Нужно ли платить налог с продажи квартиры?

Продажа квартиры является одним из способов получения материального дохода. На территории Российской Федерации любое извлечение прибыли облагается налогом. Во время реализации недвижимости бывшие владельцы имущества обязуются выплачивать установленную налоговую ставку в казну государства. Тем не менее, начиная с 2019 года, наличие определенных обстоятельств может значительно снизить размер налога с продажи.

Когда нужно платить налог с продажи квартиры?

Решившись продать квартиру, многие граждане не до конца понимают, налоги какого размера они обязаны выплачивать, и необходимо ли это делать вообще.

Согласно статье №208 Налогового кодекса Российской Федерации, к числу налогооблагаемого имущества относится любой объект недвижимости, квартира в том числе.

В Налоговом кодексе также перечислены лица, называемые резидентами Российской Федерации, которые должны выплачивать подоходный налог в обязательном порядке:

• Физические лица с российским или иностранным гражданством, которые проживают на территории Российской Федерации более шести месяцев;
• Физические лица с официальным доходом, который облагается НДФЛ, то есть налогом на доходы физических лиц.

Стоит отметить, что налог с продажи недвижимости следует уплатить только в том случае, если рассматриваемая квартира была в собственности гражданина РФ менее трех лет. Начиная с первого января 2016 года обозначенный срок увеличили до пяти лет. Обратного эффекта у данной поправки нет. Для сделок, совершенных до 2016 года, срок владения остается прежним, то есть равным трем годам. Новый собственник также имеет право не платить ничего государству после продажи квартиры уже в 2017 году. Для унаследованных и приватизированных квартир также остается предусмотренный до 2016 года трехлетний срок владения.

Обязательным государственным налогом облагается любой доход, полученный резидентом РФ с продажи недвижимости. Стоит иметь в виду, что это касается не только квартир, что находятся на территории Российской Федерации, но и жилого имущества резидента РФ, которое расположено в любой другой стране.

Налогоплательщик РФ обязуется декларировать любые зарубежные торговые сделки и платить подоходный налог с продажи квартиры. Однако он может уменьшить размер запрашиваемой суммы, воспользовавшись специальными льготами.

Ситуация несколько отличается, когда владелец квартиры, что продается на территории Российской Федерации, не является резидентом РФ. Так как в данном случае хозяин недвижимости не является налогоплательщиком, он не может воспользоваться налоговыми льготами. Тем не менее выплатить обязательные 13% от полученной прибыли он все-таки должен.

С какой суммы уплачивается налог?

Вследствие последних поправок в налоговом законодательстве значительно изменился способ начисления НДФЛ, или налога на доходы физических лиц. С 2018 года хозяин недвижимости, который хочет уменьшить сумму налога, не может продать квартиру по сильно заниженной стоимости.

В 2019 году налог физических лиц на прибыль от продажи недвижимости рассчитывается не только из фактически полученной прибыли. Кадастровая стоимость квартиры также учитывается. Для расчета берется во внимание наличие обстоятельств, которые подтверждают реализацию жилья по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости. Также используется коэффициент 0,7, который умножается на кадастровую стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

Главные обстоятельства, от которых зависит сумма уплачиваемого с продажи квартиры налога:

• Срок, на протяжении которого квартира находилась в собственности у продавца;
• Способ получения недвижимого имущества — покупка за собственные деньги на этапе строительства, приобретения готового жилья у предыдущего хозяина, получение в дар или по завещанию.

Во время реализации квартиры, доход от которой будет более одного миллиона рублей, продавцу придется выплатить государству налог по ставке 13%. Этот тип налогового обязательства считается налогом на доходы физических лиц. Он подлежит декларированию, в связи с чем продавец должен отчитаться перед налоговой, заплатив рассчитанную материальную сумму в государственную казну до установленного законом времени.

ФНС, или Федеральная налоговая служба также уточняет, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль. Это разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой его реализации.

Согласно статье №224 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на продажу квартиры, владелец которой не является резидентом России, составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами же Российской Федерации признаются лица, проживающие на территории государства на протяжении 183 дней за последние 12 месяцев.

Как сократить сумму налога?

Практически любой доход физического лица облагается налогом. Реализация квартиры — не исключение. Однако существуют определенные ситуации, которые позволяют избежать выплату налогов или значительно снизить их сумму.

До 2016 продажа квартиры в собственности менее 3 лет сопровождалась выплатой налога. В настоящее время этот срок изменился. Можно не волноваться хозяевам недвижимости, что владеют своим имуществом более пяти лет — после 1 января 2016 года платить налоги с дохода от продажи такой собственности не нужно.

Когда квартира подарена близким родственником или перешла по наследству, тогда данный срок также равняется трем годам. Аналогичное правило действует в тех случаях, когда квартира приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением. В любых других случаях, для того чтобы не платить с продажи недвижимости налог, нужно быть собственником жилья более пяти лет.

Способы уменьшения налога во время продажи квартиры:

• Использование налогового вычета в размере 1 миллиона рублей. В случае реализации жилья за миллион, продавец может оформить налоговой вычет на ту же сумму, тогда никаких налогов платить не придется. В остальных случаях используется следующая схема. Хозяин вычитает 1 миллион рублей из цены проданной квартиры, а с оставшихся денег высчитывает 13%. Итоговую сумму придется заплатить. Обычно это не самый лучший вариант;
• Данный способ касается жилья, доход от которого более миллиона. Продавец должен подготовить документы, что подтверждают его расходы на покупку жилья — чеки, выписки, платежные поручения и прочее. Есть он докажет, что купил квартиру за 6 миллионов, а потом продал за 8, то налог в 13% вам придется заплатить только с разницы — то есть с двух миллионов. Это будет 260 тысяч рублей.

В расходы на покупку недвижимости можно включить чистую стоимость квартиры, за которую она приобреталась, а также расходы на отделочные материалы и работы, связанные с ремонтом. При этом расходы по отделке можно применить только в том случае, если жилье изначально приобреталось без какой-либо отделки. Обычно это касается покупки квартиры в новостройке.

Срок оплаты подоходного налога

Продавец недвижимости должен не просто выплатить рассчитанную сумму налога, но и сделать это в установленный законом срок. Выплатить налог вовремя особенно важно во избежание возможных преследований и штрафов в будущем.

Крайние сроки оплаты налога на доход с продажи квартиры установлены Налоговым кодексом Российской Федерации:

• Срок уплаты НДФЛ в бюджет — 15 июля. Реквизиты для уплаты можно узнать в налоговой инспекции по месту жительства, а также на официальном сайте ИФНС России;
• Если 15 июля приходится на выходные, то она переносится на ближайший понедельник.

Основные обязанности продавца квартиры:

• Рассчитать сумму налога самостоятельно или в онлайн-режиме на соответствующем ресурсе;
• Самостоятельно заполнить и подать в ФНС 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
• Получить уведомление с квитанцией на оплату;
• Оплатить налог до истечения установленного срока.

В отличие от подоходного налога, который удерживается на официальном месте работы, с обязательствами по НДФЛ, возникшими после продажи квартиры, граждане должны разбираться самостоятельно.

Документы, прилагаемые к декларации

Во время совершения сделки по продаже жилой недвижимости хозяину квартиры необходимо заполнить и подать специальную декларацию о доходах. Для оформления данной декларацию следует предоставить определенный пакет документов, без которого ее не примут.

Обязательные документы, прилагаемые к декларации:

• Удостоверение личности. Обычно это гражданский паспорт или другой документ, который котируется в программе для заполнения декларации;
• Номер ИНН (Идентификационного номера налогоплательщика) или свидетельство ИНН;
• Текущий договор купли-продажи недвижимости;
• Договор купли-продажи, который был заключен текущим продавцом квартиры во время ее покупки.

После заполнения декларации о доходах в программе 3-НДФЛ для последующей ее передачи в налоговую инспекцию понадобятся дополнительные документы.

Документы для декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры для сдачи в налоговую инспекцию:

• Заполненная декларация 3-НДФЛ о доходах с продажи недвижимости;
• Паспорт или другой документ удостоверения личности;
• Договор купли-продажи квартиры;
• Документы, которые подтверждают расходы по приобретению жилья. Это расписка в получении денег, приходники, кассовые чеки и прочее.

После подготовки всех запрашиваемых документов продавец квартиры может отправляться в налоговую инспекцию с заполненной декларацией 3-НДФЛ о доходах с продажи недвижимости. Также все отсканированные копии бумаг можно отправить через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Однако стоит иметь в виду, что второй вариант может сопровождаться различными сложностями, связанными с перебоями в работе сетей и стабильностью передачи информации.

Ответы на популярные вопросы

В любой области можно выделить круг самых распространенных трудностей, которые вызывают больше всего вопросов. Продажа квартиры – не исключение. Это достаточно сложный и хлопотный процесс, которому требуется уделить много времени и сил.

Как определить срок владения?

В подобающем большинстве случаев срок владения квартирой рассчитывается с момента получения свидетельства о праве собственности. Однако это не всегда так.

Возможные варианты определения срока владения:

• Срок владения квартирой, что была приоб­ретена по обычному договору куп­ли-продажи, исчисляется с даты по­лучения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
• В случае если имела место схема ЖСК (договор паенакопления), срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения сразу двух ус­ловий. Это полная выплата паевого взноса и подписание акта приема-передачи;
• Если квартира была получена в дар, срок владения исчисляется с даты по­лучения свидетельства о регистрации права собственности;
• Если недвижимость получена взамен снесенного или ветхого жилья от муници­пальных властей, срок владения отсчи­тывается с даты регистрации права соб­ственности на полученное новое жилье;
• Когда право собственности при­знано в судебном порядке, срок вла­дения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда;
• При изменении размера долей, если у собственника уже была доля в имуществе, изменение размера доли не влечет за собой течения нового срока владения. В данном случае отсчет будут вести с даты получения в собственность первой доли;
• Когда квартира покупалась по догово­ру долевого участия, инвестирования или уступки права требования, отсчитывать срок вла­дения недвижимостью следует с даты получения свидетельства о регистрации права собственности. Сама дата под­писания акта приема-передачи кварти­ры с застройщиком значения не имеет.

Когда недвижимость оказалось в собственности в результате приватизации, срок владения зависит от того года, в котором имела место приватизация. Для недвижимости, приватизированной после 1 января 1998 года, срок владения жильем исчисляется с момента получения свидетельства о регистрации права собственности. Когда квартира приватизирована до 1 января 1998 года, тогда срок владения отсчитывается с даты заключения дого­вора о передачи жилья в собственность. Это обусловлено тем, что в то время свидетельства о регистрации в их нынешнем виде еще не появились.

Когда квартира передана по наследству, срок владения квартирой исчисляется со дня смерти наследодателя, то есть с момента откры­тия наследства. Однако в данном случае имеются определенные исключения. Если муж или жена наследует после смерти своей второй половины жилье, приобретенное в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобре­тения квартиры в собственность супру­гов. Также, если владелец одной доли в кварти­ре наследует другую долю в результате смерти супруга, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю.

Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры?

Ответ на вопрос необходимости выплаты налога с продажи доли квартиры неоднозначен. Большую роль играет сумма, полученная во время продажи, порядок оформления и время владения собственностью.

Как правило, на выплату налога с продажи доли квартиры распространяются те же правила, что имеют место быть во время реализации целой квартиры. Ставка для данного вида операций стандартная – 13%. Эта сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть.

Пример вычисления налога от продажи доли недвижимости: определенный Гражданин N реализовал свою долю недвижимости за 1,5 миллиона рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1 500 000 * 13% = 195 000 рублей.

Когда человек продает долю квартиры, которая находилась в его собственности более пяти лет, то налог платить не нужно. В некоторых исключительных случаях местные власти могут значительно уменьшить размер налога для отдельных категорий граждан. Это могут быть лица с ограниченными возможностями или пенсионеры.

Платят ли налог пенсионеры?

Многие люди пенсионного возраста без постоянного места работы опасаются продавать принадлежащий им по праву собственности объект недвижимости. Зачастую их пугает необходимость выплачивать значительные налоги от продажи в будущем.

Действующее налоговое законодательство гарантирует отсутствие начисления налога для пенсионеров, которые являются собственниками квартиры на протяжении минимально положенного срока. В 2019 году этот срок равняется пяти годам. Во всех прочих случаях полученная прибыль от реализации недвижимости будет облагаться налогом по установленной процентной ставке в 13%.

Как правило, подобающее большинство пенсионеров являются собственниками своей недвижимости на протяжении сроков, сильно превышающий пять лет. Именно по этой причине зачастую им не приходится выплачивать налог с  продажи квартиры.