Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Приобретение квартиры сопряжено с определенными рисками для покупателя. Для их снижения нередко обращаются в риэлторские агентства. Они проводят тщательную проверку и представляют соискателю наиболее подходящие варианты.

Чтобы купить квартиру без риэлтора, всю информацию о недвижимости и продавце необходимо проверять самостоятельно. Процедура достаточно сложная, однако позволяет защититься от неблагоприятных последствий и судебных разбирательств без лишних затрат на посредников. Рассказываем, что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке.

Какие документы проверить при покупке квартиры

Первое, на что обращают внимание при подготовке к купле-продаже квартиры — проверяют правоустанавливающие и технические документы. К таковым относят:

• выписка из ЕГРН — с 2016 года она заменяет свидетельство о праве собственности;
• договор основания, по которому продавец получил квартиру — купля-продажа, долевое участие, дарение, наследование;
• кадастровый и технический паспорт на передаваемую недвижимость.

Правоустанавливающим документом может быть и решение суда. Однако приобретать такую квартиру не рекомендуется, особенно если с момента выдачи прошел небольшой период. Легитимность такой сделки может быть впоследствии оспорена, если решение будет пересмотрено.

Документы проверяют в подлинниках. Обращают внимание на следующие аспекты:

• наличие необходимых подписей, штампов и печатей регистрационной палаты;
• свидетельства и регистрационные акты должны быть оформлены на специальных гербовых бланках;
• в документах не должно быть помарок и исправлений.

Помимо оформления знакомятся с содержимым представленных бумаг. Все реквизиты, номера, даты, сведения о собственнике и иные аспекты должны быть идентичны. Техническая информация также должна соответствовать действительности.

В аналогичном порядке проверяют и оформляемые документы при покупке квартиры. Предварительное соглашение, договор купли-продажи, акт приема-передачи, иные бумаги — все должно иметь корректное оформление и передавать актуальную информацию о жилье.

Как проверить собственника квартиры

Продавать квартиру может только ее собственник. Это относится и к случаям, когда недвижимостью владеют несколько лиц. В договоре может фигурировать один продавец, однако согласие остальных совладельцев должно присутствовать.

Сведения о собственнике квартиры можно получить из следующих документов:

• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на квартиру.

Получив информацию о владельце, проверяют его удостоверение личности, соответствие паспортных данных документальным. Отдельно выделяют ситуацию, когда собственник — несовершеннолетний.

В этом случае действуют следующие предписания:

• если владельцу не исполнилось 14 лет, от его лица действует родитель, опекун или усыновитель;
• в возрасте 14-18 лет сделка оформляется с согласия законных представителей несовершеннолетнего;
• к согласию законного представителя должно прилагаться разрешение органов опеки.

Проверить законность представления интересов несовершеннолетнего можно по следующим документам:

• родители — отметка в паспорте и свидетельство о рождении ребенка;
• усыновители — решение суда об усыновлении;
• опекуны — решение об опеке.

Отдельно обращают внимание на супружество продавца. Если квартира получена в период брака — требуется письменное согласие супруга. С учетом данного аспекта необходимо проверить и свидетельство о браке продавца.

Получать согласие супруга рекомендуется в любом случае, даже если квартира была получена до брака.

Если собственник продает квартиру через представителя — требуется нотариально заверенная доверенность. В данном документе проверяют полномочия доверенного лица — у него должно быть право продавать квартиру. Также для оформления сделки потребуется паспорт представителя.

Проверка прописанных лиц

Договор о купле-продажи квартиры может включать обязательства продавца выписать жильцов в течение определенного срока после оформления сделки. Однако подобный вариант сделки не рекомендован — перед продажей жилья все прописанные лица должны быть выписаны.

Получить сведения о жильцах можно из соответствующей справки. Однако в данном вопросе следует учитывать нюанс — общая справка из паспортного стола не содержит информацию о временно выписанных лицах.

К таковым относят:

• осужденные;
• призывники;
• престарелые граждане, содержащиеся в специальных учреждениях;
• дети, пребывающие в специальных воспитательно-исправительных заведениях;
• недееспособные, находящиеся в психиатрических больницах;
• граждане, находящиеся на длительном лечении в медицинских учреждениях.

Такие лица могут восстановить свою прописку даже после смены собственника квартиры. Чтобы получить о них информацию, необходимо получить расширенную (архивную) выписку из домовой книги. Оформляют ее вместе с продавцом в паспортном столе, это позволяет на месте уточнить вопрос о временно выписанных гражданах.

Наличие судебных процессов

Судебные споры и иные процессы рассматриваются в территориальном суде по месту нахождения квартиры. Получить соответствующую информацию можно следующими способами:

• обратиться в канцелярию суда;
• посетить сайт соответствующего учреждения и проверить наличие судопроизводства по текущему собственнику;
• в территориальной службе судебных приставов или на их сайте;
• в выписке из государственного реестра имеется отдельная графа по судебным процессам;
• навести справки у соседей, управляющей компании, ТСЖ — такая информация не всегда достоверна, однако на ее основе можно искать дальше.

Если продавец получил квартиру по наследству, покупателю рекомендуется обратиться к нотариусу, оформлявшему соответствующую процедуру. Это позволит узнать об иных наследниках и их притязаниях на квартиру.

Как проверить квартиру на обременение и арест

Помимо судебных процессов, обращать внимание при покупке квартиры необходимо на обременения и аресты недвижимости. Во втором случае оформление сделки вообще не допускается, любая договоренность будет недействительной.

К обременением обычно относят ипотеку и договор аренды. В первом случае недвижимость находится в залоге у банка. Во втором ею на протяжении определенного срока может пользоваться арендатор.

Обременение сохраняется и при смене собственников. В определенных условиях такая сделка может быть признана недействительной, что повлечет возврат недвижимости к прежнему владельцу. В этой ситуации уплаченные за квартиру средства придется возвращать через суд.

Узнать об обременении можно через Росреестр личным визитом или онлайн. Если ограничения есть — с приобретением квартиры следует повременить до их устранения. После этого заказывают новую выписку, в которой не должно присутствовать никаких притязаний третьих лиц.

Проверка долгов по коммунальным платежам

В вопросе о том, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, отдельно выделяют справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ. Долги числятся за недвижимостью и будут приходить на имя нового собственника независимо от того, при ком они образовались.

Чтобы избежать такой ситуации у продавца требуют:

• справку из управляющей компании;
• платежные квитанции за прошедший год.

Также наличие долгов на квартире проверяют лично, отправив запрос в управляющую компанию или ЖКХ. При составлении договора рекомендуется включить в документ дополнительное положение. В нем продавец должен прямо указывать на оплату всех коммунальных услуг и свою ответственность, если долги будут обнаружены.

Законность перепланировки

При проверке технической документации обращают внимание на соответствие текущих параметров жилья обозначенной планировке. Оптимальным вариантом считается вызов работника БТИ для сверки данных.

Несоответствие технической документации и фактических данных должно быть устранено продавцом. Для этого перепланировку узаконивают, оформляют новые документы. Только после этого квартира может быть оформлена на нового владельца.

Проверка квартиры и собственника через интернет

Основной ресурс для проверки квартиры и собственника онлайн — сайт Росреестра. Портал позволяет:

• узнать собственника квартиры онлайн бесплатно;
• проверить документы и иные аспекты, связанные с квартирой;
• запросить информацию из ЕГРН;
• ознакомиться с публичной кадастровой картой, получить сведения о кадастровой стоимости жилья.

Вопрос о том, как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр в интернете, решается достаточно просто — портал не требует регистрации и специальных документов. Достаточно внести соответствующие данные в форму запроса и дождаться их обработки.

Помимо сайта Росреестра для проверки обращаются к другим ресурсам:

• через сайт «Реформа ЖКХ» можно узнать управляющую компанию;
• сайт управляющей компании позволяет проверить данные о долгах по коммунальным платежам;
• территориальные отделения судебных приставов и судов также имеют свои региональные сайты с открытыми данными о процессах.

При осуществлении проверки через интернет обращаться рекомендуется только к официальным ресурсам и порталам. Это обусловлено не только риском мошенничества сторонних сайтов, но и достоверностью информации — неофициальные источники не всегда предоставляют актуальные сведения.