Соглашение о задатке при покупке квартиры считается обязательным документом при оформлении сделки с внесением предварительного платежа. Оформление такого договора позволяет закрепить права и обязанности продавца и покупателя, гарантируя выполнение их обязательств. Однако для соблюдения правовых норм и корректного оформления документа необходимо учитывать ряд нюансов.
Роль договора задатка
По законодательству задатком признается денежная сумма, передаваемая продавцу в счет общего платежа за приобретаемую недвижимость. Необходимость документального оформления такого действия регламентируется статьей 380 ГК РФ.
Передача задатка считается распространенной практикой при проведении сделок с недвижимостью. Необходимость составления такого соглашения обусловлена следующими его функциями:
- доказательная — передача части средств фиксирует серьезность намерений продавца и покупателя, а также готовность следовать достигнутой договоренности;
- обеспечительная — такой платеж не считается залогом, однако его передача гарантирует выполнение обязательств по оформляемой сделке;
- платежная — средства передаются в счет общей стоимости приобретаемой квартиры.
Внесение предварительного платежа в определенной мере становится альтернативой предварительному договору купли-продажи квартиры. Составленное соглашение о задатке также позволяет зафиксировать обязательства сторон в случае, если по определенным причинам оформление сделки откладывается на определенный срок.
Соглашение о частичной передаче денег в обязательном порядке оформляется в виде письменного договора. Составление расписки считается недостаточным — подобный документ лишь фиксирует факт передачи определенной суммы, но не регламентирует ее назначение.
Отличия от аванса
Задаток продавцу при покупке квартиры нередко путают с авансом или залогом. Несмотря на определенные сходства таких платежей следует выделять и их отличия:
- аванс — это средства, предшествующие передаче основной суммы, такой платеж не обеспечивает договоренность и не гарантирует выполнение всех обязательств, по необходимости соглашение может быть расторгнуто без последствий;
- задаток передается в счет общей суммы и считается обеспечением сделки и обязательств продавца и покупателя;
- залог при покупке квартиры — более углубленная форма обеспечения, по которой залогодержатель может реализовать полученное имущество в случае, если контрагент не выполняет свои обязательства.
С учетом данных характеристик задаток занимает переходную форму между авансом и полноценным залогом. Такой платеж обеспечивает выполнение обязательств и гарантирует завершение сделки. Это делает данную форму платежа наиболее востребованной при проведении сделок с недвижимостью.
Сумма задатка
Законодательство не регламентирует сумму задатка и форму его предоставления. Данные условия оговариваются сторонами сделки и оформляются в соглашении. Переданная сумма фиксируется соответствующей распиской.
В практике оформления купли-продажи квартиры сумму предварительного платежа обычно рассчитывают процентно от объема всей сделки. Оптимальной величиной считается 5-10%. По желанию сторон может применяться и фиксированная сумма.
Ключевым аспектом расчета выделяют снижение итоговой суммы сделки на величину предварительного платежа. К примеру, квартира стоила 2,5 млн, из которых 250 тыс. были переданы по соглашению. После оформления сделки продавцу выплачивается остаток в 2,25 млн рублей.
Правила оформления договора задатка
Соглашение о передаче задатка не имеет фиксированной формы и составляется по общим правилам. Обязательными аспектами такого договора выделяют:
- стороны сделки — прописываются полные имена продавца и покупателя, сведения должны соответствовать сторонам заключаемого позднее договора купли-продажи квартиры;
- сведения о предмете сделки — приводится информация о квартире, ее адрес, расположение, характеристики;
- прописывается полная стоимость приобретаемой недвижимости, отдельно сумма задатка, все значения указываются цифрами и прописью;
- способ передачи — при наличном расчете указывается необходимость составления расписки, ее форма может приводиться в качестве приложения к соглашению, при банковском переводе указывают реквизиты счета продавца;
- обязательства сторон — продавец должен освободить квартиру от проживающих и прописанных лиц, покупатель — внести оставшуюся сумму в указанные сроки;
- ответственность сторон — если от сделки отказывается покупатель — он теряет задаток, если продавец — он возвращает внесенную сумму в двойном размере, соглашение может подразумевать и иные обязательства;
- иные условия — приводятся положения по индивидуальной договоренности, к примеру, передача мебели вместе с квартирой, оплата коммунальных и иные аспекты;
- сроки — прописывается период, в течение которого должен быть заключен основной договор купли-продажи квартиры.
Помимо представленных положений соглашение о задатке может оговаривать и иные условия сделки. Нередко стороны учитывают форс-мажорные обстоятельства и вероятность переноса сделки. Отдельные аспекты могут быть связаны с оформлением документов.
Образец договора задатка при покупке квартиры
При отсутствии утвержденного образца соглашение о задатке может оформляться в свободной форме как от руки, так и печатно. Основное условие — присутствие всех необходимых реквизитов и положений, делающих договор правомерным.
Ниже приведен образец соглашения о задатке. Документ составлен для стандартных условий сделки. По необходимости стороны могут дополнить его своими условиями в соответствии с договоренностью.
Правила передачи задатка
Передача задатка производится по следующей процедуре:
- в устном порядке с продавцом оговариваются условия сделки, сумма предварительного платежа, порядок регистрации и другие аспекты;
- проверяют готовность документов для передачи квартиры, получают согласие супруга продавца, проверяют иные нюансы и аспекты сделки;
- составляют соглашение о задатке;
- в указанные сроки передают деньги и составляют расписку.
Процедура достаточно простая, однако требует внимания к деталям. Особенно обращают внимание на подготовительный этап и оформление расписки.
Что нужно сделать до передачи задатка?
Передача задатка сопряжена с определенными рисками для покупателя. Чтобы избежать конфликтных ситуаций и судебных разбирательств, до составления соглашения рекомендуется:
- проверить документы на квартиру, отсутствие задолженностей и обременения, правильность оформления собственности, особенно это относится к долевому владению и преимущественному праву покупки;
- получить разрешение супруга — если квартира числится как общая собственность, нажитая в браке, к соглашению о задатке и договору купли-продажи должно прилагаться соответствующее согласие;
- узнать об оплате коммунальных платежей — для этого продавец представляет выписку из управляющей компании или соответствующих учреждений ЖКХ об отсутствии задолженностей.
Необходимость удостовериться в отсутствии долгов по коммунальным услугам обусловлена их переходом к новом собственнику. При регистрации права владения в Росреестре о задолженностях не уведомляют.
Также до передачи задатка необходимо узнать о прописанных и проживающих в квартире лицах. Если таковые присутствуют — в соглашение обязательно включается соответствующее обязательство продавца об их выселении и выписке.
Составление расписки
Расписка считается неотъемлемой частью договора задатка и нередко оформляется в качестве его приложения. Данный документ требуется при наличном расчете. Именно он фиксирует передачу предварительного платежа продавцу.
Расписка о получении задатка за квартиру должна отражать следующие сведения:
- наименование документа, реквизиты соглашения, к которому он оформляется;
- дата и место составления;
- полные имена и паспортные данные сторон, перечень присутствующих свидетелей;
- переданная сумма должна именоваться только задатком, для аванса и залога действуют другие условия;
- сумма платежа прописывается цифрами и буквами;
- приводится краткая информация о приобретаемой квартире — адрес недвижимости, этаж, номер, иные сведения;
- проставляется подпись продавца, получившего задаток, документ также подписывается свидетелями.
Расписка составляется продавцом полностью от руки. В случае необходимости графологическая экспертиза позволит определить достоверность документа. Подпись проставляется в соответствии с паспортом. На всех документах, включая соглашение о задатке и договор купли-продажи квартиры, она должна быть одинаковой.
Если расписка составлена в печатном варианте, ее заверяют у нотариуса. При наличии нескольких собственников, продающих квартиру, для каждого из них составляется отдельный документ с указанием общей суммы задатка и передаваемой указанному собственнику доли.
Возврат задатка
В соответствии со статьей 381 ГК РФ продавец обязан вернуть задаток в следующих случаях:
- отказ от продажи квартиры вне зависимости от причин и обстоятельств;
- в установленный срок жильцы не были выписаны. В этом случае квартира получает обременение, что меняет условия сделки;
- неоплаченные долги по коммунальным услугам — по закону, продать недвижимость можно только без задолженностей;
- при заключении соглашения о задатке были представлены ложные сведения: наличие нескольких собственников, преимущественное право покупки, согласие супруга;
- нарушены условия продажи. В указанные сроки не подготовлены нужные документы или не заключен договор купли-продажи.
По закону, продавец должен вернуть полученный задаток в двойном размере в качестве штрафа. Помимо этого соглашение может предусматривать и иную компенсацию покупателю в зависимости от договоренности сторон.
