, если они есть, все имеющиеся обременения будут отображаться с правой стороны в подразделе «Ограничения».
На сайте Росреестра данные могут быть загружены без уточнений и не в полной мере. Также они редко подлежат обновлениям. Для более точной информации рекомендуется заказать лично в ЕГРН выписку на желаемый объект.
Через портал Kadastr RU.ЕГРН:
- На сайте ввести кадастровый номер квартиры;
- Выбрать вкладку «Выписка из ЕГРН» или «Выписка из ЕГРН о переходе прав» и указать свой электронный адрес;
- Выбрать вкладку «Перейти к оплате» и оплатить услугу;
- После оплаты на электронный адрес поступит письмо egrn@atemiko.ru, где будет доступ для скачивания выписки.
Способы продажи квартиры с обременением
Продать квартиру с обременением можно. Существует несколько законодательно утвержденных способов. Продажа предполагает стандартную процедуру посредством заключения договора купли-продажи квартиры после снятия обременения в банке или другом органе, установившем ограничение.
Досрочное погашение или доверительный способ
Суть данного способа заключается в передаче покупателем части средств наличными продавцу, равной оставшемуся кредитному долгу перед банком. Заемщик вносит эти деньги в качестве досрочной уплаты кредита и закрывает ипотеку, после чего снимается обременение. Далее совершается сделка стандартной купли-продажи. Права переходят новому владельцу после перерегистрации и продавец получает оставшуюся сумму денег.
Покупатель вправе себя обезопасить, попросив у собственника расписку о получении задатка, так как он передается до заключения договора купли-продажи. Покупатель вправе попросить расписку об обязательном погашении займа.
Для того чтобы продать квартиру таким способом, следует получить согласие кредитора на сделку. Не все банки приемлют досрочное погашение кредита. В некоторых случаях, кредитором предусмотрен штраф.
Затем, необходимо будет определить сумму задолженности по кредиту и составить нотариально заверенное соглашение между заёмщиком и покупателем. Далее, продавец выписывает из продаваемой квартиры всех зарегистрированных членов семьи. После этого, он вносит задаток, соразмерный с оставшимся кредитом. Ипотека закрывается и снимается обременение с квартиры. Собственник переоформляет переход права собственности на квартиру в ЕГРН на нового владельца и получает оставшуюся сумму денег.
Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки
В этом случае, заемщик проводит сделку, где кредитор выступает как прямой получатель задатка. Для совершения такого рода продажи используются две банковские ячейки. После получения согласия на сделку от банка, залогодержатель составляет с продавцом предварительное нотариально заверенное соглашение купли-продажи.
Покупатель вносит в первую банковскую ячейку сумму для погашения кредита и во вторую — оставшуюся для продавца. С квартиры снимается обременение и составляется договор купли-продажи в ЕГРН. После перерегистрации прав на нового владельца кредитор и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
Продажа долговых обязательств или перезаем ипотеки
Суть данного способа заключается в продаже заемщиком покупателю своего ипотечного кредита в банке. Кредитор заключает с покупателем договор о переводе на него оставшегося кредита и, в соответствии с данным соглашением, новый заёмщик становится правообладателем ипотеки и должником по займу.
Покупатель предоставляет требуемый пакет документов и заявку на ипотечный кредит. От банка он получает одобрение и подписывает соглашение о переводе кредитного займа. Также можно взять кредит в другом банке на погашение полученного займа на ипотеку. В этом случае этот кредит переводится на кредитную организацию, выдающую кредит для погашения. Но, не во всех банках есть система перекредитования.
Обмен ипотеки на ипотеку
В этом случае участвуют 4 стороны и составляется 2 договора купли-продажи. Участниками являются:
- Владелец ипотеки;
- Покупатель этой ипотеки;
- Владелец иного жилья;
- Банк.
Сначала продают одно жилье и на полученные деньги приобретают другое. Банк выступает сначала как продавец, а потом как покупатель.
Порядок реализации обременённого жилья
Чтобы продать квартиру с обременением необходимо соблюсти ряд требований. Реализация обремененной недвижимости возможна только после того, как с нее снимут все ограничения в виде кредитов, штрафов и т.д.
Для этого необходимо следующее:
- Найти покупателя с условием обязательного уведомления, что квартира с обременением находится в залоге у банка;
- Согласовать сделку купли-продажи с кредитором, указав, что дальнейшие выплаты или разовое погашение будет произведено со стороны покупателя;
- Получить одобрение от кредитной организации;
- Составить предварительный договор купли-продажи между заемщиком и покупателем с распиской об обязательном погашении кредита;
- Погасить кредит;
- Составить стандартный договор купли-продажи и переоформить право собственности;
- Получить оставшуюся часть средств.
В зависимости от рода соглашения, кредитор либо сразу получает оплату и снимает обременение, либо снимает обременение и получает доступ к деньгам.
Между покупателем и продавцом заключается стандартный договор купли-продажи, опять же в зависимости от выбранной схемы. Права переоформляются в ЕГРН после совершения сделки либо до получения второй части средств.
Для снятия обременения по ипотеке необходимо:
- Оформить заявку и предоставить необходимый пакет документов;
- Предоставить подтверждение оплаты по кредиту из банка, что подтверждает погашение задолженности с отметкой в свидетельстве о регистрации права собственности.
Все сделки по приобретению квартиры с обременением следует проводить аккуратно. Необходимо внимательно изучать условия договора с продавцом и банком, во избежание судебных разбирательств.
Договор купли-продажи квартиры с обременением
Согласно законодательству РФ, договор купли-продажи с обременением для покупателя является безопасным, согласно закону ст. 460 ГК РФ. Продавец обязан предупредить об обременении и снять его в установленные сроки.
Договор должен быть в письменной форме, в 3-х экземплярах и содержать следующую информацию:
- Название документа, дата и место составления;
- Детальная информация о сторонах сделки;
- Предмет сделки и его идентификационные данные;
- Цена договора;
- Указание о том, что оплата будет производиться частями или единым платежом (в зависимости от договоренности);
- Указание о том, что права собственности переходят к новому владельцу и/или обременение в виде залога и момент, когда это происходит;
- Права и обязанности сторон;
- Ответственность;
- Другие условия, которые с точки зрения сторон будут важными для совершения сделки;
- Дата, подписи и расшифровка.
Конечно, лучшим вариантом будет обращение участников к юристу, который сможет разъяснить каждый пункт и поможет составить договор в соответствии с законодательством, для того чтобы избежать дальнейших спорных ситуаций.
Юристы рекомендуют вносить также пункт о том, кто из участников будет вносить обязательный гос сбор для регистрации перехода прав на собственность.
Документы для продажи обременённой квартиры
Для того чтобы продать квартиру с обременением, продавец должен будет подготовить пакет документов. В него входят:
- Копии удостоверений личности всех собственников квартиры. Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то его свидетельство рождения;
- Выписка из ЕГРН о праве владения;
- Техническая документация со всеми характеристиками жилья;
- Выписка из домовой книги;
- Выписка из ЖЭКа о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- Согласие всех собственников на совершение сделки с имуществом. В случае если долевым собственником являются несовершеннолетние дети, то подтверждение от органов опеки;
- Документ об оценке недвижимости.
Как снять обременение?
Чтобы в ЕГРН сняли запись о том, что квартира с обременением, необходимо закрыть задолженность полностью (штрафы, кредиты, долги и т.д.). С недвижимости регистрационную запись об обременении снимают в следующих случаях:
- Кредитор самостоятельно отправляет запрос в ЕГРН о снятии обременения и полном погашении кредита;
- По заявлению обоих участников — банка и заемщика;
- Если приобреталась военная ипотека, то после погашения задолженности Росвоенипотека самостоятельно отправляет заявление в ЕРГН о снятии обременения;
- После уплаты задолженностей и штрафов обременение снимается автоматически.
После того как покупатель или заемщик гасят полностью кредит по ипотечной недвижимости, необходимо выполнить следующие шаги для снятия обременения:
- В банке написать заявление о внесении последнего платежа и забрать закладную с отметкой о погашении кредитных обязательств;
- Обратиться в ЕГРН (МФЦ) и предъявить сотруднику закладную и требуемые подтверждающие документы;
- Написать заявление;
- После проверки документов, получить выписку из ЕГРН (МФЦ) о полном праве владения недвижимостью без обременений.
При личном обращении в регистрационные органы, срок снятия обременения по ипотеке и проверки документов составляет до 5-ти рабочих дней. Если обращается кредитор, то сроки могут составить до 2-х недель.
Процедура снятия обременения с ипотечной недвижимости не облагается госпошлиной.
Риски продажи квартиры с обременением
В любой имущественной сделке всегда существуют риски. Поэтому рекомендуется обращаться к юристам, чтобы себя обезопасить. Причем риски существуют как для покупателя, так и для продавца.
Самый большой риск для продавца — это не получить после завершения сделки по продаже квартиры с обременением оставшуюся часть средств. Но, этот риск минимизирован, так как обычно ипотечные сделки контролируются кредитором, который переводит средства продавцу и проверяет их подлинность. Чаще рискованные ситуации связаны с самостоятельной продажей собственности после погашения кредитной задолженности.
Риском для продавца может являться неодобрение сделки кредитором. В этом случае потребуется вернуть залог покупателю. Но, сложность возникает тогда, когда продавец указан во втором договоре в качестве покупателя. То есть, необходимо вернуть залог, который уже уплачен за другую недвижимость в качестве предоплаты. Чтобы не возникла такая ситуация, необходимо дождаться одобрения банка и после этого заключать сделки.
