Долевое строительство: особенности, плюсы и минусы

Долевое участие в строительстве позволяет приобрести квартиру в новостройке по более выгодной цене. Однако оформление такой сделки сопряжено с существенными рисками. Последние изменения в законодательстве позволяют снизить их, но при заключении договора с застройщиком необходимо учитывать все нюансы и особенности долевого строительства.

Как работает долевое строительство?

Долевым строительством считается приобретение квартиры на первичном рынке жилья непосредственно от застройщика. При этом покупатель может вложить свои средства на любом этапе — от проектирования многоквартирного дома, до его ввода в эксплуатацию.

Все основные аспекты взаимодействия застройщика и вкладчика (инвестора) регулируются Федеральным законом 214-ФЗ от 2004 года. Его предписания постоянно дорабатываются, изменения направлены на повышение надежности вкладов и заключаемых соглашений.

Специфика такого инвестирования подразумевает, что чем раньше покупатель вкладывает средства в строительство — тем дешевле ему достанется готовая квартира. Именно данный фактор и становится основным преимуществом долевого участия.

Однако такой аспект создает и существенные риски, главным из которых становится добросовестность застройщика. Инвестору необходимо быть уверенным, что строительная компания выполнит принятые обязательства на должном уровне и вовремя.

С учетом данных аспектов долевое строительство имеет и преимущества, и недостатки. Перед заключением договора инвестору рекомендуется учесть все плюсы и возможные риски.

Выгода долевого строительства

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов предлагает инвесторам следующие преимущества:

• низкая стоимость квартир в новостройках по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке;
• площадь и комфортабельность современной планировки нередко лучше и привлекательнее для инвесторов;
• квартиры от застройщика приобретаются без юридической истории, включая обременения, долги и иные факторы;
• приобретение новостройки позволяет выбрать наиболее оптимальные условия будущей жизни, включая характеристики жилья, ближайшую инфраструктуру и социальный уровень соседей;
• покупка квартиры по долевому строительству позволяет снизить ставку в ипотечном кредитовании;
• приобретение недвижимости на начальном этапе строительства — хорошее инвестирование активов, позволяющее продать готовую квартиру с существенной прибылью.

Риски и подводные камни

Наряду с преимуществами в долевом строительстве выделяют недостатки и подводные камни:

• оформление договора не предусматривает быстрого переезда в новую квартиру, ждать окончания стройки придется от нескольких месяцев до двух-трех лет;
• помимо расходов на приобретение квартиры необходимо учитывать затраты на обустройство интерьера и последующий ремонт;
• инвестор может не дождаться окончания строительства из-за мошенничества застройщика, его банкротства, иных причин.

Также обращают внимание на права инвестора, приобретаемые при заключении договора долевого строительства. Подписанный документ не делает покупателя собственником, только предоставляет возможность требовать у застройщика выполнения его обязательств.

То есть покупатель после внесения средств не получает квартиру или документы на нее. Договор дает инвестору право требования получения своей доли после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

При этом договор долевого участия регистрируется в Росреестре и в дальнейшем становится основанием для получения квартиры. Однако до завершения строительства инвестор не может сдавать ее в аренду, продавать или совершать иные действия в качестве собственника.

Участие в долевом строительстве

Для участия в долевом строительстве придерживаются следующего алгоритма действий:

• определяют допустимые сроки — в расчет берется строительство многоквартирного дома, время на ввод объекта в эксплуатацию и оформление документов;
• бюджет — необходимо определиться с собственными средствами, возможностью привлечения займов, способом расчета и иными аспектами;
• при выборе квартиры рекомендуется начинать поиск именно с застройщика, даже если предлагаемые им квартиры будут менее привлекательны — надежность компании важнее;
• проверка добросовестности строительной компании и документов на долевое строительство;
• составление договора долевого участия — данный документ считается основой всей сделки и права требования квартиры, что делает необходимым тщательное изучение всех его условий.

После заключения договора долевого строительства с застройщиком обращаются в Росреестр. Регистрация сделки позволяет защитить права инвестора и в дальнейшем становится основой для оформления документов на квартиру в новостройке.

Как выбрать надёжного застройщика?

Основной риск для участия в долевом строительстве заключается в выборе застройщика. Надежность и добросовестность соответствующей компании определяет не только своевременность исполнения принятых обязательств, но выгоду от вложения средств.

При выборе застройщика рекомендуется обращаться в профессиональные агентства недвижимости. Проводимая ими проверка отличается от аналогичной операции в отношении квартир на вторичном рынке, однако остается востребованной и надежной.

Провести проверку застройщика может и сам покупатель. Процедура достаточно трудоемкая и требует внимания к деталям, а также проверки документов и анализа всей деятельности строительной компании, включая прошлые объекты и партнерские связи.

Проверка документов

Первое, на что обращают внимание для проверки надежности застройщика — документы. Свидетельство о регистрации юридического лица, лицензии, разрешения — все это должно отражать соответствующие сведения о компании.

Дальше проверяют документы по текущему строительству многоквартирного дома, в котором предполагается покупка квартиры. Проектную декларацию застройщик должен предоставлять по первому требованию. Данный документ отражает следующую информацию:

• сведения о возводимом многоквартирном доме, технические характеристики;
• данные о других объектах, возведенных застройщиком в течение последних трех лет;
• месторасположение возведенных построек, срок их сдачи в эксплуатацию и соблюдение принятых застройщиком сроков и обязательств;
• финансовое состояние застройщика, наличие задолженностей.

Информация в проектной декларации позволяет сформировать общее представление о текущих делах строительной компании и ее надежности. Также она предоставляет инвестору сведения о текущем объекте — сроки завершения строительства, сведения о помещениях и их стоимости, страхование.

Добросовестность застройщика

Помимо документов о регистрации юридического лица и текущем финансовом состоянии застройщика, необходимо проверить и добросовестность выполнения обязательств. Для этого узнают адреса уже построенных и сданных в эксплуатацию объектов, беседуют с жильцами.

Такой способ позволяет получить информацию о качестве строительства и выполнении обязательств в установленные сроки. Отзывы о застройщике и полученных квартирах позволяют сформировать мнение о надежности застройщика.

В данном вопросе ориентируются на общее настроение. Негативные и недовольные отзывы присутствуют всегда, однако если общий фон благожелательный — застройщика можно считать добросовестным. Для более полной информации рекомендуется расспросить по нескольку жильцов в разных домах.

Кроме ранее построенных объектов навести справки можно и среди текущих вкладчиков. Для этого связываются с инвесторами, заключившими договор ранее, узнают об условиях, обнаруженных подводных камнях. Обычно информация о ненадежности застройщика распространяется достаточно быстро.

Стоимость квартиры

Цена квартиры в новостройке определяется ее площадью. Стоимость предложения в этом случае также позволяет оценить надежность застройщика. У добросовестной компании цена за квадратный метр при прочих равных условиях не будет иметь существенных отличий.

В этом вопросе также оказывается полезным знакомство с прошлыми объектами недвижимости от того же застройщика. Изменение цены может быть сопряжено с разницей в строительстве — технические характеристики, инфраструктура, инфляция.

Однако если предлагаемая цена существенно ниже адекватных колебаний — это повод для сомнений. Обращают внимание и на предоставление больших скидок на случай скорого подписания договора долевого строительства.

Такие аспекты могут указывать на скорое банкротство строительной компании. Если законные способы получения прибыли строительной компании при такой низкой цене остаются неясными, а застройщик не дает пояснений — рекомендуется воздержаться от заключения договора.

Партнеры застройщика

Партнерские связи застройщика — один из способов оценить его надежность. Солидные компании, работающие в сфере долевого строительства достаточно давно, уже имеют постоянных партнеров среди поставщиков материалов и техники, страховых компаний, крупных банков и фондов.

У надежного застройщика представленный перечень не ограничивается одной-двумя партнерскими организациями. Инвесторам должен предоставляться достаточно широкий и гибкий выбор для сотрудничества. Особенно это относится к банкам и страховым фирмам.

При этом необходимо учитывать, что и при солидных партнерах застройщик может иметь неблагонадежную репутацию. Нередко это связано с недавней реорганизацией, форс-мажорными обстоятельствами или иными факторами, снижающими репутацию строительной компании и надежность инвестирования в ее проекты.

На что обратить внимание при подписании договора?

Перед подписанием договора долевого участия необходимо тщательно изучить все его положения. Многие покупатели при большом объеме текста подписывают документ сразу, рассчитывая на порядочность застройщика. Однако такой подход в крупных сделках создает существенные риски для покупателя.

Во избежание конфликтных ситуаций все пункты договора должны быть понятны. Существенными положениями соглашения о долевом участии считаются:

• объект строительства — приводятся сведения из проектной декларации, адрес, серия многоквартирного дома, его этажность и этаж приобретаемой квартиры, планировка и площадь помещений;
• стоимость долевого строительства, порядок внесения оплаты — единовременный платеж, расчет в несколько этапов, ипотека;
• обязательства сторон, права и обязанности застройщика и инвестора;
• сроки — прописывается дата завершения строительства, период, требуемый на оформление документов и ввод объекта в эксплуатацию;
• ответственность сторон за невыполнение принятых по договору обязательств.

Все сведения в договоре должны соответствовать действительности. Обращают внимание на реквизиты правоустанавливающих документов и свидетельств. На момент подписания инвестор должен четко понимать каждый пункт договора.

Если остаются неясные аспекты — рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу. Он не только разъяснит все положения документа, но и позволит избежать неточных формулировок и условий при составлении.

Страхование гражданской ответственности

С 2014 года страхование гражданской ответственности застройщика при заключении договора долевого строительства считается обязательным. Документ, подтверждающий наличие страховки, необходим при регистрации сделки в Росреестре.

С учетом внесенных изменений застройщику на выбор предлагается три варианта для страхования:

• поручительство банка при условии, что данное финансовое учреждение отвечает требованиям законодательства к совершению таких действий;
• участие в некоммерческой организации, обладающей собственным страховым фондом для компенсации невыполненных обязательств;
• сотрудничество со страховой компанией, обладающей правом предоставлять соответствующие услуги.

Последний вариант считается наиболее распространенным способом страхования. Однако такой метод имеет определенные ограничения — немногие страховые компании могут предоставить обеспечение сделкам по долевому строительству.

На выплату по страхованию инвестор может рассчитывать в случае наступления страхового случая. К таким обстоятельствам относят форс-мажор, катаклизмы, банкротство строительной компании. Также может предусматриваться и покрытие неустойки в случае, если застройщик превысил допустимые сроки строительства.

При расчете компенсаций и страховых сумм важно учитывать условия соответствующих договоров. Не всегда они позволяют в полном объеме получить все вложения, особенно если за возвратом обращаются все инвесторы.

С учетом данного фактора рекомендуется уделять внимание надежности застройщика и страховой компании. Сумма, порядок и способ возврата, сроки — все это должно присутствовать в заключаемых с данными организациями договорах.

Расторжение и отмена договора

Вкладчики долевого строительства могут расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях:

• застройщик превышает срок сдачи объекта на два и более месяца;
• строительство производится с существенными отступлениями от изначальной планировки;
• нарушаются требования к качеству и безопасности постройки.

Через суд инвестор может расторгнуть договор долевого участия, если:

• строительство прекращается или приостанавливается при обстоятельствах, не позволяющих застройщику закончить объект в положенные сроки;
• в проектную документацию внесены существенные изменения, включая изменение площади помещений более чем на 5%;
• изменено назначение определенных помещений, включая общее имущество.

Если застройщик исполняет свои обязательства надлежащим образом, вкладчик не может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Для этого требуется обоюдное согласие сторон.

Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо направить соответствующее уведомление застройщику заказным письмом. В течение 20 и 10 дней после его получения компания обязана вернуть внесенную сумму. Срок зависит от оснований, по которым расторгается договор.

Возврат средств должен учитывать и проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка. Они начисляются с момента внесения денег инвестором, ставка рассчитывается на день возврата.

По инициативе застройщика

Застройщик в одностороннем порядке может расторгнуть договор в случае, если инвестор не вносит необходимые средства в указанные сроки. Для единовременного платежа учитывается задержка в два месяца.

Если предусматриваются регулярные выплаты — в расчет берутся систематические нарушения сроков. Обычно подразумевается более трех задержек в течение года или невнесение одного из платежей в течение двух и более месяцев.

В этом случае застройщик должен направить инвестору уведомление за месяц до расторжения договора долевого строительства. Если за выделенный период задолженность не погашается или инвестор отказывается принять уведомление — соглашение расторгается.

В этом случае застройщик в течение 10 дней после расторжения возвращает инвестору внесенные средства. Если вкладчик не предоставляет расчетного счета — деньги перечисляются на депозитный счет нотариуса по месту нахождения застройщика. Инвестору направляется соответствующее уведомление.

Последние изменения закона о долевом строительстве

Закон о долевом участии в строительстве в 2019 году получил ряд поправок. Они стали продолжением изменений, инициированных в 2017 году и направлены на установление новых правил инвестирования в новостройки.

Все изменения касаются застройщиков и инвесторов, заключивших договоры после 1 июля 2018 года включительно. Для более ранних соглашений действуют прежние правила и нормы сотрудничества.

Внесенные поправки рассчитаны на ужесточение требований к застройщикам и повышение надежности долевого строительства для инвесторов. Законом предусматривается переходный период до 30 июля 2019 года, после чего будут действовать только новые правила.

Новые правила долевого строительства

Последние изменения в ФЗ-214 устанавливают следующие правила долевого строительства:

• организация фонда защиты вкладчиков, гарантирующего постройку дома и финансирование объектов;
• строительная компания должна обладать суммой, покрывающей 10% от общего объема строительства;
• разрешается привлекать целевые небанковские займы до 20% от стоимости объекта;
• строительство должно вестись последовательно, по принципу “один застройщик — одно разрешение”, для каждого объекта недвижимости открывается отдельный банковский счет;
• для привлечения средств вкладчиков открываются специальные эскроу-счета;
• внесенные вклады могут быть застрахованы компенсационным фондом или агентством по страхованию;
• обязательным становится банковское сопровождение сделок по долевому строительству;
• ужесточены требования к застройщикам — не менее трех лет опыта компании в строительстве, площадь сданных объектов от 10 тыс. квадратов, отсутствие долгов по займам;
• увеличен перечень сведений, которые застройщик обязан размещать о себе в Единой информационной системе жилищного строительства;
• вводятся специальные контролирующие органы, подконтрольные Министерству строительства;
• запрещено привлечение средств через жилищные сертификаты и кооперативы.

Новые изменения неизбежно повлекут рост цен на квартиры в новостройках. Прогнозируется увеличение их стоимости до 8%, однако окончательное значение будет зависеть от банков и их участия в долевом строительстве.

Ипотечное кредитование на квартиры в новостройках будет сохранено. В данной сфере могут появиться новые предложения и схемы, достаточно сложные для простого покупателя. С учетом данного аспекта при возникновении вопросов рекомендуется обращаться за квалифицированной помощью юристов.

Банковское сопровождение

Введение обязательного банковского сопровождения подразумевает отсутствие прямой передачи средств от инвесторов застройщику. Вклады начисляются на специально открытый счет и остаются там до окончания строительства.

Чтобы получить их, застройщик должен закончить объект и хотя бы на одну квартиру зарегистрировать право собственности инвестора в Росреестре. Если же компания обанкротится — все средства будут возвращены вкладчикам обратно.

При этом допускается проведение проектного финансирования. В этом случае застройщик может взять целевой кредит в банке и вести строительство за счет соответствующих средств. Полученные после сдачи объекта средства он сможет направить на погашение займа.

Эскроу-счет

Специальный эскроу-счет считается неотъемлемой частью банковского сопровождения. Он позволяет контролировать действия застройщика и одновременно гарантирует возврат средств инвесторам в случае невыполнения обязательств строительной компании.

Застройщик сможет воспользоваться средствами эскроу-счета только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Такой вариант предотвращает мошеннические действия строительной компании, однако не исключает возможное закрытие банка.

Для подобных ситуаций предусматривается страхование внесенных средств специальным агентством. Максимальный размер компенсации составляет 10 млн рублей на одну квартиру в одном доме.

Эскроу-счета и банковское сопровождение предусматривает постепенный переход к проектному финансированию. Данный процесс ставит своей целью полностью изменить систему вкладов и упразднить долевое строительство к 2021 году.