Переуступка — популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке. Но как провести ее с минимальными рисками и наибольшей выгодой для покупателя?
Что представляет собой переуступка прав?
Строительство многоэтажных домов на средства дольщиков — распространенная процедура. В процессе возведения здания, у дольщиков имеется договор долевого участия. На его основании оформляется право собственности после того, как дом будет построен.
Несмотря на то, что дом еще не возведен, а у дольщика отсутствует право собственности, он может продать свою квартиру. Это и является переуступкой права, согласно п.1 ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ.
Таким образом, заключение договора уступки права требования по договору долевого участия не означает, что покупатель получает квартиру. Он получает право требовать ее оформления в собственность после окончания строительных работ. Одновременно с этим ему переходит не только право требовать квартиру, но и риски, которыми сопровождается вложение средств в строящийся объект. Обязательства по исполнению положений договора долевого участия также ложатся на его плечи.
Приятным бонусом покупки квартиры по переуступке является тот факт, что дольщик предлагает квартиру дешевле, чем застройщик продает оставшееся жилье. Также не придется долго ждать новоселья, ведь квартиры по переуступке прав требования продаются практически в построенных домах.
Хитрости торга
Чтобы увеличить прибыль от сделки, дольщики пытаются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Сделать это необходимо до принятия квартиры, то есть до подписания акта приема-передачи жилья.
После подписания акта приема-передачи проходит около 5 месяцев до наступления момента, когда можно переоформить квартиру в собственность. Поэтому в домах, где много квартир, перед вводом объекта в эксплуатацию можно торговаться с инвесторами (дольщиками). Это позволит покупателю сэкономить немало средств.
Другой способ получить жилье дешевле — приобрести его у компаний-подрядчиков, которые получили квартиру от застройщика в счет поставки материалов или оказания ряда услуг. Такие компании зачастую предлагают квартиры по заниженным ценам, так как им нужны оборотные средства.
Как купить квартиру по переуступке?
Существует два варианта покупки квартиры по переуступке права требования, в зависимости от вида договора.
Покупка по предварительному договору купли-продажи, где учитываются следующие нюансы:
- Уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры.
- При оформлении соглашения не является обязательной государственная регистрация.
- Передача средств за жилье происходит только после заключения основного договора, регулирующего передачу квартиры.
- Временной отрезок, в который возможна уступка права требования — с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
Второй вариант заключения сделки — по договору долевого участия. Характеристики:
- Уступается право получения квартиры, одновременно со всеми обязательства по долевым взносам. Если они не выплачены, покупатель принимает обязательства по регулярным взносам.
- Сделка становится возможной с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи квартиры.
- Договор переуступки прав по долевому участию должен пройти государственную регистрацию.
- Покупатель получает те же права на квартиру, что были у продавца.
- Важно подробно указать основание перехода права требования и условия договора.
Оба способа приобретения жилья по договору уступки права на квартиру пользуются популярностью. Какой из них выбрать, стороны решают самостоятельно, в зависимости от ситуации.
Этапы покупки квартиры по переуступке
Покупка квартиры по переуступке имеет определенную последовательность. Необходимо соблюдать все нюансы, чтобы обеспечить успешность сделке.
Проверка застройщика
Желая приобрести жилье по переуступке, обязательно начните с изучения строительной компании, ее репутации и предложений на рынке.
Обратите внимание на следующие характеристики:
- срок существования фирмы;
- подлинность учредительных документов;
- имеется ли у застройщика разрешение на строительство;
- имеется ли у застройщика договор долгосрочной аренды на землю;
- наличие у строительной компании права собственности на землю.
Подготовка документов
Важно, чтобы обе стороны предоставили требуемые от них бумаги.
Продавец должен предоставить:
- Договор: предварительный или долевого участия;
- Согласие застройщика на переуступку:
- доля выплачена в полном объеме — требуется только уведомление строительной компании;
- за продавцом числятся долги — застройщик должен одобрить уступку права.
- Письменное одобрение сделки вторым супругом;
- Квитанции об оплате долевых взносов.
Покупатель предоставляет:
- Личный паспорт;
- Согласие супруга на совершение сделки (если актуально).
Заключение договора
После предоставления обеими сторонами необходимой документации и после ее проверки, составляют договор переуступки права требования. Соглашение составляется в той форме, что и первоначальный договор. Если тот был заверен у нотариуса, договор переуступки права требования также подлежит государственной регистрации.
Существенное условие — передача права. Подробно указывается, какие права и в каком объеме передаются по договору. Указывают основания для перехода прав требования жилья.
По желанию, указываются и другие условия, являющиеся дополнительными. Прописываются только при обоюдном желании сторон.
Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого обращаются в:
- регистрационную палату;
- отделение МФЦ.
Денежные средства передаются только после завершения регистрации, которая занимает от 5 до 10 дней с момента принятия заявления уполномоченным органом.
Государственные взносы
На размер государственной пошлины влияет статус участников сделки. Так, физические лица оплачивают около 2 000 рублей, юридические — 22 000 рублей.
Если в регистрации переуступки права требования участвует ряд лиц, взносы делятся поровну. Каждому обратившемуся выдается квитанция об оплате.
Риски при покупке квартиры по переуступке
Оформляя договор переуступки, необходимо быть внимательным. Существуют определенные риски заключения подобного рода соглашений, о которых стоит знать. Так покупатель обезопасит себя от потери времени, а самое главное, денежных средств, которые будет трудно вернуть (или невозможно).
Риск купить проблемное жилье — вполне обоснованный. На практике это выглядит так, что срок сдачи жилья постоянно откладывается, либо строительные работы вовсе прекращаются. Возможно, цедент поэтому и решил переуступить свое право требования квартиры, так как обнаружил ряд нарушений или технических проблем.
Именно поэтому покупатель должен постараться выяснить, почему дольщик продает свое право требования жилья, можно ли доверять застройщику. Необходимо внимательно изучить и сам договор долевого участия, привлекая специалистов при необходимости.
Основные подводные камни связаны и с тем, что покупателя ожидают непредвиденные финансовые расходы, к которым относят следующие:
- Расходы за переоформление документов по переуступке продавец перекладывает на покупателя. Сумма варьируется в пределах 30 — 50 тысяч рублей;
- При покупке квартиры, взятой в ипотеку, банк может потребовать заплатить комиссионные за снятие обременения с жилья в размере 1 — 2% от оставшейся суммы долга;
- Оплата нотариальных документов, требуемых для заключения сделки. Около 3 тысяч рублей;
- Кроме внесения ежемесячных платежей, оплата штрафов за просроченные платежи ложится на плечи покупателя.
Потенциальный дольщик также рискует попасть на нечестного продавца, который заключает неограниченное количество договоров на основе первоначального соглашения. Важно проверить информацию в Росреестре. Действительны только те договоры, которые прошли государственную регистрацию.
Заключение
Итак, после того как сделка заключена, получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия. Документ проверяется на наличие печати Росреестра. Первый дольщик также передает покупателю документы об оплате квартиры.
Переуступка — это хорошая возможность сэкономить немалую сумму на приобретении квартиры. Изучайте документы и проверяйте условия сделки, чтобы обезопасить себя и не потерять свои деньги.
Рекомендуется предварительно выяснить у застройщика и банка (если квартира в ипотеке) о предполагаемых финансовых затратах, чтобы договориться о распределении их с первым дольщиком.
