Покупка квартиры — сложный процесс, требующий внимательности обеих сторон на всех этапах оформления сделки. Подготовка и проверка квартиры, составление договора, передача средств — все это сопряжено с определенным порядком действий. Однако и после заключения сделки новый владелец сталкивается с рядом процедур, обязательных для вступления в право владения квартирой.
Обязательные действия после покупки квартиры
Многие покупатели считают сделку завершенной после оформления договора купли-продажи. Однако такое соглашение лишь фиксирует условия договоренности. Купля-продажа недвижимости считается оформленной после выполнения следующих действий:
- оформление акта приема-передачи;
- регистрация сделки в Росреестре.
Передаточный акт фиксирует состояние жилья на момент перехода к новому владельцу. Составляется подробная опись недвижимости и передаваемого с ним имущества. Дата составления акта приема-передачи указывает на фактическое вступление нового владельца в право собственности.
Регистрация в Росреестре — завершающий этап, необходимый для официального оформления сделки. Информация из поданных документов вводится в базу данных, фиксируется новый собственник квартиры, обновляется налоговая база.
Процедура прописки не считается обязательным этапом, если у покупателя есть регистрация в другом месте. В случае необходимости по новому адресу прописывается сам собственник и члены его семьи.
После официальной регистрации новому владельцу также необходимо переоформить на себя услуги ЖКХ. Делают это после оформления прописки, особенно при отсутствии счетчиков. В этом случае начисляемые тарифы будут соответствовать количеству проживающих.
В перечень дальнейших действий включают:
- страхование жилья — данное действие может быть обязательным при оформлении ипотеки;
- получение налогового вычета — право на компенсацию имеют граждане РФ, имеющие официальное трудоустройство и уплачивающие подоходный налог;
- решение организационных вопросов — охрана, сигнализация, поставки питьевой воды.
Данные действия осуществляются по усмотрению нового собственника. К ним относят также и ремонт приобретенного жилья.
Регистрация права собственности
До регистрации приобретенной квартиры в Росреестре готовят следующие документы:
- заявление о постановке недвижимости на регистрационный учет;
- паспорта нового собственника и продавца;
- договор купли-продажи и передаточный акт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Порядок регистрации подразумевает следующие шаги:
- стороны обращаются в территориальное отделение Росреестра или МФЦ;
- составляется заявление и опись подаваемых документов;
- оплачивается госпошлина — 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. для юридических;
- ожидание срока регистрации;
- получение документов и выписки из ЕГРН.
Период оформления занимает до 9 дней. Однако в случае возникновения проблем с документами или при наличии обременения регистрация может занять несколько месяцев.
Оформление прописки
После регистрации права собственности владелец квартиры может приступить к прописке по месту жительства. Данный шаг актуален, если он и его семья переезжает в приобретенную недвижимость.
Оформлять лист убытия необязательно. Документы можно подать одновременно и на выписку, и на прописку. Для этого:
- выбирают удобное для обращения отделение ФМС;
- по месту обращения заполняют бланк заявки;
- сдают необходимые документы;
- дожидаются рассмотрения заявки и постановки на регистрационный учет.
Период рассмотрения занимает 3-5 дней. Регистрация может затянуться на срок до трех месяцев в случае, если одновременно оформляется выписка из другого региона и прописка в новом городе.
Чтобы прописаться в новой квартире требуются следующие документы:
- паспорт гражданина РФ;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- листок убытия, если он оформлялся отдельно.
Для регистрации членов семьи необходимо добавить свидетельства о рождении детей и подтверждение регистрации брака.
Оформление лицевых счетов
Переоформление лицевых счетов на нового собственника производится по следующему порядку:
- подача заявления в расчетно-кассовый центр (РКЦ) с просьбой перевода счетов на имя нового собственника;
- вступление в ТСЖ, если таковое имеется;
- заключение новых договоров на обслуживание с управляющей компанией;
- обращение в компании по энерго-, водо- и газоснабжению для переоформления договоров;
- переоформление документов с Ростелекомом и провайдером на телефон и интернет.
Для подачи заявки требуется копия выписки из ЕГРН с подтверждением данных о новом собственнике. Процедуру оформления можно упростить и ускорить, если снять несколько таких копий и заверить их у нотариуса.
Действия при покупке новостроя
Порядок оформления документов и лицевых счетов не имеет существенных отличий при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Однако для новой недвижимости имеется ряд особенностей:
- все действия по регистрации и оформлению документов осуществляются после ввода дома в эксплуатацию, соответствующие документы предоставляются застройщиком;
- договоры с управляющей компанией и ЖКХ оформляются впервые, переоформления не требуется;
- большинство инженерных линий проводятся еще на этапе строительства определенными компаниями, однако собственник может впоследствии сменить некоторых поставщиков.
Последний вариант относится больше к провайдерам и поставщикам дополнительных услуг, включая доставку воды, страхование и охрану жилья. Смена управляющей компании может быть произведена только на основании решения общего собрания жильцов.
Действия при приобретении вторичного жилья
При покупке квартиры на вторичном рынке особенностями оформления документов выделяют следующие аспекты:
- недвижимость уже сдана в эксплуатацию, после заключения сделки приступают к регистрации права собственности и оформлению лицевых счетов;
- переписать квартиру на нового владельца можно и с долгами по ЖКХ, их наличие необходимо проверять еще на этапе подписания договора;
- узнать лицевой счет ЖКХ для проверки на долги можно из квитанции на оплату или через управляющую компанию.
Для переоформления документов требуется паспорт собственника и правоустанавливающие документы на квартиру. Заявление заполняется по месту обращения, бланк выдается в соответствующем учреждении.
Что делать при покупке квартиры в ипотеку?
При покупке квартиры в ипотеку право собственности в Росреестре оформляется по стандартной процедуре при участии банка. Недвижимость по документам будет принадлежать новому собственнику, однако если имущество находится в залоге у банка — на жилье будет числиться обременение.
Дальнейшая процедура переоформления документов по лицевым счетам не имеет отличий. Основная особенность оформления ипотечной квартиры связана с погашением кредита.
После выплаты всей суммы займа собственник должен получить в банке выписку об отсутствии задолженностей. С правоустанавливающими документами и паспортом ее подают в Росреестр. После подтверждения с квартиры снимается обременение и собственник становится ее полноправным владельцем.
Получение налогового вычета
Имущественный налоговый вычет — это компенсация части средств, потраченных на покупку квартиры. Оформить такой возврат собственник может только один раз при соблюдении следующих условий:
- собственник официально трудоустроен и выплачивает налог на доходы — 13%;
- покупка квартиры осуществляется на собственные средства, без привлечения материнского капитала и иных субсидий;
- недвижимость не приобретена за счет работодателя или у близких родственников.
Право на налоговый вычет подтверждается следующими документами:
- договор купли-продажи квартиры;
- выписка из ЕГРН;
- договор кредитования, если квартира приобретена в ипотеку;
- расчетные документы, подтверждающие оплату покупки.
Если квартира куплена в первой половине года, оформить вычет можно через работодателя. Данный шаг позволит оставшиеся до окончания года месяцы получать зарплату без удержания налога в 13%.
Следует учитывать и ограничения в возврате:
- вернуть можно не больше 13% от уплаченной суммы;
- максимальная расчетная сумма — 2 млн рублей, соответственно к возврату допускается только 260 тыс.;
- собственнику возвращается только та сумма, которая была удержана с его доходов за предыдущий налоговый период, остаток возвращается в следующем году.
Стандартная процедура получения налогового вычета подразумевает заполнение декларации. Если первый год вычет оформлялся у работодателя, за последующие периоды также необходимо подавать декларацию.
Возможные проблемы
Проблемы, с которыми новый собственник может столкнуться после покупки квартиры, связаны с некорректным оформлением сделки. В данном вопросе выделяют следующие ситуации:
- квартира находится в худшем состоянии, чем казалась изначально;
- обнаруживаются посторонние лица, прописанные по указанному адресу;
- новый собственник квартиры отвечает по долгам старого.
В соответствии с законодательством продавец должен указать на недостатки квартиры. Если они присутствуют в договоре и передаточном акте, то никаких претензий со стороны покупателя быть уже не может.
При отсутствии такого оформления покупатель может оспорить сделку. Для этого нужно доказать, что недостатки образовались до покупки квартиры и не были озвучены продавцом.
Жильцов квартиры не всегда можно выписать без их согласия как до, так и после покупки. Если таковые обнаруживаются — стоит отказаться от сделки. В ином случае придется делить квартиру с лицами, имеющими на нее право пользования и находящиеся под защитой законодательства.
Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника остается за недвижимостью. Без погашения долга не получится переоформить лицевой счет. А накопление задолженности в итоге приведет к отключению жилья от снабжения.
Для предотвращения подобных ситуаций необходимо соблюдать следующие рекомендации:
- тщательно проверять техническое и документальное состояние квартиры;
- при составлении акта приема-передачи подробно указывать состояние жилья и имеющиеся претензии;
- требовать от продавца выписку из домовой книги о прописанных жильцах;
- требовать справки из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам, проверять квитанции за прошедший год.
Все обнаруженные недостатки должны устраняться до окончательного расчета с продавцом. Если стороны договариваются об их устранении после регистрации сделки — в договоре должны прописываться соответствующие условия и сроки.
