Апартаментам как классу жилья в России уже более 10 лет. Апартаменты стали уже почти привычным словом на рынке недвижимости. Тем не менее, до сих пор распространён стереотип о том, что подобные помещения представляют собой исключительно элитные квартиры. В действительности ситуация обстоит немного не так. Также многие покупатели не до конца понимают, в чем особенности такого жилья.
В данной статье мы рассмотрим отличие апартаментов от квартиры. Также узнаем, какими недостатками и преимуществами обладает данный вид жилья.
Чем апартаменты отличаются от квартиры?
Главное отличие квартиры и апартаментов заключается в том, что квартира – это объект жилой недвижимости, а апартаменты – объект коммерческой недвижимости. Оборот жилой недвижимости и правила пользования ею регулируется Жилищным кодексом РФ, априори толкующим все спорные ситуации в пользу собственников жилья.
Статус апартаментов регулируется Гражданским кодексом. Собственник апартаментов имеет на них вечные права, но не может, например, постоянно прописаться там или зарегистрировать для постоянного проживания третьих лиц. В апартаментах возможна лишь временная регистрация – это жильё гостиничного типа.
Далее мы более подробно рассмотрим разницу между квартирами и апартаментами.
Юридический статус
В первую очередь следует отметить, что в законодательстве РФ отсутствует чёткое определение понятия «апартаменты». Данный термин используется риелторами, застройщиками, инвесторами, да и любыми другими людьми весьма условно. Тем не менее, отличительной особенностью данного вида жилья является то, что оно относится к нежилому фонду, несмотря на то, что они предназначены для проживания.
Юридический статус данных помещений означает, что нельзя прописаться в апартаментах. В них возможна только временная регистрация до 5 лет, с возможностью продления. При этом, возможность существует только в том случае, если недвижимость имеет статус гостиничного комплекса.
Таким образом, без прописки, хозяева апартаментов не смогут получить ИНН или встать на биржу труда. Также жильцы таких зданий получают места в школах и прикрепляются к поликлиникам «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.
Ещё одной юридической особенностью апартаментов является тот факт, что на владельцев подобного рода помещений не распространяется действие норм жилищного законодательства. Это означает отсутствие права на общую долевую собственность. Кроме того, собственники подобных помещений не могут самостоятельно выбирать способ управления домом.
Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг — по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений, в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.
Стоимость покупки
Стоимость недвижимости является весьма непостоянной величиной, которая может зависеть от множества различных обстоятельств. Тем не менее, одним из весомых преимуществ апартаментов является более низкая цена по сравнению с аналогичными квартирами. Это объясняется тем, что у застройщика отсутствуют обязательства по развитию и расширению социальной инфраструктуры в районе, где возводится апарт-отель.
На данный момент, речь идёт о разнице в 15% для однокомнатных апартаментов, и примерно 20% — для двухкомнатных. При этом, разница в цене, как правило, растет при удалении от центральной части города.
Содержание
Если апартаменты выгоднее квартир при покупке, то их содержание обойдётся дороже. Размер оплаты жилищно-коммунальных услуг в них значительно выше. В среднем, коммунальные платежи в апартаментах обойдутся на 18-20% дороже. Более того, если рассматривать отдельные тарифы на оплату жилищных коммуникаций в апартаментах, то разница в размере оплаты по сравнению с квартирами окажется еще выше. В первую очередь это касается оплаты холодной и горячей воды, канализации и отопления.
Это объясняется тем, что по закону электричество, вода и газ поставляются в апартаменты исключительно для коммерческих нужд. На цену коммунальных услуг также влияет налог на добавленную стоимость. В отдельных случаях, жилищные коммуникации апарт-отелей соединены с городскими сетями посредническими организациями. Это также негативно сказывается на ценах услуг.
Владельцы апартаментов не имеют права пользоваться субсидиями или льготами на оплату жилищных коммуникаций, если размер их ежемесячного дохода ниже установленной нормы.
Не стоит забывать и о налогообложении. В этом плане, квартиры находятся в еще более выигрышном положении. На сегодняшний день налог на квартиры составляет 0,1-0,3% в зависимости от стоимости недвижимости.
Что же касается апартаментов, на них, как на нежилую недвижимость, предусмотрен повышенный налог в размере 2% от кадастровой стоимости. Впрочем, сама кадастровая стоимость нежилых помещений, обычно, заметно ниже, чем у жилья.
Налоговая нагрузка снижается, если апартаменты зарегистрированы как «прочие объекты недвижимости». Например, как гостиница. В этом случае налог будет равен 0,5%.
Что же касается налоговых вычетов, в зависимости от обстоятельств, при покупке квартиры можно рассчитывать на вычеты в размере от 260 до 390 тысяч рублей на каждого собственника. В случае с апартаментами, налоговых вычетов не предусмотрено.
Комфорт
Вопрос комфорта является пожалуй самым неоднозначным. С одной стороны, апартаменты обладают рядом весьма весомых преимуществ перед квартирами, однако проигрывают им в определённых сферах.
Пожалуй стоит начать с того, что апартаменты обладают более удобным расположением. Они могут располагаться в центре города, исторически престижных местах, в деловых кварталах и офисно-гостиничных комплексах. Обычно, в подобных местах новое жильё может отсутствовать, а существующая недвижимость слишком дорогая.
Апартаменты в новостройках обычно отличаются более интересной планировкой и нестандартными архитектурными решениями. Если жильца не устраивает планировка, он может с лёгкостью её поменять. Согласовать перепланировку помещения, и придать еще больше уникальности своему жилищу гораздо легче, чем в квартире. Ограничения касаются только целостности конструкции здания – колонны и перекрытия трогать нельзя.
Ещё одной отличительной особенностью данного типа недвижимости является комплексный пакет услуг, предоставляемый жильцам. Рассчитывать можно на услуги, характерные для отеля, в частности речь идёт об уборке помещений, поэтапном обслуживании, глажке белья, услугах консьержа, охраны и так далее.
Более того, зачастую в апартаментах можно найти дополнительные объекты сферы услуг прямо на территории комплекса. Например, спа-центры, рестораны, магазины, отделения банков, спортзалы и так далее. Не стоит забывать и об удобных подземных парковках, которые часто присутствуют в апарт-отелях.
Также сдать апартаменты в аренду гораздо легче. Владелец помещений может сдать их в аренду через управляющую компанию. Это значительно упрощает данную процедуру и позволяет не заботиться о поиске арендатора и контроле его проживания. С учетом цены покупки и стоимости аренды, это более выгодная инвестиция, чем аналогичная операция с квартирой.
Впрочем, следует помнить, что в зданиях с апартаментами не применяются нормы совместного проживания. Формально, они не считаются жилыми помещениями, а это означает, что у соседей не будет законных оснований выселить жилица, устроившего в своей квартире музыкальную студию или игорный клуб.
При постройке апартаментов не соблюдаются строительные нормативы по жилью, поэтому могут возникнуть определённые технические проблемы, связанные с комфортом проживания. Речь идёт о проблемах со звуко- и теплоизоляцией помещений, инсоляцией и так далее.
Ещё одним минусом является тот факт, что застройщик также не несет обязательств обеспечить своих клиентов социальной инфраструктурой. Это означает, что для жильцов, обитающих в подобной недвижимости, не строят детских садов, школ и поликлиник и так далее. Им придется полагаться только на себя и на платные услуги вокруг.
Естественно, можно попытаться записаться в школу или поликлинику, однако в таком случае, жильцов прикрепляют «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.
Заключение: преимущества и недостатки
Для того чтобы определиться, что выгоднее — апартаменты или квартира, следует рассмотреть преимущества и недостатки жилья.
Плюсами покупки апартаментов являются:
- Стоимость апартаментов ниже, чем у квартиры;
- Апартаменты обладают более удобным расположением;
- Более интересная архитектура и возможность перепланировки;
- Комплексный пакет сервисных услуг;
- Упрощённая процедура сдачи апартаментов в аренду.
Среди минусов покупки апартаментов можно отметить:
- Невозможность постоянной прописки;
- Несоблюдение строительных нормативов по жилью;
- Отсутствие норм совместного проживания;
- Увеличенный размер коммунальных платежей;
- Повышенная ставка налога на владение недвижимостью. Налог на имущество для апартаментов составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости, против 0,1% – для квартир;
- Невозможность использования налоговых вычетов при покупке апартаментов;
- Невозможность использования для покупки апартаментов материнского капитала и других жилищных субсидий от государства;
- Взять ипотеку на покупку апартаментов сложнее, чем на квартиру. Многие банки увеличивают процентную ставку для таких кредитов или отказывают в них вовсе;
- Невозможность для владельцев апартаментов создать ТСЖ для совместного управления домом.
В итоге, покупка апартаментов оказывается более выгодной, чем покупка квартиры. Этот выигрыш уравновешивается за счёт увеличенной стоимости коммунальных платежей. При этом главным их минусом остается отсутствие постоянной регистрации и вероятность нежелательного соседства. Поэтому если для вас эти факторы критичны, то апартаменты вам не подойдут.
