Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

Закон не запрещает продажу квартиры, когда собственник — несовершеннолетний, несмотря на это устанавливает ряд особенностей совершения такой сделки. Она возможна в ситуации, когда ребенку принадлежит доля на квартиру, а также когда он просто прописан в ней. Разберем подробно все нюансы.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

Согласно действующему законодательству РФ продажа квартиры при наличии доли несовершеннолетнего собственника возможна только с согласия органов опеки, — этим отличается от обычного процесса.

Для разрешения оформления сделки родителям необходимо представить в орган опеки следующие документы:

• Заявление от обоих родителей о просьбе разрешить сделку с указанием причин. Если родитель один, прилагаются документы, свидетельствующие об его отсутствии – копия документа о смерти или копия решения судебного органа о признании его пропавшим без вести;
• Документы о рождении детей — подлинники плюс копии;
• Паспорта взрослых — подлинники плюс копии;
• Свидетельство о собственности на квартиру — подлинник плюс копия;
• Кадастровый паспорт, в котором отражена точная площадь имеющегося жилья, где проживает несовершеннолетний;
• Справка из БТИ, подтверждающая, что один из собственников ребенок;
• Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам на квартиру.

По общим правилам, которые прописаны в гражданском праве, за несовершеннолетнего ребенка в возрасте младше 14 лет полностью производят юридические действия родители, с 14 до достижения совершеннолетия дети ставят подписи в документах лично, с разрешения отца и матери, и только в 18 лет приходится самостоятельно принимать решения и нести ответственность. Исходя из норм, ребенок — собственник старше 14 лет пишет от своего имени согласие на сделку, которое прилагается к пакету документов.

Желательно приложить документы, свидетельствующие о намерении совершить покупку другого жилья взамен продающегося, например, договор оформленного залога. Специалист органа опеки, принимающий документы от родителей, вправе запросить недостающие документы, важные для дела. Пакет представленных бумаг рассматривается в течение двухнедельного срока.

В каких случаях возможна продажа?

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником возможна:

• Когда он – владелец;
• Когда он – не владелец, но зарегистрирован в ней.

До 10 лет по общему правилу дети прописаны со своими отцом или матерью. С 10 до 14 лет возможно прописать их также с бабушками и дедушками. С 14 до совершеннолетия они могут быть прописаны где угодно – по месту их фактического нахождения. Эти правила следует соблюдать.

В случае, когда несовершеннолетний член семьи собственником продаваемого жилья не является, а всего лишь прописан там, согласие на сделку от органов опеки не обязательно. Но, процедура усложнена — выписать ребенка возможно только при одновременной прописке на новое место. Условия по новому месту не должны быть хуже предыдущих: состояние жилья, размер жилой площади, благоустроенность.

Порядок продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Для оформления продажи жилья с участием несовершеннолетнего собственника существует алгоритм действий для родителей, а именно:

• Подыскиваем новое жилье, куда переедет семья после совершения сделки;
• Собираем пакет необходимых документов и подаем его в органы опеки для разрешения на сделку;
• Получив разрешение, выставляем квартиру на продажу;
• Найдя покупателей, оформляем сделку;
• Регистрируем его в Регпалате;
• Получив оплату, передаем ключи.

Действия сторон осуществляются по стандартной схеме, за исключением получения разрешения в органах опеки. Разрешение получать обязательно, без него Регпалата не станет регистрировать сделку.

Доли квартиры

Продажа доли квартиры с несовершеннолетним собственником осуществляется аналогичным образом. Применяется та же последовательность действий, что и в случае, когда продается не одна доля, а жилой объект полностью. Условия ребенка не должны быть ухудшены.

Договор купли — продажи

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником стандартный. В нем прописывается отдельным пунктом обязательство родителей не ухудшить условия проживания своих детей, выделить им долю не меньше имеющейся.

Скачать образец договора купли — продажи

Таким образом, продать жилье с малолетним собственником возможно при соблюдении ряда условий, которые предписывает закон.