Квартира в ипотеке — это недвижимость, приобретенная в кредит. Подразумевается, что ее владелец уже оформил право собственности на такое жилье, однако еще не выплатил ипотеку. Из-за этого квартира числится в залоге у банка, что существенно снижает ее стоимость. Именно данный аспект и становится основным преимуществом покупки ипотечной недвижимости.
Какими правами обладает владелец ипотечной квартиры?
При выяснении прав владельца на ипотечную квартиру следует учитывать условия кредитования. В большинстве случаев под обременение попадает именно приобретаемая недвижимость. То есть, оформляя ипотеку, заемщик в качестве залога предоставляет банку купленную квартиру.
В этой ситуации права на нее существенно ограничиваются обременением. Любые действия, требующие изменения документов, должны быть согласованы с залогодержателем — кредитующим банком.
Если квартира в ипотеке, владелец сохраняет за собой право:
- продавать или обменивать квартиру;
- дарить жилье или завещать его;
- проводить перепланировку помещений.
Ключевая особенность всех подобных действий — согласование с банком. Кредитная организация неохотно идет на изменение условий кредитования, поэтому большинство подобных действий сложно оформить. По условиям ипотечного договора некоторые из них могут быть категорически запрещены.
В данном контексте дарение, обмен или передача квартиры по наследству до полной выплаты ипотеки не всегда возможна. Для решения подобного вопроса необходимо обратить внимание на условия кредитного договора и согласовать сделку с банком.
В ипотечной квартире не запрещается делать косметический ремонт. Однако проведение перепланировки с внесением изменений в техническую документацию затрагивает договор страхования ипотечной недвижимости и также требует согласования с банком.
На продажу квартиры в ипотеке также требуется согласие кредитора. Такую сделку проще оформить в случае, если банку будут представлены гарантии погашения кредита. Также заемщик может указать на собственные финансовые трудности для дальнейшей выплаты займа.
Как купить квартиру, которая в ипотеке у банка?
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, осуществляется тремя способами:
- приобретение ее у владельца — подобный вариант считается наиболее рискованным, однако при правильном оформлении документов нередко становится самым простым;
- переоформление кредита — в этом случае банк просто получает другого заемщика;
- выкуп жилья у банка — данный вариант для покупателей наиболее привлекателен, однако также сопряжен с определенными нюансами.
Подчеркивается, что покупка квартиры, которая в ипотеке, должна осуществляться только по согласованию с кредитующим банком. Без его разрешения оформление сделки будет неправомерным вне зависимости от выбранного варианта сделки.
Покупка у самого владельца
Покупка ипотечной квартиры у владельца осуществляется по следующей процедуре:
- продавец получает согласие банка на продажу жилья;
- стороны заключают предварительный договор, условия которого должны соответствовать основной сделке;
- покупатель передает часть суммы в счет задатка, за счет нее продавец погашает оставшуюся часть ипотеки и снимает обременение с квартиры;
- стороны заключают основной договор купли-продажи, производится окончательный расчет;
- стороны регистрируют право собственности нового владельца квартиры.
Основной риск подобной сделки — отказ продавца подписывать договор после снятия обременения. Правильно составленный предварительный договор гарантирует выполнение обязательств, однако судебное рассмотрение вопроса может значительно усложнить сделку и продлить ее оформление.
В данном вопросе также подчеркивается необходимость заключения договора задатка. Он фиксирует факт передачи денег и цель данного действия, а также указывает на заключенное соглашение о купле-продажи. Составление расписки в этом случае может оказаться недостаточным.
Тщательное документирование сделки позволит избежать рисков мошенничества. Если права придется защищать через суд, то при наличии связанных друг с другом документов покупатель получает больше гарантий.
Преимущество подобного способа — простота оформления и минимальное участие кредитора. Владелец в этом случае может продать ипотечную квартиру и без согласования с банком. Однако подобный вариант не рекомендован для покупателя — банк впоследствии может признать сделку недействительной.
С учетом данного аспекта при составлении предварительного договора необходимо требовать от продавца предъявления согласия банка. Такой документ станет дополнительным подтверждением заключаемой сделки.
Оформление новой ипотеки
Покупка ипотечной квартиры через переоформление кредита — более надежный способ оформления сделки для покупателя. Также он выбирается в случае, если всей суммы для погашения кредита не имеется, а заработка достаточно для покрытия ежемесячных выплат.
Ипотека на нового владельца квартиры оформляется кредитующим банком по следующему порядку действий:
- владелец уведомляет банк о желании продать квартиру, получает одобрение;
- покупатель собирает документы, необходимые для получения ипотечного кредита;
- банк рассматривает заявку, оценивает платежеспособность покупателя и выносит предварительное одобрение;
- стороны составляют трехсторонний договор, покупатель оформляет на себя кредит, средства которого идут на погашение ипотеки продавца;
- оставшаяся от погашения кредита сумма переходит продавцу;
- банк регистрирует право собственности нового владельца в Росреестре, оставляя квартиру в залоге.
Если продавец недавно оформил ипотеку на квартиру, то после погашения получаемая на руки сумма может оказаться небольшой. Для покупателя недостаток данного варианта покупки — получение кредитных обязательств, условия которых могут оказаться неудобными.
Преимущество такого способа — участие банка на протяжении всего оформления сделки. Это гарантирует защиту сторон от риска мошенничества и форс-мажорных обстоятельств.
Выкуп у банка
Покупка квартиры у банка имеет схожую процедуру с приобретением ипотечного жилья у владельца. Такой вариант требует от покупателя уплаты всей необходимой суммы, которая идет на погашение остатка по кредиту и на возврат продавцу уже выплаченной им части займа.
Порядок покупки квартиры в ипотеке у банка подразумевает следующие действия:
- стороны получают согласие кредитора на продажу квартиры;
- открывается две ячейки или аккредитива — одна для погашения ипотеки, другая для выплаты продавцу;
- рассчитывается оставшаяся сумма кредита;
- при участии банка заключается договор купли-продажи;
- покупатель вносит средства на открытые счета, рассчитываясь с банком и продавцом;
- кредитор закрывает ипотеку, снимает обременение и оформляет право собственности на нового владельца.
Данный способ покупки ипотечной квартиры также считается безопасным и предпочтительным для всех сторон сделки. Передача средств с помощью аккредитива или банковской ячейки гарантирует выплату и одновременно не позволяет продавцу отказаться от сделки после получения денег.
Итог
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке — распространенный вариант приобретения недвижимости. По нему покупатель получает следующие преимущества:
- сниженная стоимость — ипотечная квартира находится под обременением, что снижает ее стоимость на 10-20%;
- часто на продажу такого жилья соглашаются собственники, испытывающие финансовые трудности с погашением кредита, что также снижает стоимость ипотечной квартиры;
- юридическая чистота квартиры — если жилье находится в залоге у банка, значит покупатель может быть уверен, что оно тщательно проверено на наличие долгов и иных обременений;
- кроме банка нет третьих лиц, которые могут предъявить права на квартиру и оспорить сделку.
К недостаткам покупки ипотечной квартиры относят:
- необходимость привлечения банка — без согласия кредитора сделка будет считаться недействительной, а его требования не всегда удобны продавцу или покупателю;
- если квартира приобретается через переоформление ипотеки, сотрудники банка могут посещать жилье и проверять его сохранность;
- специфика кредитования и выплаты процентов подразумевает, что при коротком сроке ипотеки сумма, получаемая продавцом за уже выплаченный кредит, может оказаться мизерной или вообще отсутствовать.
Выбор сделки зависит от возможностей покупателя и продавца. Оптимальным способом считается погашение ипотеки с открытием аккредитива или банковской ячейки. Однако при недостатке нужной суммы у покупателя обращаются в банк для переоформления ипотеки на нового заемщика.
