Условия продажи квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

В законодательстве РФ предусмотрены различные ситуации, которые потенциально возникают при купле-продаже недвижимого жилого имущества. В частности, особое внимание уделяется тем сделкам, где фигурирует продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.

Когда можно продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

Продажа жилья с несовершеннолетним в роли собственника возможна в двух случаях:

• Малолетний собственник достиг 16-летнего возраста и собирается вступить в брак;
• Несовершеннолетнему исполнилось 16, и он желает заняться трудовой деятельностью по договору либо начать предпринимательскую деятельность.

В подобных обстоятельствах, продажа квартиры возможна на общих условиях. Исключение: несовершеннолетний дееспособен ограниченно или частично (потребуется разрешение от органов опеки).

Во всех остальных случаях реализация квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний, проходит по установленному рядом законов порядку.

Права детей на жильё

Общее право на жилище прописано в статье 40 Российской Конституции. Ее основные положения гласят, что:

• Каждый гражданин обладает правом на жилище и не может быть лишен его в ходе произвола;
• Органы государственного и муниципального значения обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия, позволяющие актуализировать жилищные права.

Жилищные права несовершеннолетних подвергаются удвоенной защите, что позволяет предотвратить ситуации с нелегальной продажей жилплощади, принадлежащей ребенку. Права ребенка на квартиру, в которой он прописан, включают:

• Право на владение недвижимым имуществом (квартира, частный дом, доля и пр.);
• Возможность иметь прописку в квартире без вступления в имущественные права;
• Право на наследование жилища.

Все перечисленные права должны соблюдаться при продаже, если иное не оговаривается в частной ситуации, рассматриваемой органами опеки и попечительства (ООП).

Процесс осуществления сделки и ее порядок будут зависеть от следующих факторов:

• Тип сделки (покупка, дарение, мена, наследование и пр.);
• Наличие ограничения прав на имущество (рента, ипотека, аренда, арест, сервитут, опека и попечительство, доверительное управление);
• Способы оплаты – наличная или безналичная продажа.

Также напрямую на сделку влияет возраст несовершеннолетнего собственника. Данное условие регламентируют статьи 26, 27, 28 ГК РФ. Согласно им, устанавливается ограничение на дееспособность ребенка, а именно:

• Полная дееспособность – с 18 лет;
• Ограниченная – 14 – 18 лет;
• Частичная – с 6 до 14 лет;
• Недееспособность – до 6 лет.

В возрасте 16 лет у ребенка появляется ряд прав, которые могут выступать как способствующий продаже имущества фактор (см. выше).

Законы, регулирующие жилищные права несовершеннолетних:

• «Семейный кодекс РФ»;
• ФЗ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»;
• ФЗ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу);
• ФЗ № 181 «О социальной защите инвалидов в РФ»;
• ФЗ № 159 «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Можно ли продать квартиру без предоставления другого жилья ребёнку?

Сделка по продаже квартиры, если взамен несовершеннолетний не получает альтернативу, практически невозможна. Однако в частных случаях попечительские органы не требуют предоставления актов, свидетельствующих о прописке малолетнего собственника на новом объекте.

Возможные ситуации:

• Несовершеннолетний покидает страну и переезжает на новое место;
• Ребенок переехал в другой город России. В этом случае покупающий его жилье гражданин обязан перевести выплату за недвижимость на личный банковский счет несовершеннолетнего;
• Если малолетний собственник имеет в качестве альтернативы жилье в новостройке, которое готово более чем на 50%. В этом случае продажа возможна, но в ООП предоставляется доказательство новой прописки ребенка;
• Несовершеннолетний болен и нуждается в дорогом лечении: органы опеки и попечительства готовы пойти навстречу, так как наличие болезни является достаточным основанием для продажи. Но требуется подтверждение того, что семья малолетнего готова приобрести другое жилье, хотя и меньшей площади;
• Продаваемая квартира непригодна для проживания в ней несовершеннолетнего (плохая экологическая обстановка в районе и пр.).

Также есть индивидуальные ситуации. К примеру, несовершеннолетний посещает образовательное учреждение особого типа (спортивный лицей, реабилитационная школа-интернат и пр.) и нуждается в переезде, даже если на другой жилплощади условия хуже, а именно:

• Площадь нового жилья меньше;
• Расположение дома не такое удобное, как прежде;
• Инфраструктура нового района хуже.

Чтобы органы опеки одобрили продажу в этом случае, нужно предоставить ряд актов, включая:

• Медицинские справки и освидетельствования;
• Виза и/или билеты для переезда;
• Акт о статусе иностранного гражданина или вид на жительство;
• Оригинал договора долевого строительства.

Когда нельзя продать квартиру?

В отдельных случаях продажа квартиры, когда в лице собственников выступают несовершеннолетние, невозможна.

Нельзя продать квартиру при следующих обстоятельствах:

• Если после продажи недвижимости ребенок будет лишен жилья или его доли;
• Состояние выданной взамен жилплощади неудовлетворительное или хуже, чем предыдущее;
• Кто-либо из родителей против продажи;
• На момент продажи ребенок еще не вступил в право собственности;
• На новом жилом объекте нет прописки;
• Приобретаемое на первичном рынке жилье готово менее чем на 50%, отсутствуют жизненно важные коммуникации;
• Предлагаемое взамен жилье имеет аварийный статус.

Есть и более тонкие аспекты, способные стать причиной для невозможности продажи квартиры. Например, несовершеннолетний имеет инвалидность или заболевание и нуждается в лечении в больнице, расположенной поблизости от прежнего местожительства и пр. Каждый подобный фактор рассматривается органами опеки в индивидуальном порядке.

Способы продажи квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Реализовать недвижимое имущество, если собственником является малолетнее лицо, можно двумя способами:

• Через посредничество – путем обращения в риэлторское агентство. К минусу выбора можно отнести высокую комиссию за сделку, зависящую от цены жилья (каждая компания имеет свой процент);
• Самостоятельно – способ малоудобный по причине низкой юридической грамотности большинства граждан. Плюсы – возможность контролировать сделку на всех этапах.

Продажа квартиры, если несовершеннолетний – собственник

Покупка жилого имущества, если его собственником является не достигший 18 лет гражданин, является сложным юридическим процессом.

Этапы продажи квартиры с несовершеннолетним:

1. Проанализируйте предстоящую сделку своими силами либо с помощью профессионального риэлтора. Это поможет избежать ситуации, при которой не соблюдаются права несовершеннолетнего;
2. Посетите органы опеки по месту регистрации ребенка и наведите справки о необходимых документах;
3. Соберите требуемые акты. Помните, что собираются документы не только на жилье, которое продается, но и то, в которое въезжает несовершеннолетний после продажи его жилплощади;
4. Подготовьте заявление о разрешении совершения сделки купли-продажи от имени ребенка;
5. Подайте документы с заявлением и дождитесь одобрения ООП;
6. После продажи квартиры сделка регистрируется в Росреестре. Новый владелец получает расписку о приеме, а через определенное время – все остальные документы;
7. Несовершеннолетний выписывается из квартиры вместе со своими представителями.

Многие считают, что продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником – слишком бюрократизированный процесс, но закон таким образом гарантирует безопасность малолетнего гражданина, чтобы тот не лишился жилья.

Подобные ситуации – не редкость, но может ли собственник выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка? Подобная процедура возможна только при присутствии законных представителей несовершеннолетнего, причем до 14 лет выписывать его можно только вместе с одним из родителей либо официальных опекунов.

В пакет необходимых документов для продажи квартиры входят:

• Паспорт из кадастра плюс технический паспорт;
• Справка по форме №9;
• Подтверждение отсутствия задолженности по оплате коммуналки;
• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• Выписка из ЕГРП;
• Разрешение на продажу от второго супруга и родителя;
• Одобрение органов опеки;
• Удостоверения личности всех участников сделки.

Чтобы сделку одобрили, в органы опеки предоставляются следующие документы:

• Каждый собственник предоставляет паспорт и согласие-расписку (последнее для несовершеннолетнего необязательно);
• Подтверждение права собственности на недвижимость или долю;
• Квартирный план;
• Справка из БТИ;
• Выписка о всех зарегистрированных в квартире/доме гражданах;
• Финансово-лицевой счет на недвижимость (выписка о состоянии);
• Бумаги, подтверждающие отсутствие обременения на имуществе.

Нужно быть готовым, что в отдельных случаях уполномоченные инстанции могут потребовать предоставить дополнительно другие акты (выписки, квитанции, чеки и пр).

Продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний

Если малолетний гражданин прописан в квартире, пошаговый процесс продажи будет выглядеть так:

1. Определить пакет необходимых актов и подготовить их заранее;
2. Предоставить отдельно документы о жилье, в которое переезжает несовершеннолетний;
3. Если новой квартиры пока нет, следует открыть банковский счет на имя малолетнего, куда буду перечислены средства за продажу жилья;
4. Оформить заявление-ходатайство;
5. Подать собранные документы плюс заявление;
6. Получить решение ООП;
7. Дождаться решения чиновников.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником, но прописанным в ней упрощается, но есть нюансы:

• Потребуется выписать ребенка заблаговременно;
• Разрешение органов опеки не нужно;
• Несовершеннолетний не принимает участие в оформлении договора.

Необходимо выделить особенности оформления сделки. Так, всегда обращайтесь в ООП и другие инстанции, только имея при себе полный комплект документов. Помните, что понадобятся также копии актов. Следите, чтобы пакет документов был готов не позже, чем через месяц после написания заявления. Если собственник не прописан в квартире, время оформления сделки сокращается.

Для оформления сделки нужны следующие документы:

• Удостоверение личности несовершеннолетнего и его представителей;
• Подтверждение права собственности на квартиру;
• Разрешение от ООП;
• Договор по купле-продаже;
• Выписка из кадастрового паспорта;
• Акт о приеме-передаче;
• Квитанция оплаты за госпошлину;
• Регистрация прав собственности на того, кто покупает квартиру.

Риски продажи жилья с ребёнком-собственником

Основной риск, с которым сталкивается гражданин, приобретающий квартиру с несовершеннолетним собственником – вероятность потерять жилье, если будет выявлено, что получение разрешения от опеки проходило с нарушениями. В данном случае квартиру возвращают первоначальному владельцу, изымая ее у покупателя, даже если тот не подозревал об имеющихся нарушениях, честно выполнив все обязательства.

Также под рисками подразумеваются срывы соглашения на стадии переговоров, если возникают несоответствия с интересами несовершеннолетнего.

Еще одна потенциальная угроза – уголовная ответственность за нарушение прав ребенка, которая распространяется на всех, замешанных в процессе лиц, включая опекунов и органы опеки.