Приобретение квартиры — дорогостоящая и сложная процедура, сопряженная не только с существенными расходами, но и со значительными рисками. Для снижения последних нередко обращаются к риэлторам, однако такое действие влечет за собой дополнительные расходы. С учетом данного фактора актуальным становится вопрос о самостоятельной покупке квартиры без посредников.
Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку
Одним из распространенных вариантов приобретения квартиры без риэлторов становится покупка недвижимости в ипотеку. Такой способ актуален при отсутствии всей суммы на руках и хорошем стабильном доходе. Посредничество банка снижает риски, связанные с мошенничеством.
В ипотеку можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Однако при участии банка в обоих случаях существуют некоторые условия:
- на первичном рынке можно приобрести недвижимость у застройщика, аккредитованного в соответствующем банке;
- договор долевого участия в строительстве не дает права собственности на квартиру, только возможность требовать ее у застройщика после ввода дома в эксплуатацию;
- для покупки на вторичном рынке квартира должна соответствовать определенным требованиям банка.
Чтобы приобрести квартиру в ипотеку, следуют простому порядку действий:
- выбирают объект недвижимости в соответствии с предпочтениями и возможностями;
- подбирают банк для получения ипотеки;
- собирают необходимые документы, подают заявление на получение ипотечного кредита;
- дожидаются одобрения заявки, заключают договор купли-продажи или долевого строительства;
- оформляют недвижимость, регистрируют квартиру и залоговое обременение.
Каждый из предложенных этапов имеет собственный порядок действий. Также необходимо учитывать и нюансы оформления, зависящие от типа приобретаемой недвижимости и индивидуальных условий сделки.
Поиск недвижимости
Если квартира приобретается в ипотеку на вторичном рынке, начальным этапом сделки становится поиск подходящего жилья. В данном вопросе следует учитывать основной критерий банка — недвижимость должна быть ликвидной.
Это обусловлено тем, что в случае просрочки платежей и невозможности погасить кредит, банк продаст квартиру в счет займа. Поэтому ее состояние должно быть подходящим для быстрой продажи в случае необходимости.
Ликвидным жильем считается недвижимость в черте муниципальных образований. Обращают внимание на транспортные линии, инфраструктуру, образовательные и медицинские учреждения поблизости. В большинстве случаев потребности покупателей совпадают с ожиданиями банков.
При поиске жилья обращают внимание и на сумму продажи. Большинство банков требуют от заемщика 10-20% первоначального взноса. Квартиру ищут с учетом имеющихся средств и возможной суммы кредитования.
Для приобретения недвижимости у застройщика учитывают его аккредитацию. В данном вопросе возможны два варианта:
- найти банк с лучшим процентом и условиями, после чего выбрать жилье у аккредитованных в данном учреждении застройщиков;
- выбрать жилье и строительную компанию, после чего обратиться в банк, где она аккредитована — в этом случае процент и условия кредитования могут оказаться невыгодными.
Во втором случае заемщик может воспользоваться программой рефинансирования. Для этого нужно не меньше года исправно вносить платежи, а также дождаться получения квартиры от застройщика. Затем обращаются в банк с более выгодными условиями кредитования и переоформляют ипотеку.
Поиск банка
Поиск банка для получения ипотеки — один из важнейших этапов в ее оформлении. В данном вопросе обращают внимание на следующие аспекты:
- процентная ставка — ипотеку приходится выплачивать до 30 лет, размер процента определяет стоимость кредита и величину переплаты;
- величина кредита — максимальный размер займа обычно лимитирован, следует соотносить его с собственными средствами и стоимостью квартиры;
- требования к заемщику — стандартный перечень одинаков, однако в зависимости от индивидуальности ситуации могут возникнуть нюансы при оформлении;
- репутация банка — рекомендуется обращаться к серьезным и стабильно развивающимся финансовым учреждениям;
- страхование — при ипотечном кредитовании страхование жизни и здоровья, а также залогового имущества нередко становится обязательным условием, отказ от него повышает процент ипотеки;
- первоначальный взнос — одно из обязательных условий банка, обращают внимание на размер суммы, которую должен внести заемщик в счет приобретаемой квартиры.
Оптимальным выбором считается банк, в котором заемщик уже имеет счет или получает заработную плату. В этом случае процедура оформления и сбора документов упрощается.
Подача заявки и сбор документов
Для приобретения квартиры в ипотеку стандартный перечень документов следующий:
- заявление на получение ипотеки — его форма выдается по месту обращения, заполнять предварительно не требуется;
- оригинал и копия паспорта заявителя;
- копия или выписка из трудовой книжки, справка о доходах, подтверждающая платежеспособность;
- выписка с банковского счета, сертификат на материнский капитал, иные сведения, подтверждающие наличие первоначального взноса.
Данный пакет документов позволит получить предварительное одобрение, ориентировочный размер ипотеки и процентную ставку. После этого приступают к поиску квартиры.
Когда жилье будет найдено, вместе с теми же документами подают:
- экспертное заключение об оценочной стоимости квартиры;
- кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, удостоверение личности продавца.
В зависимости от банка, условий ипотеки и сделки, а также иных индивидуальных факторов, перечень документов может быть дополнен и иными бумагами. Банк оставляет за собой право требовать их для прояснения определенных моментов.
Заключение договора
При покупке квартиры на вторичном рынке договор купли-продажи заключается с привлечением банка третьей стороной сделки. Участие финансового учреждения гарантирует снижение риска мошенничества с обеих сторон.
Договор заключается после одобрения заявки на ипотеку. Заемщику дается три месяца на то, чтобы найти жилье и оформить сделку с ее собственником. После этого квартира регистрируется в Росреестре, а банк приобретает статус залогодержателя.
У застройщика квартира приобретается по аналогичной схеме. В этом случае однако оформляется не договор купли-продажи, а долевое участие в строительстве. Документ дает право требования обозначенной квартиры после ввода дома в эксплуатацию.
Перед подписанием любого договора следует проконсультироваться со специалистом. В тексте не должно быть неясных моментов и вопросов. Все формулировки должны быть просты и понятны обеим сторонам сделки.
Сделка с долевым строительством также регистрируется в Росреестре. Дополнительно за регистрацией обращаются и после непосредственного получения квартиры — отмечается ее нахождение в залоге у банка.
Получение денег
При оформлении ипотеки средства на приобретение квартиры заемщику выдаются в редких случаях. Расчет с продавцом или застройщиком через банк осуществляется переводом на указанный в договоре купли-продажи или долевого строительства счет.
Отдельно следует выделить ситуацию, когда приобретается квартира, уже находящаяся в ипотеке. Покупатель в этом случае может просто переоформить на себя кредитные обязательства. Продавцу будут выплачены уже внесенные им средства.
Если же при покупке квартиры с ипотекой покупатель погашает кредит — открывается аккредитив или банковская ячейка. Дальнейшее оформление осуществляется через нее — это гарантирует завершение сделки на оговоренных условиях.
Покупка квартиры без ипотеки
Приобретение квартиры без риэлтора и ипотеки имеет более простой порядок действий, однако сопряжено с определенными недостатками. Основной из них — необходимость иметь на руках всю сумму для оплаты покупки. Также подчеркиваются и существенные риски, связанные с возможным мошенничеством продавца.
Несмотря на недостатки такого способа, самостоятельная покупка квартиры без риэлтора и ипотеки остается актуальным вопросом. При правильном подходе и соблюдении необходимого порядка действий самостоятельная покупка может пройти без проблем.
Стандартная процедура приобретения жилья без риэлтора подразумевает следующие шаги:
- поиск подходящей квартиры, ее проверка;
- составление предварительного договора, гарантирующего выполнение обязательств сторон;
- передача части средств в счет оплаты;
- открытие аккредитива или банковской ячейки для расчетов;
- оформление основного договора купли-продажи;
- регистрация права собственности нового владельца;
- окончательный расчет с продавцом.
В зависимости от ситуации порядок действий может дополняться необходимыми действиями. Каждый из приведенных этапов подразумевает отдельную процедуру.
Поиск недвижимости
Покупка квартиры без привлечения ипотеки дает гражданам более широкий выбор. Купить жилье можно и на первичном рынке у застройщика, и на вторичном рынке у физического или юридического лица. В данном вопросе ориентируются лишь на сумму покупки.
Чтобы снизить риски мошенничества, квартиру и ее владельца необходимо проверить. Для этого:
- проверяют факт регистрации права собственности на квартиру и договор основания, по которому жилье было получено — наследование, дарственная, купля-продажа, долевое строительство;
- если от лица продавца действует представитель — проверяют соответствующую доверенность и его полномочия;
- получают выписку из домовой книги о количестве прописанных граждан, перед продажей никаких прописок не должно быть;
- через сервисы Росреестра проверяют квартиру на обременения, аресты, частую перепродажу и иные аспекты;
- проверяют соответствие и достоверность технической документации;
- получают справку из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Отдельные аспекты проверки связаны с индивидуальной ситуацией. К примеру, если продавец состоит в браке, требуется согласие супруга на продажу квартиры. Если же он не достиг совершеннолетия, понадобится разрешение от родителей, опекунов или органов опеки и попечительства.
Заключение предварительного договора
Предварительный договор заключается при невозможности сразу перейти к оформлению основного. Недостаточная сумма у покупателя, невыписанные жильцы, неоформленные документы — все это может стать причиной переноса сделки на определенный срок.
Предварительный договор в этом случае гарантирует покупателю, что квартира не будет продана другому. Для продавца такое соглашение — гарантия серьезности и готовности покупателя к покупке.
Предварительный договор заключается по тем же принципам, что и основной. Ключевое отличие — указывается срок, в течение которого будет оформлено соглашение по купле-продаже. Также прописываются обязательства сторон и выплата неустойки в случае отказа одной из сторон от сделки.
Передача аванса
Передача задатка при оформлении предварительного договора — один из спорных вопросов законодательства. Такое соглашение не закрепляет право собственности, что делает передачу аванса неправомерной.
В данном контексте выплата задатка становится обеспечением обязательств по выполнению условий предварительного договора. В соглашении закрепляется соответствующее условие, действие фиксируется распиской о передаче денег.
Если сразу оформляется основной договор купли продажи — аванс становится частью сделки. Однако и в этом случае правильнее называть его задатком — именно такой тип платежа регламентируется законодательством при покупке недвижимости.
Для передачи средств оформляется отдельный договор задатка. В нем указываются реквизиты основного соглашения, дата передачи, объем средств, оставшаяся сумма. Подчеркивается, что задаток передается в счет общей стоимости квартиры.
Проверку квартиры необходимо завершить до передачи задатка и подписания договора. Для этого можно воспользоваться услугами сайта Росреестра. Также продавец должен представить выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и справку от управляющей компании об отсутствии долгов по ЖКХ.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи квартиры составляется в качестве приложения к договору купли-продажи. Такой документ фиксирует дату передачи недвижимости новому владельцу. Нередко его оформление совмещается с передачей задатка.
В акте приема-передачи отражается состояние квартиры на момент оформления. Приводится описание недвижимости, количество комнат, предметы мебели, передаваемые покупателю. Документ учитывает состояние жилья и его недостатки на момент передачи.
Если покупатель подписывает акт, подразумевается, что он принимает жилье со всеми обозначенными недостатками. До подписания он еще может требовать от продавца их устранения или соответствующего снижения стоимости.
Регистрация права собственности
Регистрация права собственности — завершающий этап приобретения квартиры. Для этого обращаются в Росреестр или МФЦ со следующими документами:
- паспорта продавца и покупателя;
- договор купли-продажи;
- заявление о государственной регистрации;
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины;
- акт приема-передачи квартиры;
- согласие супруга;
- согласие родителей или органов опеки при несовершеннолетии продавца.
Государственная регистрация длится до трех месяцев. После этого покупатель становится собственником приобретенного жилья.
Передача всей суммы
Передача основной суммы за квартиру без риэлтора — один из самых сложных вопросов оформления сделки. Она может осуществляться при непосредственном подписании договора купли-продажи или после регистрации права собственности.
В зависимости от порядка передачи основной суммы денег процедура сопряжена с рисками как для покупателя, так и для продавца. Оптимальным способом в данной ситуации считается открытие аккредитива в Сбербанке или ином финансовом учреждении.
Порядок такой оплаты без риэлтора предусматривает следующую процедуру:
- после заключения предварительного договора и передачи задатка покупатель открывает в банке специальный счет и заключает договор аккредитива;
- деньги за квартиру перечисляются на открытый счет, банк по договору берет на себя обязательство выплатить их продавцу после завершения сделки;
- оформляется договор купли-продажи, акт приема-передачи, сделка регистрируется в Росреестре;
- подтвердив право собственности нового владельца, банк перечисляет средства за квартиру продавцу.
Такой способ расчета без риэлтора предоставляет гарантии обеим сторонам сделки:
- продавец получает доказательства наличия у покупателя нужной суммы и его готовности выплатить ее;
- также продавец может быть уверен, что покупатель не откажется от оплаты после оформления права собственности;
- покупатель не передает средства продавцу до полного оформления сделки, если следует отказ — деньги будут гарантированно возвращены.
Открытие аккредитива и привлечение банка сопряжено с определенными расходами. Однако такой метод считается оптимальным способом защититься от мошенничества при отсутствии риэлтора.
Преимущества и недостатки покупки квартиры без риэлтора
Преимуществами покупки квартиры без риэлтора выделяют:
- отсутствие комиссии за услуги — она может составлять от 0,5% до 3% в зависимости от региональных условий и расценок риэлторского агентства;
- присутствует риск мошенничества со стороны посредников.
Недостатками отсутствия риэлтора считаются следующие аспекты:
- недостаточный опыт у покупателя — риэлтор знает, на что обращать внимание и куда обращаться, опытные посредники могут порекомендовать наиболее оптимальные варианты в тех или иных ситуациях;
- время — покупателю нужно самостоятельно искать объявления и встречаться с продавцами;
- предложения — у риэлтора обычно уже есть готовая база, по которой можно найти проверенное жилье, что в значительной степени упрощает процедуру оформления.
Отдельные преимущества и недостатки могут быть сопряжены с вариантом оформления сделки. К примеру, преимущество ипотеки — возможность оформить право собственности на квартиру и переселиться в нее при недостаточном количестве средств.
Однако обращают внимание и на недостаток ипотечного кредитования — с учетом процентов переплата может составить удвоенную стоимость жилья. К примеру, если семья ежемесячно выплачивает за ипотеку 20 тыс. в течение 20 лет, то откладывая те же деньги на будущую покупку она собрала бы всю сумму за 10 лет.
