Как купить квартиру которая находится в ипотеке?

Приобретение жилья рассчитывают по нескольким критерием. Среди них — стоимость недвижимости. Используются доступные варианты для снижения итоговой суммы. Таким вариантом выступает покупка ипотечной квартиры, то есть приобретение недвижимости с обременением. Банк предлагает купить ее по цене ниже рыночной.

Сведения о недвижимости, которая находится в ипотеке и продается, предоставляются как самими заемщиками в виде объявлений, так и банками на специализированных ресурсах. Последние могут объединять все предложения для облегченного поиска по городам и регионам.

Как купить квартиру находящуюся в ипотеке у банка?

Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками:

  • владелец недвижимости не имеет права распоряжаться собственностью в полной мере — сделки по купле-продаже, аренде, дарению оформляются при обязательном посредничестве банка;
  • продают ипотечное жилье при отсутствии средств на погашение кредита — если средства появятся, заемщик может отказаться от продажи;
  • не рекомендуется покупать жилье путем погашения ипотеки — снимается обременение и заемщик становится полноправным владельцем недвижимости, которую не захочет уже продавать.

Для минимизации рисков и проведения результативной сделки следует обратить внимание на определенные нюансы оформления:

  • получение выписки из ЕГРП позволяет ознакомиться с полной информацией по объекту — наличие долгов и иных обременений помимо залогового обеспечения в ипотеке;
  • все транзакции осуществляются через залогодержателя, рекомендуется открытие банковской ячейки для передачи средств;
  • при наличном расчете оформляются расписки;
  • из домовой книги берется выписка о прописанных лицах.

Пока ипотечная квартира является залоговым обеспечением, банк-залогодержателей обеспечивает правомерность заключаемой сделки. Это облегчает процедуру покупки при условии, что все действия согласуются с представителями банка.

Преимущества покупки ипотечной квартиры

Покупка ипотечной квартиры обладает следующими преимуществами:

  • низкая по сравнению с рыночной стоимость за счет срочности предложения;
  • надежность проводимой сделки благодаря посредничеству банковского учреждения.

Вместе с положительными аспектами имеются и негативные:

  • наличие обременения ограничивает действия с недвижимостью и отпугивает потенциальных покупателей;
  • юридически сложная процедура оформления;
  • банк использует ситуацию и навязывает собственные условия и требования.

При наличии подходящего предложения и выгодных условий покупки ипотечной квартиры негативные аспекты разрешаются в стандартном порядке оформления.

Порядок оформления

Выделяют три способа, по которым покупают квартиру в ипотеке:

  • приобретение жилья у банка;
  • оформление ипотечной недвижимости в новую ипотеку;
  • покупка ипотечного жилья у собственника.

Покупка ипотечной недвижимости у банковского учреждения осуществляется по упрощенной схеме. Ситуация предполагает, что имущество взыскано с недобросовестного плательщика и продается в срочном порядке. Поэтапно порядок оформления заключается в следующих действиях:

  • аренда двух банковских ячеек — одна для погашения кредита, вторая — для перечисления средств текущему владельцу;
  • заключается договор о покупке, прописываются дополнительные условия о расчете и штрафные санкции на случай, если заемщик передумает;
  • достигнутая договоренность заверяется у нотариуса для дополнительной гарантии и правомерности;
  • переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Купить ипотечную квартиру по ипотеке можно при сохранении залогодержателя. То есть новая ипотека оформляется в том же банке. Соблюдение условий и требований делает такой способ быстрым. В итоге новый владелец компенсирует затраченные средства прежнему собственнику и берет на себя выплату оставшейся ипотеки. В определенных условиях банк предоставляет сниженную процентную ставку и выгодные условия кредитования.

Покупка ипотечной квартиры у собственника проходит в ином порядке. Основным условием становится согласие банка на такую сделку. Его представители сопровождают каждый из этапов сделки. Они устраняют риски мошенничества и гарантируют правомерность оформления покупки.

Порядок действий при покупке через собственника аналогичен процедуре оформления через банк. Отличие заключается в условиях — их устанавливает заемщик, а не банк.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую?

С учетом допустимой покупки ипотечной квартиры, допускается и ее продажа. Из-за обременения недвижимость может быть реализована только с разрешения банка. Для его получения обращаются к представителям учреждения, обосновывая причину. При добросовестных выплатах по кредиту банк пойдет навстречу и предложит следующие варианты действий:

  • погасить оставшуюся задолженность за счет средств своих или покупателя;
  • перевести обязательство по ипотеке на нового владельца.

Распространенный вариант — погашение кредита за счет покупателя. Банк потребует заключить предварительный договор купли-продажи. Документ станет гарантией, что после погашения и снятия обременения полноправный владелец не передумает.

Одновременное оформление продажи ипотечной квартиры и покупки другой юридически задача сложная, но осуществимая. При посредничестве банка недвижимость можно поменять на другую при некоторых условиях:

  • добросовестные выплаты по кредитным обязательствам;
  • выплата значительной части кредита;
  • новая недвижимость стоит меньше.

В последнем пункте допускаются варианты обменять или купить квартиру и с большей площадью или стоимостью. Разницу в цене заемщику придется погасить самостоятельно.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
  • +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.