«Взять ипотеку – все равно что попасть в добровольное рабство» – считают многие граждане. И, тем не менее, сегодня это единственная возможность для большинства граждан приобрести недвижимость в имущество.
Понятие ипотеки и ипотечного кредитования
Чтобы определить, как работают ипотека и ипотечное кредитование, следует разграничить оба понятия согласно их различиям. Ипотеку определяют два фактора.
Первый: экономическая составляющая – при ней ипотеку характеризуют как рыночный инструмент оборота прав владения на недвижимые объекты при привлечении дополнительных финансовых средств.
Второй составляющей ипотеки является юридический критерий. В этом плане ипотека определяется как залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.
Таким образом, видно, что ипотечный кредит входит в структуру определения ипотеки как явления. Он служит займом для приобретения недвижимости под обязательства залога в виде приобретаемого имущества.
Сама ипотека отличается от ипотечного кредита также наличием трех слагаемых, включая собственнические, кредитные и финансовые отношения. В то время как ипотечный кредит имеет свои особенности, а именно:
- Целевой характер;
- Относительно низкие риски при совершении банковской операции;
- Длительный срок на предоставление кредита;
- Обязательность нотариального заверения, государственной регистрации и обеспечения залогом.
Также следует разделять ипотечный и стандартный тип кредитования. В первом случае, предоставление недвижимого имущества под залог кредитору является обязательным.
Виды ипотеки
В Российской Федерации на текущий момент дифференцируют следующие виды ипотеки и ипотечного кредитования:
- Залог в виде имущества заемщика или покупаемой недвижимости;
- Объект кредитования (готовое или строящееся жилье);
- Социальная или коммерческая направленность. Для первого варианта характерно участие государства для предоставления льгот заемщику;
- Платеж – дифференцированный или аннуитетный. При первом виде платеж постепенно уменьшается, при втором – сумма делится на равные платежи;
- Целевая – в итоге заемщик получает конкретный объект недвижимости;
- Нецелевая – заемщик использует полученный кредит по своему усмотрению.
Также в ипотечной сфере выделяют различные виды социальных программ, описание которых приводится ниже.
Стандартная
Банк выдает заемщику оговоренную сумму, после чего тот выбирает недвижимость и оформляет договор купли-продажи. Жилье остается под залог у банка.
Срок стандартной ипотеки – от 10 до 30 (в редких случаях – до 50) лет. Каждый месяц заемщик производит выплату равных частей долга и процентов.
Социальная
Податель заявления на предоставление ипотечного кредита должен:
- Проживать в конкретном регионе не менее трех лет;
- Иметь проблемы с местом жительства;
- Иметь постоянное место работы;
- Трудиться в бюджетной сфере/принадлежать к категории льготников.
Для получения социальной ипотеки обратитесь в ЖКХ или местные административные органы вашего региона.
Для молодых семей
Здесь к заемщику предъявляются следующие требования:
- Возраст до 35 лет;
- Брачный статус либо наличие детей;
- Соответствующий уровень дохода либо привлечение до четырех созаемщиков.
Если заявка одобрена, семья получает сертификат на приобретение жилья от 30 – 35% его стоимости (для детных/бездетных пар соответственно). Его можно использовать одновременно с маткапиталом.
Для военнослужащих
Заемщик становится участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС), что дает право воспользоваться поступающими на счет средствами через 3 года с момента вступления в НИС. Пока он остается в рядах ВС РФ, государство гасит заем из своих средств.
Кому можно взять ипотеку?
Перечень требований, выдвигаемых к заемщику ипотеки, выглядит так:
- Гражданство РФ. Ипотека в России для нерезидентов предлагается единицами кредитных учреждений;
- Возраст от 21 года. Вы должны полностью погасить долг до 60 лет, что тоже учитывается при составлении кредитного договора;
- Уровень дохода. Выплата на ипотеку ежемесячно не должна превышать 40% от доходных поступлений. В противном случае придется найти созаемщиков;
- Место жительства и регистрации в соответствующем районе;
- Трудовой стаж/биография. Золотой стандарт для заемщика в этом вопросе – трудовая деятельность на текущем месте в течение не менее шести месяцев (испытательный срок не учитывается);
- Кредитный рейтинг – если на вас «висят» несколько непогашенных кредитов, или зафиксированы трудности с выплатами в прошлом, это негативный отпечаток для кредитора;
- Классификация по типу заемщика: военный, представитель молодой и/или многодетной семьи или социальной категории и пр.
Совершая подлог при предоставлении личных данных для оформления кредита, вы наносите непоправимый удар своей кредитной истории. Если факт мошенничества вскроется (а это практически неизбежно), его внесут в базу данных о заемщиках, и получение кредита в будущем для вас окажется невозможным почти со 100%-ной вероятностью.
Документы для оформления ипотеки
Чтобы банк одобрил заявку на получение кредита под ипотеку, подготовьте следующие документы:
- Заявление;
- Удостоверение личности;
- Копию трудовой книжки, заверенную нотариально;
- Соглашение между вами и работодателем касательно вашей трудовой деятельности;
- Подтверждающие законность доходов акты;
- Акт, подтверждающий регистрацию гражданина в системе обязательного пенсионного страхования.
При наличии выбранной недвижимости, желаемой для получения во владения, понадобятся:
- Правоустанавливающие акты (акт приема-передачи, акт купли-продажи и пр.);
- Схема помещения и его характеристика;
- Отчет об оценке приобретаемой недвижимости;
- Удостоверение личности того, кто продает недвижимость;
- Выписка из ЕГРН (нужна для того, чтобы опровергнуть наличие ареста или запрещения на продаваемое имущество);
- Опционально – письменное согласие супруга владельца продаваемой недвижимости на проведение операций с имуществом, заверенное нотариусом.
Если вы подпадаете под одну из категорий, для которых доступны ипотечные программы, нужно предоставить (по запросу кредитодателя):
- Военный билет;
- Акт, подтверждающий право на управление соответствующими категориями транспортных средств;
- Документы об образовании и/или квалификации;
- Детские свидетельства рождения;
- Брачное свидетельство/акт о расторжении брака.
В индивидуальных случаях представители кредитного учреждения могут потребовать дополнительную информацию касательно вашего финансового статуса (выписки со счетов, акты на владение тем или иным движимым/недвижимым имуществом и пр.). Такая практика не является незаконной, поэтому оспаривать ее нельзя.
Этапы оформления ипотеки
Процесс оформления ипотеки не кажется таким сложным, если проходить его поэтапно. Ниже мы приведем описание стандартных шагов и последствий, связанных с процедурой оформления.
Этап первый: общение с банковской организацией. Вы подаете заявку и ждете от банка предварительное решение. Иногда события могут развиваться по негативным для вас сценариям:
- Вам откажут в просьбе либо одобрят кредит на меньшую сумму;
- Выбранная недвижимость не соответствует банковским условиям кредитования;
- Пока готовились документы, цена на квартиру изменилась не в вашу пользу;
- Из-за промедления с вынесением решения по вашей заявке продавец недвижимости отказывается от сделки.
В среднем, определение платежеспособности заемщика и кредитного лимита проводится банком за 3 – 14 рабочих дней. Положительное решение действует около двух – трех месяцев.
Этап второй: выбор подходящей недвижимости. Каждый банк выдвигает перечень специфических требований к имуществу, которое хочет приобрести заемщик. Это нужно для того, чтобы кредитное учреждение смогло реализовать взятую в долг недвижимость, если клиент будет неспособен выплатить за нее кредит. Если в процессе выбора вы пользуетесь услугами риэлтора, ему придется отдать около одного – трех процентов от стоимости объекта в качестве оплаты услуг.
Этап третий: оценивание выбранной недвижимости. Процедуру осуществляют независимые эксперты. Стоимость оценки определяется в зависимости от типа приобретаемой недвижимости: логично предположить, что стоимость оценивания однушки будет однозначно ниже, чем за оценку загородного дома. На руки вы получите одну копию отчета, вторую отправят в кредитное учреждение.
Этап четвертый: выдача страхового кредита. Страхуется приобретаемое имущество, жизнь и трудоспособность заемщика. Еще один момент – титульное страхование, проводимое на первые 3 года выплаты для исключения риска потери права на собственность. Важное условие – проводить процедуру следует только в тех страховых организациях, которые аккредитованы вашим банком. Страхование оформляется до подписания кредитного договора.
Этап пятый: вердикт банка. Чтобы кредитное учреждение приняло окончательное решение по вашей заявке, вы должны предоставить ему полный комплект необходимых документов (см. выше). Обычно процесс занимает до семи рабочих дней.
Этап шестой: оформление и регистрация сделки. Ипотечные сделки дифференцируются по двум видам. В первом случае открывается депозитарная банковская ячейка. Во втором – используется аккредитив, сделка проводится безналично, перечисленные на счет продавца недвижимости средства блокируются, а условия разблокировки оформляются в договоре. Процедура регистрирования сделки в Росреестре займет от одной до четырех недель.
Этап седьмой: завершение сделки. Продавец получает деньги, а покупатель – недвижимость. Договор вступает в силу.
Как выбрать ипотеку?
Многие думают, что основным критерием при выборе ипотеки служит процентная ставка. Это тактическая ошибка, которая точно не позволит сэкономить. Часто привлекательный низкий процент является «приманкой», заслоняющей наличие множества комиссий, существенно повышающих стоимость займа. Как действовать, чтобы не пожалеть о сделанном выборе?
Предлагаем несколько советов для выбора ипотечного кредита:
- Установите максимальную сумму кредита. Помните: чем больше размер, тем сильнее риски банка. Определите для себя, сможете ли вы гарантировать возврат займа;
- Позаботьтесь о том, чтобы у вас остались средства на сопутствующие расходы для оценки недвижимости и страхования;
- Конкретизируйте и сформируйте сумму для первого взноса. Он устанавливается в размере 10 – 20% от стоимости недвижимого имущества (это стандартная практика);
- Определите срок кредита. Платежный график и сумма, выделяемая на кредит ежемесячно, зависят от того, насколько велика длительность погашения займа. Чем она длиннее, тем меньше вы платите каждый месяц, но при этом по итогу переплачиваете больше. Нужно понять, насколько сбалансировано данное соотношение для ваших индивидуальных возможностей;
- Вы можете взять ипотеку как в рублях, так и в иностранной валюте, но для вас выгодна та валюта, в которой поступает персональный доход;
- Ознакомьтесь с предложениями. Есть шанс, что вам удастся воспользоваться одной из предлагаемых программ (ипотека по маткапиталу, новостроечная ипотека и пр.);
- Проведите подсчеты, воспользовавшись одним из специальных онлайн-сервисов. Ознакомиться можно тут и здесь.
Придерживайтесь условий заключенного договора. Не затягивайте с выплатами и распределяйте ежемесячный/годовой бюджет так, чтобы ипотечные выплаты всегда проводились вовремя.
Плюсы и минусы ипотечного кредитования
Когда человек прибегает к услуге ипотечного кредитования, это означает, что он хочет улучшить качество своей жизни. Но решение данной проблемы может повлечь за собой ряд других затруднений, и об этом следует знать. У ипотеки есть свои достоинства и недостатки. Сравнив их, вы сможете решить для себя, стоит ли пользоваться такой опцией.
В число минусов ипотечного кредитования входят:
- Высокая стоимость займов. Согласно опросам, в реальности всего два – три процента населения РФ способны регулярно выплачивать ипотеку;
- «Растянутый» срок выплат;
- Риски потерять взятое жилье. Около 20% заемщиков постоянно запаздывают с оплатой ипотечного кредита, а изъятие имущества по суду вследствие невозможности погасить долг является реальной перспективой;
- Затрудненный процесс оформления. Также трудностью становится единоразовое получение большой суммы кредита.
Количество недостатков пугает, но стоит взглянуть на ипотеку и с положительной стороны. Среди плюсов выделяют следующие факторы:
- Шанс решить жилищный вопрос. Оплата арендуемого имущества не пропадает впустую, как при съеме квартиры;
- Экономия средств. Если вы подпадаете под льготные категории заемщиков, у вас есть реальный шанс приобрести жилье по сниженной стоимости. Также кредит можно выплатить, воспользовавшись программой маткапитала или путем возвращения имущественного налогового вычета в 13%;
- Грамотные инвестиции. Недвижимость – это ценное приобретение.
Несмотря на то, что минусов у ипотечного кредита больше, он не станет большим бременем, если выплаты по нему не превышают 40% от ежемесячного дохода.
