Как продать квартиру быстро и выгодно

Каждый гражданин, которому пришлось столкнуться с необходимостью продать квартиру, знает, что по уровню стресса данный процесс превосходит многие жизненные неурядицы. В чем же заключается привлекательность самостоятельного оформления процесса без посредников?

Подготовка, или с чего начать продажу квартиры

Современный рынок недвижимости развивается динамично, предлагая всем участникам широкие возможности, поэтому реализовать недвижимость без посредников по силу практически каждому.

В процессе подготовки, необходимо расставить ключевые приоритеты и цели, которых вы желаете добиться при осуществлении сделки:

• Получение максимальной прибыли. Это, по-прежнему, одна из основных целей продавца. Выручить хорошие деньги за продажу квартиры можно, тщательно подготовив помещение, собрав все документы и проведя грамотные переговоры с потенциальными покупателями;
• Сжатые сроки реализации. Если вы желаете быстро продать недвижимость, это может негативно повлиять на размер конечной прибыли. Но многие продавцы сталкиваются с такой необходимостью по ряду личных причин (переезд в другой регион или страну, покупка другой квартиры, нужда в наличных и пр.);
• Корректное проведение сделки. Без выполнения этого пункта достижение первых двух целей практически невозможно.

Чтобы реализовать недвижимость легальным путем, соблюдая необходимые условности, следует тщательно подготовиться к обращению в соответствующие органы и собрать все требуемые документы.

Нюансы

Самостоятельная продажа квартиры — процесс выгодный, как минимум по двум причинам:

1. Вы не выплачиваете комиссию за риелторские услуги. Обычно она составляет от двух до пяти процентов от стоимости продаваемой недвижимости, что довольно много. Однако если гражданин решит платить нотариусу при продаже квартиры, который возьмет документооборот под свой контроль, затраты возрастают;
2. Вы контролируете все этапы сделки и можете вносить коррективы на свое усмотрение.

Если вы сомневаетесь в персональной компетенции, то сделку по продаже квартиры без посредников лучше не начинать.

Обратитесь к профессионалам хотя бы для проведения основных этапов процедуры (оценка недвижимости и пр.), ведь преимуществ не мало:

• При грамотном подходе время на оформление сделки сокращается;
• Оценка стоимости недвижимости будет максимально точной;
• У вас будут юридические гарантии, так как вы получаете на руки заверенные документы от экспертов;
• Сам процесс продажи жилья для вас упрощается.

Подготовка к продаже квартиры включает несколько этапов:

• Собрать пакет нужных документов;
• Оценить недвижимость;
• Провести косметические ремонтные работы в помещении;
• Найти потенциальных покупателей;
• Осуществить презентацию квартиры;
• Заключить сделку, составив предварительный договор;
• Зарегистрировать права на собственность;
• Получить деньги за сделку.

Сбор документов

Продажа жилья невозможна, если не предоставлено соответствующее количество документов. Их перечень может меняться, но на текущий момент в пакет обязательных актов входят:

• Документы, являющиеся подтверждением личности (паспорт, свидетельство о рождении);
• Акт, являющийся подтверждением права на недвижимое имущество;
• Заверенное нотариально согласие на сделку, предоставленное вторым супругом, если квартира входит в перечень совместно нажитого в браке имущества;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения о недвижимом объекте;
• При наличии проведенных работ по перепланировке квартиры – пакет документов из БТИ;
• При наличии несовершеннолетнего гражданина в лице владельца собственности – разрешение, выданное органами опеки;
• При посредничестве третьего лица – доверенность на продажу;
• Бумаги, служащие свидетельством отсутствия коммунальных и налоговых долгов.

Специалисты риелторского дела также советуют предварительно перед тем, когда будет проведено оформление продажи квартиры, выписать из нее всех, зарегистрированных на жилплощади физических лиц. Практика показывает, что «освобожденная» недвижимость является более привлекательной в глазах покупателей.

Определение стоимости недвижимости

Существует ряд работающих и вполне легальных способов проведения оценивания жилья, каждый из которых зависит от желаемых сроков и целей сделки по продаже:

• Дилетантский. Составьте опись параметров вашей квартиры и, найдя аналогичные предложения на тематических виртуальных площадках, проведите сравнительный анализ стоимости. Это наиболее доступный, но и достаточно неточный метод;
• Интернет. Найдите онлайн-калькулятор и, введя нужные параметры вашего жилья, вы получите автоматически рассчитанную стоимость объекта. Такие приложения доступны бесплатно, они быстро работают, но определение цены на недвижимость также будет приблизительным;
• Обращение в учреждение, предлагающее услуги по оценке недвижимости (саморегулируемые организации). Выданные ими свидетельства имеют короткий срок актуальности, поэтому такая практика мало распространена;
• Классический, или обращение к риелторам. За услугу придется заплатить определенную сумму, однако полученные данные будут наиболее точными, так как риелторы оперируют реальными данными.

Если вы хотите провести процедуру оценки самостоятельно, учтите, что для соискателей наиболее важны следующие критерии:

• Количество комнат;
• Общая площадь помещения;
• Состояние квартиры и самого дома в целом;
• Окружающая инфраструктура;
• Расположение, район.

Чтобы этапы сделки по продаже жилья были максимально упрощены, не следует фальсифицировать предоставляемые о квартире данные или нарушать законодательные нюансы сделки любым образом.

Косметический ремонт

Быстро продать квартиру без ремонта можно, но так вы вряд ли получите максимальную выгоду для себя. Если ремонт в помещении проводился давно, а состояние обстановки и коммуникаций неудовлетворительно, цена может опуститься до критического предела.

В перечень минимальных мер входят: побелка стен, смена обоев, обновление напольного покрытия. Обязательно приведите в порядок сантехнические коммуникации – это один из первых факторов, способных испортить все впечатление от квартиры.

Также позаботьтесь о следующих условиях:

• Перед визитом потенциальных покупателей уберите в подъезде;
• Проследите, чтобы домофон и лифт работали;
• Вынесите из квартиры ненужные предметы и стройматериалы.

Первое визуальное впечатление крайне важно. Если клиентам квартира не понравится внешне, убедить их совершить сделку по покупке будет крайне сложно.

Поиск клиентов

Один из самых распространенных способов привлечь потенциального покупателя – дать объявление на тематические сайты. Это действенная методика, но у вас нет гарантий, что на объявление не откликнутся мошенники.

Чтобы оно сработало в принципе, учтите следующие моменты:

• Фотографии помещения делайте с выгодных ракурсов, используйте профессиональную или полупрофессиональную технику для фотосъемки;
• В тексте объявления укажите все достоинства квартиры. Используйте короткие и емкие фразы, соблюдая баланс между разговорным и официальным стилем;
• Составляя текст, подумайте, на что бы вы обратили внимание, если бы сами находились в поиске квартиры. Не стоит считать потенциального покупателя глупцом, поэтому будьте честны.

Разместить объявление можно не только в Сети, но также базах крупных риелторских агенств. Это потребует инвестиций, но так охват потенциальной аудитории будет выше.

Презентация недвижимости

Правильно представить подготовленное к продаже жилье не так просто. Уборка и приятная фоновая музыка – это еще не всё. Многое зависит от ваших переговорных навыков.

Продумайте, что может спросить у вас потенциальный покупатель, какие претензии он вправе предъявить и почему. Составьте список аргументов, говорящих в пользу покупки, и смело их называйте.

Соблюдайте следующие правила при общении с потенциальными покупателями:

• В разговоре не концентрируйте внимание на недостатках помещения или района, а делайте акцент на безусловных достоинствах;
• Если покупатель пытается снизить цену, предложите бонуса в виде бесплатно оставленной мебели либо другие условия;
• Будьте готовы к тому, что клиенты потребуют представить доказательство срочной выписки из квартиры. Также не отказывайтесь, если просят предъявить и другие документы.

При презентации сохраняйте дружелюбность. Если клиенты слишком напирают, а вы пока не готовы к уступкам, просите о вторичной встрече.

Порядок заключения сделки

Легальная процедура оформления сделки проходит в зависимости от того, какой метод расчета выбирается сторонами. Для начала подписывается предварительный договор о внесении задатка или аванса.

Если у покупателя есть полная сумма, порядок действий таков:

• Вносится аванс в размере 2 – 5% от общей суммы;
• Покупатель и продавец уведомляются о финансовых рисках, появляющихся в случае расторжения сделки по вине одной из сторон;
• Предварительное соглашение заверяется нотариально.

Далее новым этапом заключения сделки становится процедура выписки жильцов, зарегистрированных в квартире. Для этого собираются необходимые документы, включая справки об уплате налоговых сборов и коммунальных услуг. Проходит подача бумаг в соответствующие инстанции, в том числе в МФЦ конкретного пункта или района.

После того, как документы поданы, определяется дата расчета за квартиру. Подтверждением сделки является не только передача и принятие денежной суммы, но и регистрация перехода прав собственности к покупателю. Ключи от квартиры передаются новому собственнику по согласованному акту приемки, в котором описано состояние жилого помещения, а продавцу выдается документ об отчуждении.

Заключение предварительного договора

Правильно оформленный договор купли-продажи квартиры невозможен без составления предварительного договора. Такой документ – это гарантия заключения будущей сделки между продавцом и покупателем.

При предоставлении аванса или задатка это действие обязательно фиксируется в предварительном соглашении. Оно составляется в произвольной форме, но требуется указание паспортных данных участников сделки и их адреса.

В тексте предварительного договора указывают данные:

• Описание реализуемой недвижимости;
• Адрес квартиры;
• Сроки по обязательствам;
• Сумма оставленного аванса либо задатка;
• Дата составления соглашения;
• Обе стороны оставляют свои подписи.

Предварительное соглашение позволяет избежать многих неприятных ситуаций, включая те, которые связаны с преждевременным расторжением сделки. Если продажа не состоялась, аванс возвращается покупателю в полном объеме. Если был внесен задаток, виновная в срыве сделки сторона выплачивает штрафные санкции.

В случае, когда виновной стороной является продавец, задаток возвращается покупателю в двойном размере. В обратной ситуации покупатель должен смириться с тем, что задаток остается у продавца.

Если продается ипотечная квартира, план действий меняется:

1. Для начала требуется получить согласие кредитной организации и самого заемщика;
2. Согласие на продажу подписывается структурами банковского учреждения;
3. Банк проводит оценивание недвижимости, выставляет ее на торги и находит покупателя. Продавец может предложить своего клиента, но влиять на решение банка он не вправе;
4. Покупатель помещает средства в 2 ячейки, оплачивая как сумму невыплаченного кредита, так и внося деньги для продавца;
5. Когда договор купли-продажи оформлен, в Росреестр отправляется запрос от кредитной организации для снятия обременения, а банк открывает ячейку;
6. Проводится переход права собственности на жилье. Продавцу разрешают открыть ячейку, предназначенную для него.

Регистрация права собственности

Порядок, согласно которому легализуется право собственности на купленную квартиру, приведен в Федеральном Законе N 218. Нотариус оформляет договор купли-продажи и затем передает его на государственную регистрацию. Это самый простой способ пройти процедуру.

Также в обязанности нотариального лица входит проверка представленных документов, удостоверение в дееспособности и психическом здоровье всех участников сделки, а также чистоты юридической составляющей процесса продажи.

Если все перечисленное соответствует нормам, нотариус фиксирует подлинность подписей и передает договор на регистрацию. Если в этот момент одна из сторон решит отказаться от сделки, выход из нее возможен только после судебного разбирательства.

Окончательный переход прав на собственность фиксируется после регистрации документа и внесения представленных данных в ЕГРН. Документы на продажу квартиры должны быть заверены нотариально в любом случае, действуете ли вы самостоятельно или с помощью посредников.

Получение денег

Финансовый расчет должен быть осуществлен в день, указанный предварительно, причем дата согласовывается обеими сторонами. Основной договор подписывается в трех экземплярах, которые получают продавец и покупатель, а третий документ передается для регистрации в Росреестр.

После получения денег за реализованную недвижимость продавец представляет расписку о завершении финансовой части сделки.

Ошибки, которых стоит избегать

Гражданин, попадающий в омут юридических проволочек и нюансов, почти наверняка не раз ошибется в процессе совершения сделки по продаже недвижимости. Поскольку число тех, кто желает самостоятельно реализовать квартиру, растет, уже есть статистика типичных ошибок:

• Неправильно оцененная недвижимость. Намеренное завышение цены или неверно рассчитанная стоимость часто затягивают процесс привлечения покупателей. В результате продавец упускает реальную выгоду;
• Слабая подготовка к продаже. Чем тщательнее вы готовите документы и само жилище, тем выше шансы выгодно реализовать недвижимость. Если потенциальные покупатели столкнутся с обманом или недостаточно качественной организацией продажи, не стоит ожидать, что результат сделки будет положительным;
• Неверная стратегия проведения переговоров. Давить, фальсифицировать данные, давать пустые обещания также опасно, как и не отстаивать свои интересы при общении с возможными покупателями. Будьте честны, но твердо стойте на своем, если вы уверены, что цена соответствует предложению. Однако нельзя полностью отказываться от компромисса, иначе продать недвижимость вы не сможете в течение очень долгого времени;
• Ошибки при оформлении договора. Чаще всего неграмотное составление договора влечет за собой необходимость повторного предоставления документов и повышение затрат;
• Проблемная юридическая история недвижимости. Неточно указанное количество проживающих в квартире лиц, незавершенные сделки с жильем, невыплаченные залоги и «висящие» кредиты – все это ухудшает так называемую «юридическую чистоту» недвижимости.

Преимущества и недостатки самостоятельной продажи

Перед тем как решиться на самостоятельные действия для реализации недвижимости, взвесьте все за и против. Достоинства продажи квартиры без посредников выглядят так:

• Реальный шанс контролировать процесс на всех его этапах;
• Освобождение от необходимости оплачивать услуги риелторов.

Комментировать вышеприведенные преимущества нет смысла: возможность сэкономить средства является достаточным аргументом для многих граждан.

Однако минусов у решения едва ли не вдвое больше:

• Нелегальные действия со стороны недобросовестных покупателей, мошенничество, риск столкнуться с «черными риелторами» и, как следствие – потеря средств, имущества либо потенциальная угроза для здоровья и жизни;
• Некорректно проведенное оценивание недвижимости вследствие непрофессионализма;
• Потеря времени из-за вовлеченности во все процессуальные моменты;
• Юридическая некомпетентность на разных этапах сделки;
• Затянутый процесс поиска покупателей и оформления документов.

Учтите, что вовлекаясь в процесс продажи квартиры, вы берете на себя большую юридическую ответственность, а также определенные финансовые обязательства. Если при этом возникнут легальные затруднения, вы не сможете оправдаться отсутствием должной компетенции.