Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

68

Материнский капитал — это выплата от государства семьям, в которых появился второй ребенок в период с 2007 по 2021 год. На текущий момент размер выдаваемого маткапитала равен 453 026 рублей. Сумма предоставляется единовременно, освобождается от налогов, используется только для безналичного расчета.

Материнский капитал можно использовать для формирования накопительной пенсии родителей, улучшения качества образования ребенка, помощи по детской инвалидности и улучшения жилищных условий. Последний вариант является наиболее востребованным среди молодых семей. Но иногда возникает необходимость продажи приобретенного при помощи маткапитала жилья. Этот вариант возможен лишь при выполнении ряда условий.

Основания для продажи

Основания для продажи

Имеется одно обязательное условие приобретения квартиры на маткапитал: жилье покупается в собственность каждого из членов семьи. Ребенку всегда достается определенная доля от купленного имущества. Поэтому продажа возможна только при учете интересов всех собственников.

Сделка купли-продажи квартиры, приобретенной за материнский капитал, допускается в двух случаях:

  • Все члены семьи достигли совершеннолетия. В этом случае достаточно нотариально оформленного согласия каждого из собственников.
  • Имеется разрешение органов опеки на продажу квартиры. Государство тщательно следит за подобными сделками, поэтому их проведение возможно лишь с определенными ограничениями.

Условия продажи квартиры, купленной с маткапиталом

Условия продажи квартиры, купленной с маткапиталом

Если дети достигли совершеннолетия, то органы опеки не вмешиваются в процедуру продажи. В подобной ситуации каждый из собственников вправе самостоятельно решать, как ему распоряжаться своей долей в жилье. Никаких ограничений на сделку не накладывается, используются стандартные правила торговли недвижимостью.

В ситуации, когда дети еще не достигли совершеннолетия, обязательно потребуется официальное разрешение органов опеки. В этом вопросе у государства только один интерес: соблюдение прав ребенка. Поэтому родители обязаны доказать: их действия не заденут права детей, и сделка будет проведена без нарушений закона.

Основные условия для получения разрешения на продажу квартиры:

  • Доли в новом жилье будут закреплены за несовершеннолетними детьми в том же объеме, что и в продаваемой недвижимости.
  • Условия проживания несовершеннолетних не ухудшатся. Это касается, в первую очередь, площади каждой из долей, отведенных на проживание членов семьи. Но будет рассмотрено и качество квартиры: наличие электричества и отопления, возможности для учебы и т. п.

При этом улучшение жилищных условий не возбраняется, а только приветствуется. Поэтому продажа жилья для покупки большей и более комфортной квартиры обычно не запрещается органами опеки. Но следует помнить: перед продажей надо собрать пакет документов и получить официальное одобрение от государственных служащих.

Сбор пакета документов

Для получения разрешения на продажу квартиры нужно собрать пакет документов, подаваемый в местное отделение органов опеки. Обязательно понадобится правильно заполненное заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Форма заявления утверждена приказом №779н Минздравсоцразвития, от 26.12.2008. В этом же приказе утверждены правила подачи данного обращения и сопутствующего пакета документов.

Для получения разрешения потребуется следующее:

  • Оригиналы и копии удостоверений личности всех членов семьи. Для родителей это паспорта, для несовершеннолетних детей — свидетельства о рождении.
  • Заявление лица (лиц), представляющего права ребенка в сделке, связанной с продажей квартиры. В документе подтверждается участие детей в процессе отчуждения жилья.
  • Свидетельство о браке или разводе, если есть в наличии.
  • Документально оформленное согласие на продажу от каждого ребенка в возрасте от 14 лет.
  • Справка с информацией об оценочной стоимости продаваемой квартиры.
  • Полный пакет документов, подтверждающих право собственности на жилье.
  • Документы на приобретаемую квартиру. В частности, нужен предварительный договор купли-продажи.
  • Подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Получение разрешения

После подачи документов родители должны будут доказать, что в новой квартире дети получат требуемую жилую площадь. Возможность обмена на меньшее жилье допускается в исключительных случаях. Пример: срочно требуются дополнительные деньги на лечение ребенка. Либо другой вариант — родители получают меньшие доли при сохранении той же жилплощади для детей. Эти моменты заранее упоминаются в соглашении о продаже недвижимости.

При получении разрешения, сотрудник органов опеки обязан побеседовать как с родителями, так и с детьми в возрасте 14 лет и старше. После этого будет проведена проверка совершаемой сделки. Она затронет, в первую очередь, покупаемое жилье.

При проверке сотрудники органов опеки потребуют соблюдения следующих моментов:

  • Одновременное проведение сделок по продаже старой и покупке новой квартиры. Обычно это требование выдвигается сразу же после подачи заявления. Поэтому рекомендуется заранее договориться об одновременном проведении сделок по покупке и продаже квартир.
  • Нотариально заверенное документальное подтверждение выделения детям соответствующих долей в недвижимости. Этот момент обязательно отражается в предварительном договоре купли-продажи.
  • Фактическое состояние приобретаемого жилья. Для этого инспектор органов опеки лично проверит квартиру, которую намерены приобрести родители ребенка.

Если проверка показала, что интересы детей соблюдены в полной мере, то будет выдано разрешение на продажу квартиры. Стандартный срок оформления разрешения на продажу жилья, купленного за материнский капитал — 2 недели. Само разрешение действует в течение одного месяца. Срок указан в письме Минобразования «О защите жилищных прав несовершеннолетних», от 20.02.1995, № 09-М.

Выделение долей детям

Выделение долей детям

При продаже квартиры, приобретенной за материнский капитал, родители обязаны обеспечить детей соответствующей жилплощадью. Альтернативный вариант — дети получают компенсацию в виде денежных средств, сохраняемых до их совершеннолетия. Но способ допускается только при наличии разрешения от органов опеки и, в целом, не приветствуется.

Имеются следующие варианты выделения долей в жилье в пользу детей:

  • Стандартный случай — в купленной квартире дети получают доли, аналогичные по площади тем, что имелись в продаваемой квартире. Уровень комфорта аналогичен или выше.
  • Если продажа нужна по форс-мажорным обстоятельствам, то допускается небольшое уменьшение площади жилья, отведенного на каждого ребенка. Аналогичный вариант возможен при покупке жилья в другом районе или регионе, с более высокими ценами на недвижимость. Но переезд должен быть обоснован.
  • Если новую квартиру не покупают, то соответствующие доли для ребенка выделяются в других квартирах. Например, если один из родителей может претендовать на жилплощадь родственников, он передает часть своей доли детям.

При совершении сделки купли-продажи соглашение о распределении долей в квартире регистрируется в Росреестре.

При выборе любого из вариантов рекомендуется проконсультироваться со специалистом органов опеки и попечительства. Необходимо учесть все возможные нюансы, во избежание нарушений прав ребенка. Следует всегда помнить о том, что материнский капитал предназначен для помощи детям. Их интересы находятся в приоритете, в сравнении с интересами родителей.

Процедура продажи жилья, купленного на маткапитал

Сделки по продаже квартиры, купленной за материнский капитал, проводятся по одной и той же схеме. Основные различия касаются условий владения жильем:

  • Квартира находится в собственности семьи. Подразумевается, что ее цена полностью выплачена, и нет никаких ограничений на использование недвижимости.
  • Квартира обременена залогом. В 95% случаев залог — это банковская ипотека.

Провести продажу можно только при наличии действующего разрешения от органов опеки.

Если жилье находится в собственности

Если квартира принадлежит семье, и органы опеки не возражают против проведения сделки, то процедура оформления выглядит так:

  • Составляется предварительный договор. Возможны варианты с договором купли-продажи или мены. Договор мены подразумевает обмен квартиры на аналогичную или иного размера, с доплатой.
  • Составленное соглашение заверяется нотариально. В нем обязательно должен быть пункт, подтверждающий факт передачи ребенку доли в жилой недвижимости. Этот момент всегда проверяется работниками органов опеки.
  • Продажа старой квартиры и приобретение новой производятся в один день. Несовершеннолетних нельзя снимать с регистрации без одновременной прописки в другом жилье. Если это правило не будет соблюдено, то сделка отменяется.

Соглашение о распределении долей тоже оформляется на месте и подается в Росреестр.

Если жилье в ипотеке

Основная особенность продажи жилья в ипотеке: заключение сделки невозможно без одобрения банка. Требования к соглашению не меняются. Стороны должны обеспечить соблюдение жилищных прав детей.

Но, в случае продажи ипотечного жилья надо учитывать следующие моменты:

  • Продажа невозможна без согласия банка. Необходимо получить официальное и документально оформленное подтверждение для заключения сделки. Сумма залога и размер выплат значения не имеют. Согласие требуется всегда.
  • Плата за квартиру зачисляется в качестве первоначального взноса по ипотеке. На этот момент покупатель погашает часть обязательств продавца. На самого покупателя эти обязательства еще не перешли.
  • Кредитная организация, которая заключила ипотечный договор, переоформляет его на покупателя жилья. На него переводятся все обязанности, связанные с выплатой задолженности.
  • Все обязательства по выплатам, касающиеся продавца, снимаются.

Причины для отказа органами опеки

В ряде случаев органы опеки и попечительства не соглашаются на продажу квартиры, которая покупалась за материнский капитал. Любая причина для отказа всегда объясняется. Причем надо учитывать: иногда, при исправлении ошибок, можно повторно запросить разрешение на продажу жилья. Но в определенных ситуациях продажа невозможна в принципе.

Власти запрещают отчуждение жилплощади в следующих ситуациях:

  • В продаваемом жилье не были выделены доли на несовершеннолетних собственников. В этом случае сделку оспорят представители органов опеки и попечительства.
  • Новое жилье приобретается в рассрочку. Это считается ухудшением жилищных условий. Допускается только вариант с единовременной передачей средств. Использование оплаты в рассрочку (ипотеки) допускается только при первом использовании материнского капитала.
  • В купленной квартире прописывается больше жильцов, чем было прописано в проданной недвижимости. Обещаниям выписаться в будущем представители властей не верят. Даже временное ущемление прав ребенка является недопустимым с точки зрения органов опеки.
  • Жилье худшего качества и/или меньшего метража, чем то, что было приобретено с использованием материнского капитала. Если нет веских оснований для проведения подобной сделки, то договор не будет заключен.
  • Один из родителей не оформил свое согласие на заключение сделки. Это касается случаев, когда родители состоят в браке.
  • Если материнский капитал был взят на ребенка-инвалида: в новой квартире он не будет получать нужного ухода. Например, она располагается далеко от школы-интерната, где проходит обучение.

В остальных случаях органы опеки обычно не возражают против сделки купли-продажи квартиры. При необходимости решение органов опеки можно оспорить.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here