Для каждого человека продажа квартиры становится весьма ответственным и чрезвычайно важным мероприятием. Это длинный и трудоемкий процесс, для завершения которого недостаточно просто найти обеспеченного покупателя. Неотъемлемым элементом сделки купли-продажи недвижимости является подготовка и оформление всех необходимых для данного дела документов. Правильности перечня требуемых бумаг отводится особое место, ведь наличие ошибок может привести к расторжению контракта и потере денежных средств.
Кто может быть продавцом квартиры?
В современном мире торговли особенно важно продумать каждый шаг грядущей сделки, изучив все возможные тонкости оформления продажи квартиры и вероятность возникновения определенных проблем. Сперва необходимо разобраться, кто имеет право выступать в качестве продавца квартиры. Главное условие — человек должен быть фактическим собственником жилья. Его имя должно значиться во всех документах на рассматриваемую квартиру. В их число входят свидетельство о праве собственности, свидетельство о регистрации права на жилое помещение и договор, который заключен во время приобретения жилья.
С требованиями к процессу купли-продажи квартиры в 2019 года можно ознакомиться в следующих законодательных актах:
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ);
- «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ;
- «Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости» от 16 декабря 2015 года №943;
- Налоговый кодекс Российской Федерации, регламентирующий размер госпошлины, которая выплачивается во время сделки купли-продажи.
В некоторых ситуациях собственник не может собственнолично присутствовать во время совершения сделки и выступать в роли продавца. В таком случае от имени хозяина квартиры действует его доверенное лицо. Для этого человека необходимо оформить специальную доверенность, составленную самим владельцем и заверенную у нотариуса.
Правом на получение доверенности для продажи квартиры от собственника обладает любое дееспособное лицо. Родственные связи с доверителем необязательны.
Нередко встречаются случаи, когда недвижимость оформлена на имя несовершеннолетнего гражданина. Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, сделку за него должны осуществить его родители, опекуны или другие законные представители. После четырнадцати лет и до восемнадцати с наличием согласия законных представителей каждый гражданин Российской Федерации имеет право действовать от своего имени.
Основной пакет документов для продажи
Перед заключением сделки собственник недвижимости обязательно должен изучить перечень необходимых для данного процесса документов. Существует определенный список бумаг, без которых договор по продаже квартиры заключить невозможно или же он попросту может считаться недействительным.
Обязательные документы при продаже квартиры в 2019 году:
- Удостоверение личности. В том случае, если владельцем недвижимости является несовершеннолетнее лицо, также необходимо свидетельство о рождении;
- Письменное двустороннее соглашение о передаче прав собственности на недвижимость за конкретное материальное вознаграждение;
- Кадастровый паспорт на недвижимость, где указываются его основные характеристики;
- Выписка, которая подтверждает единоличное владение объектом и возможность распоряжаться им;
- Нотариальное согласие, если у квартиры несколько владельцев;
- Письменное согласие от органов опеки в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Этот документ подтверждает, что права несовершеннолетнего не ограничиваются и не нарушаются;
- Распечатка из Федерального учета недвижимого имущества, в которой отображаются данные обо всех владельцах объекта.
Многие риэлторы советуют подготовить все обязательные документы как можно скорее. Как правило, возможные покупатели охотнее соглашаются на приобретение квартиры, если во время переговоров необходимые бумаги находятся на руках у продавца. Это позволяет значительно ускорить сделку.
Дополнительный пакет документов
Помимо обязательного пакета в некоторых случаях может потребоваться наличие определенных дополнительных документов. Перечень этих дополнительных бумаг варьируется в зависимости от деталей конкретной сделки. Некоторые документы могут потребоваться во время регистрационных действий. Также определенные бумаги нередко запрашивают покупатели, чтобы удостовериться в законном характере грядущей сделки.
Дополнительный пакет документов по требованию регистратора:
- Кадастровый паспорт квартиры требуется в тех случаях, когда недвижимость не стоит на кадастровом учете. В случае ипотеки данный документ также может потребовать банк-кредитор, а если владельцу еще нет восемнадцати — органы опеки и попечительства;
- Согласие супруга на продажу квартиры требуется, если квартира была приобретена в браке, но оформлена только на одного из супругов. Вместо согласия регистратору можно предоставить брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов или решение суда о разделе имущества;
- Согласие органов опеки и попечительства, когда квартирой владеет несовершеннолетний ребенок или человек, ограниченный судом в дееспособности;
- Письменное согласие банка-кредитора на отчуждение квартиры, когда жилье заложено под непогашенный кредит;
- Согласие получателя ренты необходимо только в тех случаях, когда владение недвижимостью оформлено на основании Договора пожизненного содержания с иждивением;
- Документ об извещении других участников долевой собственности на квартиру, когда продается конкретная доля квартиры.
В редких случаях местные отделения Росреестра могут потребовать предъявить подписанный акт приема-передачи квартиры. Стоит иметь в виду, что такое требование не предусмотрено законом, тем не менее оно часто имеет место быть.
Дополнительный пакет документов по требованию покупателя:
- Выписка на квартиру из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Этот документ могут потребовать для подтверждения законности владения собственностью. Стоит иметь в виду, что обратившись в Росреестр, покупатель может сам заказать выписку из ЕГРП;
- Расписка о получении денег за проданную квартиру необходима для покупателя. Она служит подтверждением того, что он выполнил свои обязательства по оплате квартиры в соответствии с договором;
- Техпаспорт и разрешение на перепланировку квартиры могут потребоваться, если покупатель обнаружил в рассматриваемой квартире следы перепланировки. В таком случае также может потребоваться еще и свежий Кадастровый паспорт квартиры;
- Акт приема-передачи квартиры снимает с продавца ответственность за состояние квартиры и за оплату коммунальных платежей, передав недвижимость во владение покупателю;
- Выписка из Домовой Книги, Расширенная (архивная) Выписка из Домовой Книги или Единый жилищный документ является своеобразным перечным жильцов, которые ранее проживали в рассматриваемой квартире;
- Копия финансово-лицевого счета или Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам может стать доказательством отсутствия долгов за жилищно-коммунальные услуги в квартире;
- Справки из НД (Наркодиспансера) и ПНД (Психоневрологического диспансера) для подтверждения отсутствия у продавца психических отклонений и того, что он является полностью дееспособным для совершения сделки купли-продажи квартиры;
- Справка об оценке квартиры требуется для покупателя, который использует ипотечный кредит. Обычно банки просят предоставить такую справку.
Стоит иметь в виду, что многие из вышеперечисленных документов могут и не понадобиться. Тем не менее в случае, когда покупатель их запрашивает, спорить не следует. Подобные требования являются разумными, а получение большинства справок не должно составить особого труда. Отдавать оригиналы документов покупателю не стоит. Сделайте копии документов и отдайте их покупателю. Оригиналы покажите, однако ни в коем случае не отдавайте.
Документы для подтверждения чистоты сделки
В подобающем большинстве случаев для подтверждения чистоты сделки будет достаточно всего двух документов. Это выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) и выписка из домовой книги.
Выписка из ЕГРП позволяет проследить всю историю недвижимости, а именно все совершаемые с ее участием торговые сделки. С помощью выписки из домовой книги можно ознакомиться со всеми лицами, что когда бы то ни было проживали в рассматриваемой квартире. Данный документ также позволяет узнать, наложен ли на квартиру какой-либо арест, ограничение или обременение.
Обе выписки позволяют наиболее полно показать всю «чистоту» квартиры. Как правило, все подозрения и возможная криминальная история связаны с историей рассматриваемой недвижимости. Многократно перепродаваемая за короткий промежуток времени квартира не может не вызвать сомнений в правомерности всех предыдущих сделок. Проигнорировав процесс проверки всех зарегистрированных на жилой площади граждан, можно упустить из вида невыписанных из квартиры жильцов. В будущем они могут внезапно заявиться и начать правомерно претендовать на проживание вместе с новым владельцем. Именно по этим причинам документы для подтверждения чистоты сделки являются необходимыми элементами проверки не только для покупателя, но и для продавца.
Документы для госрегистрации
Пакет документов для госрегистрации может варьироваться в зависимости от особенностей конкретной ситуации. Например, женат ли продавец, находятся ли в числе собственников несовершеннолетние дети или разновидность типа договора, который является основанием для существующего права собственности. Также стоит иметь в виду, что для регистрации прав собственности на квартиру в еще строящемся доме на первичном рынке могут потребоваться дополнительные документы.
Стандартный пакет документов, которые необходимы для госрегистрации:
- Удостоверения личности обеих сторон торговой сделки. Когда одну или обе стороны договора представляет доверенное лицо, необходимо дополнительно представить нотариально удостоверенную доверенность для подтверждения его полномочий;
- Письменное заявление о регистрации перехода права собственности, которое подается обеими сторонами сделки. Обычно заявление составляют сотрудники регистрирующего органа, а владельцы недвижимости только подписывают его;
- Квитанция об уплате государственной пошлины за проведение государственной регистрации;
- Договор купли-продажи, договор дарения квартиры, свидетельство о праве наследования или другой договор, на основании которого недвижимость переходит к новому собственнику, а также подписанный акт приема-передачи отчуждаемой квартиры. Обычно все договора предоставляются минимум в двух подлинных экземплярах;
- Правоустанавливающий документ, который подтверждает наличие ранее приобретенного права собственности продавца или другого владельца недвижимости на жилое помещение. Обычно таким подтверждающим документом является свидетельство о регистрации;
- Кадастровый паспорт, который представляет собой техническое описание объекта недвижимости;
- Выписка из домовой книги, в которой отражаются сведения обо всех прописанных в квартире лицах. Стоит иметь в виду, что выписка из домовой книги считается действительной недолго, поэтому ее нужно запрашивать прямо перед подачей документов в орган регистрации, когда все остальные необходимые документы уже собраны;
- Справка об отсутствии у продавца квартиры задолженности по коммунальным платежам. Данную справку собственник может получить у представителей Управляющей компании, что ответственна за обслуживание в здании, в котором находится рассматриваемая квартира;
- Разрешение органа опеки и попечительства, если собственником недвижимости является несовершеннолетний гражданин;
- Если квартира подвергалась перепланировке, должен быть предоставлен документ, который узаконивает перепланировку;
- Если квартира является совместной собственностью, требуется нотариально заверенное согласие другого собственника на продажу недвижимости.
Также для регистрации требуется документ, на основании которого у заявителя имеется право собственности на рассматриваемую квартиру. В зависимости от особенностей конкретной сделки это может быть:
- договор купли-продажи квартиры или договор дарения;
- свидетельство о праве наследства по завещанию или по закону, выданное нотариусом;
- договор долевого участия от застройщика или договор инвестирования в строительство;
- договор ренты, договор мены;
- судебное решение о признании права на квартиру;
- постановление органа местного самоуправления о предоставлении квартиры;
- другие документы, на основании которых возникает регистрируемое право собственности.
В некоторых случаях для госрегистрации могут потребоваться другие дополнительные документы, о которых продавец недвижимости может узнать в соответствующем регистрирующем органе.
