Продажа квартиры без посредников: пошаговая инструкция

8

Самостоятельная продажа квартиры дает возможность продавцу держать под контролем каждый этап сделки, начиная от сбора документов, поиска покупателя, заканчивая оформлением сделки. Это позволяет значительно сэкономить средства на риэлторе. Но важно понимать, что продажа квартиры является трудоемким процессом, который таит в себе немало подводных камней. Только при соблюдении всех мер предосторожности продавец может выгодно продать жилье, правильно оформить все бумаги с покупателем и избежать неприятных последствий. Из статьи вы узнаете, как определить рыночную стоимость квартиры, найти покупателя, подготовить жилье к продаже, грамотно оформить сделку.

Алгоритм действий

Любой человек, который сталкивался с продажей жилья, прекрасно знает, что посредники, в роли которых выступают частные риэлторы или агентства, требуют определенный процент за услуги. Обычно речь идет о 2-5% от стоимости сделки. Это существенная сумма, которую вы можете сэкономить при самостоятельной продаже недвижимости.

Намереваясь самостоятельно продать недвижимость, вы должны быть готовы к тому, что на этой уйдет немало времени и сил. Продавцу придется искать покупателей и заниматься оформлением бумаг. При этом необходимо знать требования законодательства и все тонкости относительно операции по продаже недвижимости, чтобы избежать неприятных моментов и не стать жертвой мошенников.

Существует общий порядок действий по продаже квартиры:

  1. Для начала необходимо определить стоимость квартиры. На цену влияют разные факторы, вы узнаете о них позже. Во многих случаях целесообразно прибегнуть к услугам оценщиков;
  2. Следует собрать все необходимые бумаги, включая подтверждение права собственности;
  3. Квартира должна быть подготовлена к продаже. Желательно заблаговременно вывезти из нее вещи, при необходимости провести косметический ремонт, сделать хорошие фотографии;
  4. Продавец должен подготовиться к переговорам с покупателями и составить предварительный список возможных вопросов и ответов;
  5. После того, как покупатель был найден, заключается предварительный договор или договор задатка;
  6. Далее продавцу необходимо выписаться из квартиры и подтвердить оплату коммунальных услуг;
  7. Затем необходимо заключить основной договор, получить расчет и отнести весь пакет документов в государственные органы, осуществляющие регистрацию подобных сделок.

На каждом из вышеописанных этапов вы можете столкнуться с разными вопросами, многие из которых рассматриваются в этой статье.

Как определить рыночную стоимость?

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Стоимость недвижимости может варьироваться в пределах 10-15%. Если вы не хотите потерять сотни тысяч рублей, необходимо правильно оценить квартиру.  Для этого продавец должен знать, какие факторы влияют на цену. Обычно человек, который хочет продать квартиру, ориентируется по популярным сайтам и пытается определить средние цены на недвижимость.

Никогда не берите в расчет самые дорогие или самые дешевые варианты. К средней цене вы можете добавить 20% и выставить объявление о продаже. Если звонков и просмотров будет много, поднимите цену на 5-10%. При отсутствии реакции на объявление снизьте стоимость на 5-10%.

Кроме всего вышесказанного, надо учитывать и критерии, определяющие стоимость жилья. К ним относятся:

  • Количество комнат. Это, пожалуй, главный критерий при определении стоимости жилья. Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры в силу небольшой стоимости. И цена 1 квадратного метра в таких квартирах будет намного выше, чем в трехкомнатных. Самыми доступными при расчете стоимости 1 квадратного метра будут четырехкомнатные квартиры;
  • Метраж также принимается во внимание. Чем больше метраж, тем дороже недвижимость;
  • Размер кухни. Если помещение кухни менее 10 квадратных метров, стоимость квартиры снижается;
  • Планировка. Покупателей всегда привлекают квартиры с раздельными комнатами. Удачная планировка повышает стоимость жилья на 5% или 10%. Покупатели неохотно приобретают квартиры со смежными комнатами;
  • Этаж, наличие лифта, состояние подъезда, ветхость строения – это важные моменты, которые оказывают влияние на стоимость недвижимости при продаже. Первый этаж и последний снижают цену жилья.
  • Хороший ремонт увеличивает стоимость недвижимости на 10%, а его отсутствие снижает стоимость на те же 10%;
  • Тип отопления и размер платежей играют не последнюю роль. Индивидуальное отопление повышает стоимость квартиры;
  • Наличие инфраструктуры тоже важно. Если в доме есть магазин, неподалеку расположена остановка, поликлиники, детские сады, школы и рынок – это неоспоримое преимущество;
  • Район играет далеко не последнюю роль.

При оценке стоимости проведите сравнительный анализ. Оцените преимущества и недостатки квартиры, и вы поймете, какой должна быть цена.

Какие нужны документы?

До того как продавать квартиру без посредников, необходимо подготовить все документы. В противном случае окажется, что покупатель нашелся, а вы не можете продать недвижимость, так как нужная справка отсутствует.

Список документов следующий:

  • Документ, способный подтвердить личность продавца. Это может быть не только паспорт, но и удостоверение личности офицера, свидетельство о рождении, если один из владельцев недвижимости является несовершеннолетним;
  • Согласие на продажу от супруга или супруги, которое заверяется у нотариуса. Этот документ нужен только в том случае, если квартира приобреталась во время брака;
  • Документ, устанавливающий права собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи, а также договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п. Если недвижимость приобретена после 2000 года, то вы должны подготовить свидетельство о государственной регистрации права;
  • Выписка из домовой книги, которая действительна только 1 месяц с момента ее получения;
  • Справка из БТИ. Вы должны взять из БТИ план квартиры, а также кадастровый паспорт;
  • Разрешение, полученное от органов опеки. Подобная справка потребуется, если один из собственников квартиры не достиг совершеннолетия;
  • Соглашение купли-продажи. Оформляется на последнем этапе сделки;
  • Справка о том, что задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.

Все документы должны быть подготовлены заранее. Вы можете не торопиться с получением выписки из домовой книги, так как срок ее годности составляет всего 1 месяц. Не исключено, что на продажу квартиры вам потребуется больше времени. То же самое касается справки, подтверждающей отсутствие задолженностей.

Подготовка жилья для продажи

Подготовка жилья для продажи

Если объявление было правильным, а цена на недвижимость не оказалась слишком высокой, вам начнут звонить покупатели. Они будут договариваться о встрече, к которой следует тщательно подготовиться. Важным этапом при продаже квартиры является придание ей товарного вида.

Перед тем, как вы будете приглашать покупателей, необходимо:

  • Привести в порядок подъезд и прилегающую территорию. В некоторых случаях целесообразно покрасить и оштукатурить стены, поменять перегоревшие лампочки и вымыть окна. Дело в том, что любой человек, который приходит в ваш дом, сначала видит подъезд. Он может создать приятное впечатление или перечеркнуть все достоинства недвижимости;
  • Вывезти мебель. Известно, что пустые квартиры продаются намного лучше тех помещений, которые нагромождены мебелью. Дело в том, что мебель в квартире может зрительно уменьшать габариты помещения;
  • Предварительно произвести косметический ремонт, который поможет скрыть главные недостатки;
  • Навести порядок в квартире, вымыть окна и полы;
  • Устранить все неприятные запахи.

Важно, чтобы помещение было опрятным, поэтому устраните плесень, ликвидируйте все трещины. Обновите те элементы, которые вы можете обновить.

Многие продавцы квартир стараются создать для покупателя максимально привлекательную атмосферу. Они заваривают кофе, угощают потенциального покупателя печеньем и выпечкой. Каждому человеку приятно, когда его ждут, а аромат кофе и выпечки создаст ощущение комфорта и уюта.

Желательно, чтобы и сам продавец выглядел опрятно и подготовился к встрече. Человек, который стремится продать свое жилье не должен выглядеть, как лицо, которого жизнь загнала в угол. Внешний вид должен быть респектабельным, постарайтесь выглядеть опрятно.

Всегда будьте готовы к тому, что покупатели будут задавать вам неприятные вопросы и говорить, что им не понравилось в квартире. Если человек готов к разным вопросам, он сможет найти подход к покупателю. Не рекомендуется встречать покупателей в одиночестве. Подумайте о своей безопасности и попросите соседку или кого-то из родственников присутствовать в момент встречи с покупателем. Будьте внимательными к пожеланиям клиентов, но не соглашайтесь сходу на все предложенные условия сделки.

Как найти покупателя?

Как найти покупателя квартиры?

У многих людей возникает закономерный вопрос: как найти покупателя для своей квартиры? В первую очередь необходимо оповестить своих знакомых о том, что вы намерены продать квартиру. Некоторые люди предпочитают совершать сделки со знакомыми и знакомыми своих знакомых, так как они боятся быть обманутыми и не хотят иметь дело с чужими людьми.

Вы можете привлечь потенциальных покупателей, если правильно составите и разместите объявление о продаже квартиры. Обычно люди прибегают к интернет-ресурсам, которые пользуются большой популярностью. Для того чтобы продать квартиру без посредников, необходимо сделать качественные фотографии. К этому нужно подготовиться:

  • Добавьте элементы уюта, например, красивые занавески, букет цветов, декоративные подушки на диван;
  • Уберите лишние предметы. На фото не должно быть ветхих предметов мебели, обуви, ведер и всего того, что может быть неприятно глазу;
  • Съемка производится в солнечный день.

Продавец должен до мелочей продумать текст объявления и не забыть указать все достоинства квартиры. Первая часть объявления содержит технические параметры, здесь указываются:

  • Район;
  • Этажность дома;
  • Количество комнат;
  • Наличие балкона или лоджии;
  • Метраж и т.п.

Некоторые преимущества квартиры могут не иметь для вас ни малейшего значения, но они важны для покупателя. Например, если у вас нет детей, вам не важно, есть ли рядом детская площадка, школа и садик. Но для большой семьи эти моменты могут стать решающими при выборе квартиры.

В каждом городе есть локальные площадки для размещения объявлений. Не стоит игнорировать и социальные сети, через которые можно продать недвижимость. Так как вы прекрасно знаете обо всех плюсах и минусах квартиры, посмотрите на нее глазами покупателя и подумайте, о чем он может спросить. Составьте список аргументов, способных склонить покупателя на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, а тем более перекупщик, будет торговаться, поэтому вы должны заранее определиться, до какой стоимости вы готовы уступить. Не поддавайтесь психологическому давлению со стороны покупателя, отстаивайте свою цену.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предположим, что покупатель был найден, получилось договориться о цене. После этого необходимо составить предварительный договор купли-продажи, который часто называют договором задатка. Он подтверждает намерение совершить сделку. Этот договор очень похож на основной договор, который будет заключен на следующем этапе. В нем отражаются главные условия сделки, в том числе сроки подписания главного договора, сумма полного платежа и размер задатка.

В договоре прописываются все данные сторон, их права и обязанности:

  • По сути, продавец обязуется продать квартиру тому, кто оставил задаток;
  • Когда одна из сторон нарушает условия сделки, это оказывается для нее невыгодным;
  • Если покупатель передумает приобретать жилье, задаток не возвращается;
  • Продавец, который подвел покупателя, вернет сумму задатка в двойном размере.

Обычно предварительный договор составляется, когда покупателю нужно время, чтобы собрать необходимую сумму, а продавцу требуется подготовить все документы и выехать из квартиры.

Покупатель платит задаток и получает от продавца расписку о получении денег в дополнение к заключенному соглашению. Дополнительную силу договор получит, если он оформляется у нотариуса.

Как правильно осуществить расчёт?

Если вы успешно прошли все предыдущие этапы сделки с недвижимостью, пришло время составления основного договора и расчета.

Важно подчеркнуть, что перед сделкой хозяин квартиры должен выписать из нее всех зарегистрированных жильцов. Для выписки из квартиры нужно обратиться в паспортный стол, либо Многофункциональный центр. После этого вы берете выписку из домовой книги, что в квартире никто не прописан. Справка о том, что за вами не числятся долги, может быть получена в бухгалтерии ТСЖ, либо в едином информационном центре.

Встреча с покупателем обычно происходит у нотариуса, с собой необходимо иметь полный пакет документов. Договор купли-продажи должен быть оформлен в трех экземплярах. Само подписание договора не означает, что деньги были получены, поэтому дополнительно составляется расписка о получении денежных средств.

Расписка вручается покупателю после того, как он рассчитался с продавцом. На этом этапе людям, которые самостоятельно занимаются продажей квартиры, нужно быть максимально осторожными.

Не выдавайте расписку раньше, чем получите деньги. После получения расписки покупатель может заявить, что отдал деньги, и вы не сможете доказать обратное.

У человека, собирающегося продать недвижимость, возникает вопрос, как решить вопрос с деньгами. Часто сделки проводятся через банковскую ячейку. В банке деньги можно пересчитать и проверить их подлинность. Через несколько дней новый владелец получает бумагу о праве собственности, а бывший хозяин получает справку о продаже квартиры. Такая справка может понадобиться в будущем, если коммунальные платежи и штрафы за их просрочку будут начисляться на имя бывшего хозяина.

Когда обе стороны получат документы, сделка будет считаться завершившейся. После закрытия денежного вопроса необходимо передать новому владельцу ключи от квартиры и саму квартиру. Для этого составляется акт приема-передачи, который позволяет избежать проблем и претензий в будущем.

Окончательный договор купли-продажи

Окончательный договор купли-продажи составляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. Он подписывается в момент передачи денег и написания расписки о том, что покупатель с вами рассчитался.

Если продавец никогда не имел дело с составлением юридических документов, целесообразно обратиться за консультацией к юристу. При желании составить договор своими силами, вы можете прибегнуть к представленному на сайте бланку. Помните, что в зависимости от условий сделки информация, прописанная в договоре, может отличаться. В готовый шаблон вы можете добавить пункты или изменить их.

При составлении договора обратите пристальное внимание на то, что в нем должны быть не только обязательные реквизиты, но и другие данные:

  • ФИО сторон, адреса и контактная информация, паспортные данные;
  • Адрес, по которому находится объект недвижимости;
  • Цена;
  • Порядок расчета и сроки расчета;
  • Техническое описание квартиры;
  • Распределение расходов при оформлении сделки;
  • Срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру.

После подписания договора необходимо обратиться в орган, осуществляющий регистрацию. Государственная пошлина за регистрацию сделки составляет 2000 рублей.

Завершение купли-продажи квартиры

Завершение купли-продажи квартиры

После того как все документы были переданы, продавец передает ключи от квартиры. Напомним вам, что подписание основного договора осуществляется после получения денег и расписки об их передаче.

Обычно продавцы арендуют ячейку в банке, куда помещают расписку о получении денег. Получатель забирает ее после того, как сделка состоялась и при условиях, обозначенных в договоре. Покупатель кладет деньги в ячейку, и продавец получает возможность пересчитать их на месте.

Иногда нотариусы предлагают осуществить сделку через их счет. Они забирают деньги у покупателя и передают их продавцу. Для этого потребуется оплатить комиссию банка. В некоторых случаях передача денег осуществляется наличными, покупателю придется внимательно рассматривать каждую купюру. Сделку лучше всего проводить под камерами и при свидетелях.

В день подачи документов в Росреестр продавец обязан передать ключи покупателю. Составляется акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что покупатель доволен состоянием квартиры и принял ее в надлежащем виде.

Как избежать ошибок при продаже квартиры?

При любых сделках с недвижимостью покупатель является наиболее слабым звеном. Оригиналы документов не стоит передавать ни риэлтору, ни покупателю до момента завершения сделки.

Существует ряд распространенных ошибок, о которых стоит узнать:

  • Квартира оценена неверно. Если объект оценен слишком дорого, то вы будете искать покупателей долгое время. При слишком низкой цене вы упустите выгоду;
  • Продавец не готов к переговорам. Бывает так, что покупатель нашелся, а продавец не может вести переговоры. Он необоснованно уступает покупателю;
  • Документы оформлены с нарушениями. В лучшем случае вы вынуждены будете переделывать документы, а в худшем случае могут наступить финансовые последствия ошибки. Не стоит скупиться на грамотного юриста при оформлении бумаг. Это должен быть юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

Намереваясь продать квартиру без посредников, вы должны понимать, что профессиональные посредники – это хорошие помощники, которые помогут грамотно провести сделку.

Оформление сделки через агентов имеет немало преимуществ, они могут точно оценить стоимость квартиры и свести к минимуму все правовые риски.

Кроме того, риэлторы обычно заинтересованы продать квартиру дороже, они быстро найдут покупателей.

Для вашего удобства мы предлагаем бланки документов, которые понадобятся при оформлении сделки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here