Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Динамика на рынке вторичного жилья в РФ напрямую привязана к спросу на продажу и покупку таких объектов. На сегодняшний день, анализируя количество таких предложений, можно сказать, что значительное количество граждан отдают предпочтение именно вторичному жилью.
Мотивы на приобретение именно такого типа жилья могут быть различны, но основные моменты и условия реализации процесса выбора объекта и оформления сделки едины. Самым ответственным этапом выступает проверка квартиры перед ее покупкой.

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Понятием «юридическая чистота» можно обозначить совокупность определенных качеств объекта, права собственности, например, квартиры, которые подтверждают отсутствие каких-либо юридических препятствий для проведения сделки на ее приобретение.
Покупатель должен понимать что такое «обременение квартиры», а также факторы его влияния при приобретение жилья. Обременение — это определенные условия, которые ущемляют права владельца на распоряжение недвижимостью — одна из форм ареста.

Федеральным законом № 122 утверждены формы выражения такого стеснения прав владельца:

  • аренда;
  • ипотека;
  • наложение ареста;
  • управление на доверии;
  • сервитут — чаще для земельных участков.

Как проверить квартиру на обременение при покупке? Получить информацию по наличию или отсутствию обременения выбранного имущество не составляет особого труда — она общедоступна. Проверить недвижимость на обременение можно при помощи выписки из Единого государственного реестра.

Необходимо также проверить квартиру при покупке на юридическую чистоту. Такая проверка выявляет все юридические недостатки, на основе данных, которые отображены в специальной документации.

Документальные свидетельства, которые содержат данные на юридическую чистоту квартиры:

  • документы на жилье;
  • документы самого продавца;
  • документы покупателя.

Сопоставление всех сведений такой разной документации позволит создать одну логическую цепочку. Можно будет понять, откуда появились права на собственность у продавца, проверить все переходы по сделкам, в которых участвовал интересующий объект. Такие же сведения можно получить по всем предыдущим собственникам покупаемого жилья, тем самым удостовериться в «чистоте» своей покупки.

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Приобретение новостройки таит в себе значительное количество рисков. Начиная от риска недостроя, из-за возможного банкротства фирмы-застройщика, заканчивая — недостатком средств для окончания долевого строительства. Чтобы избежать таких ситуаций, стоит проверить выбранного застройщика.

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство? Важно, чтобы строительная организация реализовывала жилплощади в соответствии с основным регламентирующим этот аспект законом — ФЗ No214, «О долевом строительстве».

Проверить застройщика можно обратившись в местные уполномоченные органы. Такая организация предоставляет списки строительных организаций, которые работают с соблюдением всех соответствий законодательных норм. Благодаря наличию такой квартальной отчетности можно проверить легальность и честность любого застройщика.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку?

Приобретение недвижимости может обойтись без сотрудничества со специалистом. Но, на сегодняшний день, все больше покупателей стараются исключить риски приобретения некачественного жилья, пользуясь риэлтерскими услугами. Особенно, если идет речь о приобретении вторичного имущества в ипотеку.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке через риэлтора? Изначально — это последовательность проведения такой работы. Если квартира будет куплена посредством ипотечного кредита, то возникает еще больше важных нюансов.

Риэлтор ознакамливает клиента с основными моментами, которые нужно знать при приобретении жилья на вторичном рынке.

Специалист уделит большое внимание ознакомлению с документацией на жилье. Но приоритет его деятельности во время работы с объектами такой категории рынка — это очень качественная проверка юридической чистоты недвижимости. Такие вопросы решаются во время подготовки сделки. Ошибки, во время выявления «чистоты» жилья, должны быть полностью исключены, ведь они могут стоить последующего лишения клиента права собственности купленного имущества. Риэлтор также разъяснит все аспекты ипотечных условий кредитования, которые будут иметь место.

Стоимость проверки

Проанализировав значительное количество агентств и частных лиц, которые предоставляют сервис проверки юридической чистоты объекта, можно обобщить полученные средние результаты по стоимости и срокам выполнения подобных услуг:

  • оптимальная стоимость проверки приблизительно 6 000 руб. (24 часа);
  • минимальная цена услуги приблизительно 500 руб. (12 часов);
  • проверка с дополнительными условиями около 12 500 руб. (48 часов).

В зависимости от выбора типа предоставления услуги, организация (или частное лицо) может требовать разный комплект документации. Результаты проверки также могут различаться наличием или отсутствием определенных материалов. Общими и обязательными документами результата любого представленного выше варианта проверки выступают две выписки: документ о правах и обременениях, а также данные о переходе прав на интересующее имущество.

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Основным вариантом самостоятельной проверки выступает обращение в территориальное подразделение Росреестра для получения выписки из ЕГРП. Такой документ также можно получить при обращении в многофункциональный центр, на официальном сайте Росреестра или через единый портал предоставления государственных услуг РФ.

Покупатель также может произвести дополнительный сбор информации по интересующей его недвижимости посредством:

  • официального обращения в канцелярию территориального гражданского суда по адресу приобретаемой жилплощади;
  • поиска по определенным исполнительным производствам через службу судебных приставов;
  • беседы с сотрудниками Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или с работниками Жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ).

Последний вариант актуален, если продавец получил квартиру по наследству. В случае, если имущество досталось продавцу по наследству, стоит произвести еще одну самостоятельную проверку на «чистоту» покупки. Покупатель может обратиться в нотариат, вместе с собственником, по месту открытия наследства), чтобы исключить наличие иных претендентов.

При покупке квартиры какие нужно проверить документы

При оформлении любой сделки всегда нужно проверять наличие основной документации. Приобретение имущества — не исключение.

У застройщика, при покупке на вторичном рынке должны быть такие документы:

  • Разрешение на производство строительных работ;
  • Технические и экономические обоснования проекта проведения строительства данного объекта;
  • Общую проектную документацию, с наличием всех профильных изменений;
  • Документация, которая подтверждает наличие законных прав у застройщика на земельный участок;
  • Свидетельство госрегистрации;
  • Учредительная документацию;
  • Документ из налоговой о постановке его на учет;
  • Бухотчетность за 3 года;
  • Аудиторское заключение за последний год.

Такой перечень документов обязан предоставить застройщик на основании ФЗ-214 п.2 ст.21. Если покупка квартиры происходит на вторичном рынке, то документация для ее проверки на «чистоту» должна быть дополнена свидетельствами прав собственности на это жилье.

Такими являются:

  • документальные данные о купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • определенные решения суда;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • договор ренты.

Нужно удостовериться об отсутствии каких-либо юридических недочетов — проверить «чистоту» жилья, потребовав у собственника выписку из ЕГРП. Также стоит уделить внимание документации из БТИ. Помимо документов на квартиру, нужно проверить самого продавца. Через подразделение ФМС проверить подлинность его паспорта, удостовериться в его дееспособности.

Подытоживая материал статьи, можно отметить, что в деле купли-продажи любого имущества есть масса важных нюансов. Основные — это проверки на обременение и чистоту объекта. Покупатель должен осознавать, что от результатов проведения стандартного процесса проверки приобретаемой недвижимости зависит гарантия отсутствие любых оснований на последующие оспаривание законности данной сделки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
  • +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.